Biden-administrationen rullade ut en rad åtgärder på onsdagen som den säger kommer att hjälpa till att tygla höga flerfamiljshyror och på annat sätt skydda hyresgäster.
Hyresvärdsorganisationer kritiserade planen, medan aktivister för bostäder till överkomliga priser sa att den inte går långt nog för att ta itu med eskalerande hyror och brist på överkomliga bostäder.
President Joe Biden
“Vi är besvikna [the administration is] eftersträva potentiellt duplicerade och betungande bestämmelser som redan behandlas på lämpligt sätt enligt statlig och lokal lag,” sa National Multifamily Housing Council i ett uttalande efter lanseringen av planen, även om det erkände att Vita huset inte förespråkar hyreskontroll.
“Dessa ansträngningar kommer inte att göra något för att ta itu med landets bostadsbrist och kan avskräcka välbehövliga investeringar i bostäder,” sade organisationen.
Enligt planen uppmanar administrationen ett antal federala myndigheter att vidta åtgärder som den säger kommer att bidra till att förhindra orättvisa bostadspraxis på hyresmarknaden. Planen är en del av ett större initiativ känt som Blueprint for a Renters Bill of Rights som också släpptes i januari.
“Vita husets tillkännagivande introducerar en viss potential för åtgärder på byrånivå, men i slutändan misslyckas det med att styra hyresreglering eller ta itu med marknadskonsolidering på ett sätt som kommer att åstadkomma materiella skillnader för hyresgäster som befinner sig i kris just nu,” People’s Action Homes Garantikampanjchef Tara Raghuveer sa.
Även om hyreskontroll inte nämns i listan över åtgärder, ropar dokumentet ut “extra hyreshöjningar.”
“Federal Housing Finance Agency … kommer att lansera en ny offentlig process för att undersöka föreslagna åtgärder som främjar hyresskydd och begränsningar av kraftiga hyreshöjningar för framtida investeringar”, står det i planen.
Enligt planen kommer FHFA att fastställa krav som uppmuntrar finansieringen av flerfamiljslån som garanterar prisvärda bostäder. År 2022 köpte Freddie Mac och Fannie Mae sammanlagt 142 miljarder dollar i flerfamiljslån, vilket stöder mer än 1 miljon enheter.
Federal Trade Commission och Consumer Financial Protection Bureau är också instruerade i planen att samla in information för att identifiera olika metoder som förhindrar sökande och hyresgäster från att hyra eller vistas i flerfamiljsfastigheter, inklusive orättvis användning av hyresgästerbakgrundskontroller.
“De två byråerna kommer att söka information om ett brett spektrum av praxis som påverkar hyresmarknaden, inklusive skapandet och användningen av bakgrundskontroller för hyresgäster, användning av algoritmer i hyresgästundersökningar, tillhandahållande av meddelanden om negativa åtgärder från hyresvärdar och fastighetsförvaltningsbolag, och hur en sökandes inkomstkälla påverkar bostadsbeslut”, står det i dokumentet.
Administrationen instruerar vidare justitiedepartementet att undersöka konkurrensbegränsande informationsutbyte på hyresmarknader. Andra myndigheter, såsom FHFA och Institutionen för bostads- och stadsutveckling, kommer att delta i insatsen.
“En av de andra stora takeaways från dagens tillkännagivande är att det faktiskt bekräftar att den federala regeringen verkligen har en roll att spela för att korrigera maktobalansen mellan hyresvärdar och hyresgäster,” sa Raghuveer. “Men det finns mycket mer som presidenten kan göra för att ge materiell lättnad.”
Gör nämligen varje dollar i federal finansiering för flerfamiljer beroende av universella skydd som inkluderar hyresregler, sa hon.
“I decennier har den federala regeringen undvikit att ta ansvar för den maktobalansen mellan hyresvärdar och hyresgäster,” sa Raghuveer. “Vi planerar att fortsätta organisera tills det händer.”
De skadliga effekterna av pandemin nämns knappt i dokumentet, vilket bostadsförespråkare sa är en stor förbiseende.
“En olycklig utelämnande från Vita husets plan är varje administrativ åtgärd för att hålla företagshyresvärdar ansvariga för grovt, rovgirigt och ofta olagligt beteende under och efter pandemin,” sa Diane Yentels vd för National Low Income Housing Coalition. Bisnow.
Under pandemin gjorde FHFA det klart att fastighetsägare som misslyckades med att följa pandemirelaterade hyresskydd skulle bli föremål för korrigerande åtgärder enligt sina lånedokument, inklusive att flytta lånet till en teknisk standard och återkallelse av tålamod, sa Yentel.
Förra året publicerade husets tillsynskommitté en årslång utredning som dokumenterade grova vräkningsmetoder för fyra stora företagshyresvärdar under de första 16 månaderna av pandemin.
“Ändå har Vita huset och FHFA inte vidtagit några åtgärder mot dem”, sa Yentel. “FHFA bör hålla dessa hyresvärdar ansvariga genom att utsätta dem för korrigerande åtgärder enligt lånedokumenten, inklusive att hindra dem från framtida federalt stödda inteckningar.”
Extraordinära hyresökningar i spåren av pandemin, särskilt i regioner som en gång ansågs överkomliga, har placerat hyresöverkomligheten i det nationella rampljuset, sa Rob Warnock, seniorforskare för Apartment List. Sedan mars 2020 har den rikstäckande medianhyran ökat med mer än 19 %, och i vissa storstadsområden har hyrestillväxten under pandemin överstigit 40 %.
“Idag förespråkar administrationen för större hyresgästskydd mot konsekvenserna av den bristen, inklusive skyhöga hyror och försämrad kvalitet på bostäder,” sade Warnock. “Förslaget ger helt klart en balans mellan intressenter för nu.”
Planen beskriver nämligen åtgärder som kommer att vidtas av federala bostadsleverantörer, plus åtaganden från privata enheter, men stiftar inte nya federala lagar som reglerar förhållandet hyresvärd-hyresgäst, sa han.
“Sammantaget är jag optimistisk, men i slutändan är det här bara ett steg på en lång resa,” sa Warnock.
