Under tiden sedan pandemins början var revideringarna av förväntningarna i flerfamiljshus till stor del av den positiva sorten. Värdena växer ännu mer. Takräntorna föll till oanade nivåer, men som fortfarande var hanterbara med tanke på att hyrorna ökade bortom historiska prejudikat.
Enligt Yardi Matrix finns det fortfarande en viss utrullning på det uppbyggda momentumet, men uppdateringen av prognosen för flerfamiljshyra i oktober låter mycket griskare. I slutet kom detta:
“Våra prognoser för slutet av 2022 och för 2023 har i stort sett reviderats ned, eftersom den vanliga säsongsmässiga inbromsningen har förvärrats av en mer osäker ekonomisk horisont på medellång sikt. Tillväxten vid årets slut för 2022 kommer fortfarande att vara betydligt högre än det långsiktiga genomsnittet, men nästan all tillväxt har redan skett, och de flesta marknader kommer att avsluta året med minimal ytterligare tillväxt.”
Ändå är det inte hemskt. Saker saktar men ett bra räkenskapsår. Förutom att förhållandena fortsätter att vända, med hyreshöjningar 2023 som inte matchar vad marknaderna såg under första halvåret 2021 och 2022. Yardi noterade att med fortsatt högt inflationstryck och fortsatta sysselsättningsökningar, som veckans tillkännagivande om 10,7 miljoner lediga jobb, en vändning från augustifallet, vilket kan ge ett “starkare än genomsnittet hopp ut ur porten på våren.”
Även om mycket av det är osäkert. I sin onsdagsrelease efter mötet med Federal Open Market Committee och tillkännagivandet av ytterligare en ökning med 75 punkter i baslinjeräntan, skrev Fed, “När kommittén fastställer takten för framtida höjningar av målintervallet, kommer kommittén att ta hänsyn till den kumulativa åtstramningen av penningpolitiken, de eftersläpningar med vilka penningpolitiken påverkar den ekonomiska aktiviteten och inflationen och den ekonomiska och finansiell utveckling.”
Med andra ord, skulle ekonomin visa tecken på att faktiskt svalna, kan byrån ompröva storleken på framtida hopp. En av kritikerna mot Fed är att den har fortsatt att göra betydande höjningar även om det kan ta drygt sex månader innan effekten kommer ut på marknaden. Att fortsätta den vägen kan förvandlas till en överkorrigering och leda till en lågkonjunktur, vilket skulle vara en allmän affärskatastrof överallt, inklusive i flerfamiljshus.
Men även en avmattning kan innebära att inflationen så småningom kommer att falla och arbetslösheten stiger, “och när det händer kommer hyrestillväxten till stor del att bli anemisk”, säger Yardi.
Denna varning har en sekundär betydelse för flerfamiljshus. Enligt Moody’s Analytics finns det en stigande trend av negativ hävstångseffekt, där den interna avkastningen för fastighetsinvesteringar utan hävstång skulle vara högre än IRR för sådana som använder hävstångsfinansierade pengar. Kreditvärderingsinstitutet sa att “vissa investerare gör mycket aggressiva antaganden” om hyreshöjningar som kan kompensera negativ hävstång.
När hyrestillväxten avtar under en längre tid, kan antaganden som var aggressiva bli orealistiska.
