Seniorsektorn fortsätter att göra en stadig återhämtning från katastrofen som tillfogats den av pandemin. Beläggningsgraden har stadigt ökat under 2022, med hyrorna som har stigit sin snabbaste på mer än ett decennium.
I takt med att fler och fler seniorboendefastigheter stabiliseras, med beläggningsnivåer som närmar sig 90 % och nettoabsorptionen snabbt fyller antalet enheter som övergavs under pandemin, bjuder investerare upp priserna för dessa välpositionerade, lågkonjunkturbeständiga tillgångar.
En stigande våg av kapital 2022 tog in på seniorboende och alla dess undergrupper – inklusive seniorbostäder, stödboende, självständigt boende, kvalificerade sjuksköterskor, minnesvård och en blomstrande ny tillväxtsektor som de kallar aktiv vuxen.
Volatilitet har underblåst en frenesi av handelsaktivitet i seniorboendetillgångar som inte visar några tecken på att sakta ner när som helst snart. I september rapporterade Walker & Dunlop att det sålde 1,3 miljarder dollar i seniorbostäder och långtidsvårdsanläggningar under de första sju månaderna 2022, företagets högsta registrerade försäljning under en sådan period.
Med en långsiktig demografi som projicerar exponentiell tillväxt – 70 miljoner babyboomer, nu i åldrarna 58 till 76, närmar sig den genomsnittliga inträdesåldern (tidigt 80-tal) för seniorboende – industriaktörer förväntar sig att kapitalströmmen kommer att fortsätta att driva på transaktioner inom seniorboenden tillgångar trots stigande skuldkostnader.
“Newmark ser ett stort intresse för stabiliserade kassaflöden. Vi förväntar oss att det förblir oförändrat och att nytt kapital fortsätter att komma in på marknaden, säger Newmarks vice ordförande Chad Lavender, som leder företagets Health & Alternatives Assets-enhet, till GlobeSt.
“Fortsatt positiva driftsintäkter och beläggningstrender driver ökad transaktionsvolym i sektorn, tillsammans med demografisk medvind och historiskt lågt förväntat utbud,” sa Lavender.
För operatörer pressar stigande kostnader NOI-marginalerna när beläggningsnivåerna ökar. Juryn är fortfarande ute om huruvida ökade kostnader kommer att förmå ägare-operatörer att släppa ut fler seniorboendetillgångar på marknaden.
”Ett företags ägande och kapitalstruktur [may determine] om de kan klara sig genom en minskning av rörelsemarginalen, säger Julie Ferguson, vice VD, seniorboende på Ryan Companies, till GlobeSt.
“Det kommer att finnas ägare som inte kan tillhandahålla ytterligare rörelsekapital till projekt om deras uthyrning inte är på rätt spår eller om deras utgifter är högre än budgeterat. Det är svårt att säga om det kommer att finnas fler eller mindre dessa [2023] eftersom det finns många variabler som påverkar dessa beslut, sa hon.
“Jag förväntar mig att fler fastigheter blir tillgängliga på marknaden. Med statlig finansiering som torkar ut och ökande arbetskostnader försöker operatörerna få upp sina utrymmen så att de kan sälja tillgångarna till ett rimligt pris, säger Edward Pan, en Colliers förste vicepresident som specialiserat sig på äldreboenden, till GlobeSt.
Pan tror att seniorboende REITs som har hållit sitt pulver torrt samtidigt som de har stöttat resultat kan också hoppa in på marknaden.
“Vi ser REITs vara försiktiga med nödlidande tillgångar på grund av räntehöjningarna,” sade han. “Men en stabiliserad och välpresterande tillgång till seniorbostäder är fortfarande attraktiv för REITs ur ett HUD-finansieringsperspektiv. På dagens marknad kan du få HUD-finansiering under 35 år fast till 4,95 %, vanligtvis 175 bps lägre än traditionell bankfinansiering.”
Enligt Shlomi Ronen, rektor och grundare av Dekel Capital, handlas stabiliserade äldreboende samhällen till en premie jämfört med pre-pandeminivåer och värdeskapande gemenskaper handlas på eller under pre-pandemiska nivåer.
Dekel fokuserar för närvarande på att investera LP- och GP-equity—$5M till $15M i eget kapital per affär—i underpresterande och nödställda seniorlivssamhällen. Ronen sa till oss att förvänta oss fortsatt volatilitet i sektorn innan den når en full återhämtning.
“Det finns fortfarande motvind som operatörer brottas med som kommer att resultera i en viss nöd på kort sikt. Det kommer att finnas en viss volatilitet att kämpa med innan sektorn når full återhämtning, säger Ronen.
