Den avsevärda och abrupta ökningen av kostnaden för pengar påverkar den fortfarande starka flerfamiljssektorn. Enligt Kidder Mathews SVP Austin Kelley i Tacoma, WA, innebär det lägre investeringsvolymer, men också fler blivande bostadsköpare som återstår hyresgäster. Kelley och andra mäklare på Kidder Mathews, den största oberoende kommersiella fastighetsfirman på västkusten, noterar att en komplex dynamik manifesterar sig i liknande former upp och ner i regionen.
Investeringar som visar stammar
Scott Rosenberg, Kidder Mathews SVP i Los Angeles, kallar investeringssektorn “en berättelse om två segment.” De mestadels privata investerarna som fortfarande behöver slutföra 1031 byten tvingas göra affärer med säljare “som är mindre än medkännande för förändringarna i lånekostnader.” Detta segment har till stor del varit ansvarigt för att stödja de senaste värderingarna, även om tillgångsutbudet överväger efterfrågan. Samtidigt har institutionella och lokala syndikat med undertilldelade kontanter svårt att uppnå avkastningskrav som inte har hållit jämna steg med de nyare värderingarna.
“I grund och botten är deras exit cap rate-förväntningar högre, och det är att ta en stor bit ur antagandena om “värdeskapande aktier” som driver en stor del av den avkastning som investerare kräver, säger Rosenberg. “Detta prissätter dem effektivt från marknaden, åtminstone för nu.”
Jordan CarterKidder Mathews EVP i Portland, OR, rapporterar att institutionella investerare måste justera avkastningsförväntningarna samtidigt som de vänjer sig vid den nya verkligheten att behöva lägga ner mer pengar för att kompensera högre utlåningsräntor. Robin Ossenbeck, Kidder Mathews SVP i LA, ser marknadens mjukhet fortsätta tills tillräcklig volym efter räntehöjningen stänger, vilket justerar värderingsförväntningarna. Carter tillade att, trots avmattningen under andra halvåret, kommer 2022 sannolikt att sluta som det näst bästa investeringsåret efter “banneråret” som var 2021.
Supply’s Complex Picture
Utvecklare kan känna att de har fastnat i en oändlig hinderbana. Först var det bristen på mark och samhällen som hindrade deras framsteg, sedan högre byggkostnader, förseningar i leveranskedjan och brist på arbetskraft, och nu är det stigande räntor som gör projektfinansiering mer och mer utmanande. Ju mer risk som hopar sig, desto mer sannolikt kommer långivare och kapitalinvesterare att lösa ett projekt.
“Det finns många berättigade projekt som söker nya ägare i dag,” sade Rosenberg, vars säljarklient ombads om en 19% rabatt på priset i sommar på en utvecklingsaffär. ”Mina kunder har haft svårt att hitta möjligheter som “penna” med tanke på marknadsläget. De flesta av dem tror att tiden kommer att tvinga fram meningsfulla korrigeringar av markvärderingar.”
Medan Kaliforniens appellationsdomstol slår ner vräkningsmoratoriet i LA är “en stor vinst för hyresvärdar”, kommer vräkningseftersläpningen att kosta både tid och pengar för de flesta ägare, enligt David Evans, Kidder Mathews senior associate i El Segundo, CA. Han noterar dock att vissa skydd kvarstår, inklusive vräkningsskydd utan fel för hyresgäster som utnyttjade länets uteblivna hyresskydd från 1 juli 2022 till och med 31 december 2022 och fortfarande är inom 12 månaders återbetalningsperiod. Och det finns en ny rynka för investerare: den nyligen antagna åtgärden ULA, eller “herrgårdsskatten.”
“För ägare som vill undvika att vara bundna till dessa restriktioner och vill sälja sin investeringsfastighet i LA, skulle de vara väl beredda att sälja före den 1 april 2023”, säger Evans. “När åtgärden ULA träder i kraft kommer den att lägga till ytterligare 4% skatt på fastigheter över 5 miljoner USD och ytterligare 1,5%, för totalt 5,5%, på fastigheter över 10 miljoner USD.”
Ossenbeck varnade för en bostadspolitik som minskar incitamentet för flerfamiljsbyggare att bryta mark. Statliga mandat för städer att äntligen komma på rätt spår när det gäller smart utveckling av marknadsmässiga och överkomliga bostäder bör vara till fördel för alla inblandade parter.
“Detta kommer att möjliggöra fler bostäder i områden som behöver det, inklusive att riva gamla butiker och till och med gamla kontorsbyggnader på transitkorridorer för att skapa alternativ för den genomsnittliga arbetaren,” tillade hon. “Jag ser det här som det bästa svaret för Kaliforniens framtid.”
Framtiden för flerfamiljssektorn när 2023 närmar sig kommer fortfarande att se gynnsamma förutsättningar för utbud och efterfrågan med återupplivandet av urbana delmarknader baserat på återgången till kontoret, en trend att titta på. Kidder Mathews mäklare förutspår en framtida studs tillbaka, men fortfarande många möjligheter mitt i den nuvarande osäkerheten.
