VOLATILITET ÄR MEDFÖR I FASTIGHETER – HUR KAN DET vara annars på en marknad som till stor del är gisslan för räntorna? Men att det är normen gör det inte nödvändigtvis lättare att hantera, och CRE-proffs måste just nu kanalisera sin inre motståndskraft för att navigera i ögonblickets utmaningar.
Den yngre gruppen kan vara bäst lämpad att ge råd om hur man åker på de stora vågorna, dock med tanke på de många kriser som har präglat deras fortfarande gröna karriärer tillsammans med deras inneboende flexibilitet, kreativitet och tekniska kunskaper. Detta är den allmänna samsynen bland Fastighetsforums topp 50 under-40 designers.
“Den nuvarande fastighetsmarknaden kan vara mycket utmanande, särskilt för yngre proffs med hög konkurrens och begränsat lager”, säger Penny Chung, rektor för LT Commercial Group. “Men vår generations beslutsamhet och kreativitet kan hjälpa till att övervinna dessa hinder och hitta nya sätt att få affärer att hända.”
Andy Klein, verkställande direktör och medansvarig för investeringar på Lionheart Strategic Management, LLC karakteriserar sin generations perspektiv som ett som har blivit unikt informerat av ett antal epokala händelser inom en relativt komprimerad tidsram.
“Många av mina kamrater upplevde den globala finanskrisen tidigt i våra karriärer (och har ärren för att bevisa det), sedan navigerade en stadig men långsam ekonomisk återhämtning från 2009-2019 bara för att uppleva whipsaw-effekterna av Covid-19-pandemin,” han säger. “Nu ser vi en oöverträffad inflation och de resulterande räntehöjningarna som används av Fed för att bekämpa de nuvarande kapitalmarknaderna. Utan att försöka vara banal har jag lärt mig att anta en “förvänta det oväntade” synsätt under hela min karriär och se till att det finns ett hållbart alternativ eller negativa fall till varje transaktion.”
Jaclyn Scarinci, en partner på Akerman, stödjer denna uppfattning. “Min generation är i den unika positionen att gå in [the industry] efter lågkonjunkturen 2008, osäker på hur man navigerar på fastighetsmarknaden efter lågkonjunkturen. Vi såg träffen på marknaden, deltog i den eventuella återhämtningen och lärde oss många lektioner på vägen, säger hon.
Dessa erfarenheter tjänar under 40-talet väl eftersom de förstår att det som går ner oundvikligen går upp igen och att det alltid finns möjligheter även i en nedgång.
“Vi är en grupp som klarade en storm och sedan byggde en karriär från tillväxten av efterdyningarna”, säger Doug Faron, medgrundare och managing partner på Shoreham Capital. “När vi närmar oss en ny nedgångscykel kan vi ta det här perspektivet med oss, och även om det finns en dislokation att komma, ser vi framåt på tillväxten och möjligheterna som kommer.”
På liknande sätt säger Matthew Gottesdiener, VD för Northland: “Osäkerhet erbjuder möjligheter för dem som är förberedda och för dem som har turen att, som Northland är, att ha varaktighet och diskretion i sin huvudstad.”
ACCEPTERAR AKTUELLA HÄNDELSER
Det finns en allmän surhet kring de aktuella utmaningarna, eller åtminstone en acceptans för att det helt enkelt är deras natur.
“Många gånger med volatilitet måste du bara köra ut den. Om du kunde planera hur du skulle hantera volatilitet, skulle det inte vara volatilitet, så det skulle inte vara något du skulle kunna säkra”, säger Lisa Murphy, senior strategisk initiativansvarig på M&T Bank. “Det handlar bara om att vara medveten och vara förberedd.”
Tydlighet i visionen hjälper, enligt Deepak Dewani, strategichef på CBRE i Washington, DC. “Vi lever i tider utan motstycke och bevittnar betydande geopolitiska, ekonomiska och sociala förändringar som utspelar sig framför oss. I tider som dessa ser jag förmågan att tänka klart och skära igenom bruset som avgörande, säger han.
Kreativitet är också nyckeln, liksom flexibilitet. ”Fastigheter är självklart en av de mer värdefulla tillgångarna vi har, med en viktig historia, men det finns utrymme för kreativitet. Det finns utrymme för nya idéer och flexibilitet för att få saker att hända”, säger Lauren Villano, vice vd för ACRE.
“Marknaden och hur affärer genomförs förändras hela tiden. Du måste vara flexibel och kunna forma hur du arbetar efter vad som händer runt omkring dig”, instämmer Lauren Federgreen, ägare av Rose Real Estate LLC.
Det finns flera strategier som används för att hantera den osäkra miljön, men de flesta av dem handlar om att vara mer försiktiga och selektiva.
“Mitt i den nuvarande miljön spelar vi försvar med avseende på alla lån som kommer förfalla med kontorsfastigheter. Vi såg att det skulle bli en utmanande miljö, så vi har pratat med våra långivare”, säger David E. Seifert, partner på Velocis.
“Vi är försiktiga”, säger Ohad Porat, investeringschef på Faropoint. “Vi kommer att ta oss ur det. Den negativa sidan är att det förmodligen kommer att ta längre tid än vi vill. Det är en cykel. Jag försöker se det ur en mycket teknisk synvinkel.”
“Jag är mycket mer selektiv med köpare”, säger Gabriel Coe, senior managing director på Marcus & Millichap. “Vi har haft flera affärer där vi har rådet säljaren att ta ett lägre bud, bara för att det var en säkrare och mer pålitlig köpare.”
Kriser kan ofta ge en möjlighet till en återställning och för nya perspektiv, och branschens unga stjärnor ser volatiliteten väldigt mycket genom det prismat.
“Det är viktigt att inse att världen vi är omgivna av ständigt utvecklas och växer snabbt. Med detta kan vi alla dra nytta av att anta ett förnyat perspektiv, vara mer i samklang med och mottagliga för att införliva framsteg inom teknik, data och trender,” Benjamin Birnbaum, vice ordförande på Newmark i New York.
Michelle Klingenberg, senior vice president på JLL i Cincinnati, håller med. “Jag använder det här som en tid för att återställa och nätverka eftersom marknaden alltid kommer tillbaka. Det är ett bra tillfälle för oss att ta ett steg tillbaka och titta på vår affärsnivå och se vad vi kan justera för att göra oss mer effektiva och ta till oss riktigt bra produkter, säger hon.
EN ROLL I CRES EVOLUTION
Under 40-talet har också en viktig roll att spela i utvecklingen av branschen, och bland andra unika egenskaper ger de ett större fokus på ESG.
“Vår möjlighet är att skapa vem och hur denna anpassningsbara industri skulle kunna se ut om 20 år,” Tommy Mello, executive vice president på A10 Capital. “Även om ESG har varit ett viktigt ämne i branschen under det senaste decenniet, är det sannolikt att antagandet av detta är ett invande fokus som inte alltid har varit det historiska prejudikatet.”
Chase Bourdelaise, vd på Transwestern, säger: “Vi är mer fokuserade på hållbarhet och miljön, vilket blir en allt viktigare faktor i beslutsfattandet om fastigheter.”
Anna Malhari, COO för Veris Residential, säger att hennes generation är benägen att “se på saker mer ansvarsfullt”, vilket säkerställer utvecklingen i branschen. “Detta förändrar verkligen hur fastigheter fungerar, människorna vi arbetar med, hur vi närmar oss våra hyresgästerförhållanden och branschen som helhet”, säger hon.
“ESG och ansvarsfulla investeringar har blivit viktigare än någonsin tidigare, till stor del drivna av yngre generationer som är aktiva i branschen idag,” Kirsti Nootens, co-head för CP Capital US. “Vi tenderar också att vara mer öppna för och acceptera förändringar, inklusive att använda teknik och data för att informera våra investeringsbeslut och strategier.
OMFORMNING AV MARKNADEN
Genom marknadens upp- och nedgångar omformar unga ledare i branschen i grunden hur fastigheter används och konceptualiseras, som konsumenter och hyresgäster såväl som CRE-proffs.
“Vi driver branschen mer som konsumenter: acceptans av coliving, efterfrågan på coworking, preferens för mobilt engagemang, användning av sociala medier, etc,” säger Casey Lasda, senior vice president, underwriting och kundframgång, på TheGuarantors.
Chris Logsdon, VP, konstruktion, på The RMR Group säger, “[We bring] en förståelse för att kontorslokaler idag ska vara dynamiska och roliga med tanke på att det är där vi spenderar så mycket av vår tid.”
Steve Majich, verkställande direktör och chef för USA:s utveckling på BentallGreenOak, håller med. “Vi är mer öppna för tanken att vi behöver blanda olika platser och utrymmen, och påverkan på fastigheter utspelar sig när vi formar visionen för projekt av alla tillgångsklasser för att stödja och upprätthålla en modern livsstil”, säger han.
Det är allt en del av ett bredare samhällsskifte, som möjliggörs av innovation och ny teknik, där Millenials och de yngre tenderar att ligga i framkant.
“Vi påverkar en grundläggande förändring mot en “delningsekonomi”, vilket urholkar begreppet “ägande”, säger Don Wenner, VD för DLP Capital. “Vi behöver inte längre äga ett hem, eftersom vi kan hyra ett hem för en dag eller en vecka från valfritt antal korttidsuthyrningsföretag, precis som vi kan hoppa in i en Uber istället för att hyra en bil.”
Kort sagt, säger Sean Gilbert, rektor, förvärv, på Saxum Real Estate, “Vår generation är inte rädd för att förändra hur tidigare generationer historiskt designade och byggde fastigheter.”
