Workspace Property Trust meddelade att de har förhandlat fram en modifiering och förlängning av en CMBS-anläggning på 1,3 miljarder dollar med “betydande aktieandel.”
Till stöd för lånen fanns en portfölj på nästan 10 miljoner kvadratmeter med 146 förortskontor och lätta industrifastigheter, FoU och flexibla industrifastigheter på 14 stora marknader över hela USA. Dessutom säger Workspace att de äger och lägger till nio miljoner kvadratmeter av klass A kommersiella kontorsportföljer över 59 fastigheter.
Företaget grundades 2015 med “förortskontor/flexutrymme, utvecklat för dagens behov”, enligt sin webbplats. Nästan hälften av dess portfölj leasas av Fortune 1000-företag, hävdar det.
Kort sagt, Workspace driver en betydande mängd flexutrymme, som var tänkt att vara en lösning på traditionella kontorsmetoder. Men tydligen står flexkontor på förortsmarknader inför några av samma svårigheter som mer traditionella produkter.
Och även om långivare har blivit avsevärt strängare i sina garantier, verkar det som om åtminstone vissa är villiga att vara flexibla i andra änden av spektrumet när låntagare återvänder för att be om flexibilitet.
Till exempel, Blackstone förhandlade nyligen fram ett kontorslån i Chicago som var i specialservice. Tishman Speyer fick nyligen ett års förlängning med ytterligare ett års förlängningsalternativ för ett CMBS-lån på 485 miljoner dollar som hade gått till specialservice. Stöd för lånet var 300 Park Avenue, en byggnad med 26 våningar med anor från 1955. New York-baserade RFR Realty förhandlade fram en ettårig förlängning, också med ett års förlängningsmöjlighet, av ett skuldpaket på 1 miljard dollar, inklusive ett skuldpaket på 783 miljoner dollar CMBS-lån, på Seagram Building, 375 Park Ave., i ett modifierat paket som inkluderar ett tillskott av eget kapital från RFR.
Green Street noterade i maj att vid utgången av 2023 kommer cirka 25,3 miljarder dollar av CMBS-kontorslån att förfalla över 245 lån med ett totalt antal fastigheter på 602. Majoriteten kommer att möta “betydande refinansieringsutmaningar, men av det antalet har 16 miljarder $ värda förlängning alternativ.”
Det totala vägda genomsnittliga underskottet för lånen var 35 % av det nuvarande saldot, och likaså ett problem var belåningsgraden cirka 94 %, vilket är enormt belånat. Lån utan förlängningsalternativ “kan kämpa för att refinansiera och potentiellt möta förfallotid.”
Ironiskt nog kan stadskontor ha vissa fördelar jämfört med förorter. “Inom kontor presterade stadsfastigheter bättre än förorts- och sjukvårdskontor när det gäller refi-procenten, trots de förstnämndas akuta exponering för distansarbete,” Fitch-betyg noterades i maj.
Även andra fastighetstyper står inför refi-utmaningar enligt Fitch. “De flesta detaljhandelsformat, inte bara gallerior, står inför större refi-risk än genomsnittet för kontorssektorn. Svaga tillfälliga affärsresor fortsätter att utmana urbana hotell med full service. Slutligen, även om flerfamiljer hade en risk under genomsnittet, visade den mindre ledningsundergruppen en övergenomsnittlig refi-risk som översteg de flesta kontorstyper”, skrev den.
