“Det här är ett utmärkt läge och de vill ha oss ut”, säger Lauren Sterling, som har bott i utvecklingen sedan den öppnade i slutet av 1980-talet som lägenheter. Woodland Park gjordes om till lägenheter i början av 2000-talet och hon köpte sin enhet. “En värderingsman sa en gång till mig, ‘Om någon någonsin hittar den här platsen, kommer ni alla att få problem’.”
Woodland Park, två sju våningar och en sex våningar byggnad på lite mer än 6,7 hektar, är säkert på ett önskvärt läge. Det är nära den gigantiska ombyggnadsplatsen Bronzeville Lakefront, köpcentret Lake Meadows och gångbron på 35th Street till sjön.
En annan enhetsägare, Maruff Kolade, sa: “De vill jaga ut oss med alla dessa kostnader.” 2007 köpte Kolade en lägenhet att bo i och hyr nu ut den till en släkting. Kostnaden för honom för de särskilda bedömningar som finansierar förbättringarna är ”löjliga. Så hög. Vi har aldrig sett något liknande, säger han.
Investerarna, bröderna Julian och Jon Mickelson, säger att de förbättringar de har gjort på fastigheten i stort sett har varit nödvändiga. Innan de köpte ett majoritetshus med lägenheter 2019, “var fastigheten nedsliten”, skrev Julian Mickelson i ett mejl till Crain’s. “Vi behövde göra det säkert, uppgradera utslitna system och byta ut många saker.” Han inkluderade en detaljerad lista över de förbättringar som har gjorts sedan dess, inklusive allt från att fixa hissar som ofta gick sönder till att fylla gropar i cirkeldrevet och parkeringsplatserna.
Malcolm Franklin, som äger en bostadsrätt i Woodland Park med ett sovrum som han köpte 2007 för 150 500 dollar, sa att de tre särskilda bedömningarna som deklarerats av styrelsen med fem medlemmar under de senaste fyra åren har kostat honom sammanlagt 6 000 dollar. “Vi hade speciella bedömningar innan de var här, men beloppen de begär är som, herregud,” sa Franklin.
Franklin sa att en del av de insamlade specialutvärderingspengar var öronmärkta för att betala av en vattenräkning på cirka 100 000 dollar som den tidigare investerarägaren lämnade efter sig. “Men vi betalade för de vattenräkningarna redan i våra bedömningar” i deras HOA-bedömningar under den period räkningen omfattar. “Det är skumt.”
Familjen Mickelson driver en fastighetsförvaltningsfirma som heter South Side Stories. Genom en juridisk person som heter Woodland Park LLC köpte de 168 enheter från ett annat värdepappersföretag i februari 2019, och betalade 23,5 miljoner dollar, enligt Cook County Clerk, och under efterföljande år köpte de minst 15 fler enheter från enskilda säljare, för en sammanlagd summa på cirka 1,69 miljoner dollar.
Investerarna äger nu 188 av Woodland Parks 240 enheter, eller cirka 78% av dem. För att vara tydlig: det är 78% av enheterna, inte 78% av fastigheten, eftersom enhetsstorlekarna och deras andelar varierar. Ändå, på grund av storleken på deras ägande, representeras nu investerarnas ägare av tre platser i HOA-styrelsen med fem medlemmar.
Styrelsen har godkänt “några saker vi behövde”, sa Sterling. ”Vi behövde fixa hissarna. Men om du tittar runt på våra byggnader behöver de tuck-pointing. Det är viktigare än en fontän.” Hon syftar på ett vattenfall i en trädgård med träd och buskar som HOA-brädan installerade i fastighetens västra ände, det första besökarna ser när de passerar porthuset.
Spencer och Franklin sa att en förbättring i den motsatta änden av platsen, ett utomhusgym i den östra kanten av fastigheten, också var onödig. “Detta påstådda gymmet ligger utanför, i Chicago,” sa Franklin. “När ska du använda det? Ett par månader?”
I sitt mejl till Crains lista över 33 förbättringar som har gjorts, skrev Julian Mickelson: “Vad jag önskar att vi inte behövde ha speciella bedömningar för att göra det här arbetet! Min grupp förväntade sig inte alla problem vi hittade. Det var dyrt för alla ägare, inklusive min grupp.”
För ägaren av en enhet med två sovrum och två badrum var den särskilda bedömningen $300 per månad i 23 månader, skrev Mickelson. Den ordinarie månatliga bedömningen för samma storleksenhet är $351. Det vill säga att ägaren betalade cirka 85 % mer för bedömningar under den särskilda bedömningsperioden.
De Mickelsonägda enheterna, som har rehabiliterats, drivs som uthyrning, men kostnaden för månadshyran finns inte med på deras hemsida.
Den 2 juni lämnade Ebony Lucas, en advokat vid Property Law Group i Bronzeville som representerar de enskilda andelsägarna, ett mål till Cook County Circuit Court och hävdade att investerarnas ägare, som styrelsemedlemmar, bryter mot sin förtroendeplikt.
“Styrelsen är tänkt att vara en förtroendeman för andelsägarna,” sa Lucas. “Det är tänkt att fatta beslut i alla fastighetsägares intresse. Detta är vad stadgarna säger. Men de åtgärder de har vidtagit har inte varit i alla ägares intresse.”
Anmälan den 2 juni är en reviderad version av en process som Lucas lämnade in i november. Den avskedades på grund av en teknikalitet som hade att göra med att service gjordes till felaktiga e-postadresser, sa hon.
Fallet kan vara svårt att vinna, enligt en bostadsrättsadvokat som inte är inblandad. Listan över förbättringar på Woodland Park faller lätt in i den lagstadgade definitionen av “förbättringar och förbättringar” som en styrelse är ansvarig för, säger Michael Delrahim, managing partner på Brown Udell Pomerantz & Delrahim.
“Nackdelen med att leva i ett samhälle med gemensamt intresse är att andelsägarnas intressen inte alltid är i linje,” sa Delrahim. “Det som kan vara önskvärt för investerarnas ägare som har majoritet kanske inte är önskvärt för de enskilda andelsägarna, men det gör inte investerarnas uppförande olagligt.”
Lucas, husägarnas advokat, sa att hon håller med om deras uppfattning att investerarna försöker göra det för dyrt för enskilda andelsägare att stanna. Investerarna “försöker manipulera husägarna för att tvinga bort dem”, sa hon.
Franklin, Sterling och Kolade sa alla att de först träffade investerarna vid ett möte för alla invånare för några år sedan där investerarna sa att de ville köpa alla enheter. “Det var deras plan från början,” sa Franklin, men eftersom många ägare inte ville flytta, “jobbar de på oss på det här sättet.” Julian Mickelson, efter sitt första e-postmeddelande till en Crains reporter som listade alla förbättringar, vägrade svara på frågor.
Cook County fastighetsregister visar att sedan Mickelson-enheten köpte blocket med 168 enheter 2019, har ytterligare 15 enheter sålt en åt gången. Var och en av dem köptes av Mickelson-enheten.
