Med en tredje stora räntehöjning förra veckan börjar en allt tuffare finansiell miljö krossa fastighetsägarnas vilja att spendera på miljöefterlevnad och gröna förbättringar.
“Många människor värdeskapar sina projekt och tar reda på hur du kan få ner kostnaderna, eftersom dessa kostnader ökar – och tyvärr är ESG-komponenter i projekt ibland på hugget,” Rafi Goberstein, VD för PACE Loan Group, sade kl BisnowNationella finanstoppmötet förra veckan.
Bisnow/Ciara Long
Sonu Panda från Prescriptive Data, Jessica Bailey från Nuveen Green Capital, Rafi Golberstein från PACE Loan Group, Marcelo Rouco från Ecosave, Jason Gregory från EnergyRM och Helen Gurfel från CBRE på scenen vid Bisnows nationella finansmöte 2022.
Goberstein berättade historien om en utvecklare som hade planerat att installera solpaneler ovanpå en flerfamiljsbyggnad med 400 enheter i Minnesota, men var tvungen att skrota planerna när kostnaderna eskalerade.
“När vi går igenom processen för att få anbuden … blev kostnaderna för höga och [the panels] blev repad i somras,” sa han. “Vilket är verkligen, verkligen en bummer att se det hända.”
Sedan pandemin började har projektkostnaderna ökat eftersom försörjningskedjans hinder, materialbrist och inflation sätter projektets genomförbarhet under press. Den dynamiken har varit en huvudvärk för CRE-investerare, utvecklare och ägare, men har varit katastrofala för mindre investerare och hyresvärdar.
Nu, med stigande räntor och industrin som rustar för en lågkonjunktur, lägger vissa sina miljöåtaganden på hugget. YuhTyng Patka, en partner på Duval & Stachenfeld som representerar låntagare och långivare på PACE-finansiering, berättade Bisnow att en låntagare som hon representerar i New York City söker cirka 15 miljoner USD från programmet, som är utformat för att finansiera hållbarhetsuppgraderingar.
“När räntorna har börjat öka, börjar min klient ompröva sin strategi,” sa hon. “Det är inte för att de inte är intresserade av det energieffektiva utrymmet. Det är mer de ekonomiska drivkrafterna, de stigande räntorna … Det är inte affärsmässigt meningsfullt för dem att fortsätta gå vidare med vad de ursprungligen hade planerat.”
Byggande av energieffektivitetsföretaget Ecosave har arbetat med fastighetsägare i Australien, Europa och flera delstater i USA, och även i mer klimatmedvetna länder handlar hållbarhetsuppgraderingar vanligtvis “helt om ekonomi”, sa Ecosaves grundare och styrelseordförande Marcelo Rouco.
Rouco erinrade om ett möte nyligen med ett franskt företag som har 200 tillverkningsanläggningar i USA och som försöker nå sitt miljömål att nå koldioxidneutralitet till 2050. Den första frågan som ställs, minns han, är vad företaget är villigt att betala för att uppfylla det målet.
Han sa att företaget svarade att förbättringar behövde betala för sig själva inom tre år.
“Så även i de länder som ska vara mer avancerade, kokar det fortfarande ner till pengarna”, sa Rouco vid toppmötet.
Den attityden är inte ovanlig, sa Nuveen Green Capitals vd och medgrundare Jessica Bailey. Många CRE-företag har börjat göra större, djärvare miljöåtaganden under de senaste 18 månaderna, sa hon, men få pratar om hur man ska gå vidare mot dessa mål.
“Väldigt få börjar operationalisera och sätta ritningen på plats mot den framtid 2040 där min byggnadsportfölj är netto noll,” sa Bailey. “Det räcker inte att bara lägga ut uttalandet. Du måste göra jobbet, du måste gå igenom och göra revisionerna, och titta på taken och ta reda på var solenergi passar, och alla de saker som är ganska svåra.”
Bisnow/Ciara Long
Prescriptive Datas Sonu Panda, Nuveen Green Capitals Jessica Bailey och PACE Loan Groups Rafi Golberstein på scenen vid Bisnows nationella finanstoppmöte 2022.
Att planera för de byggnadsuppgraderingar som krävs för att uppfylla ambitiösa miljömål är en tids- och kapitalkrävande process för ägare, operatörer och investerare. För många är ytterligare finansiering nödvändig för att kunna betala för byggnadsuppgraderingar som går längre än att byta ut äldre glödlampor för LED-alternativ: att byta ut äldre värme- och kylsystem för värmepumpar, eller lägga till solpaneler, tar månader och kan kosta tiotusentals dollar.
Efter tre snabba federala räntehöjningar i somras, med 75 räntepunkter per styck, undrar vissa fastighetsägare om de fortfarande har råd att göra de uppgraderingar de hade hoppats på.
“När banker börjar prissätta kostnaden för skulder, och när försäkringsbolag börjar prissätta försäkringar med tanke på klimatrisker, kommer dessa saker att påverka bara de grundläggande drivkrafterna för NOI för en fastighetstillgång,” sa McKinsey & Co. partner Brodie Boland till Bisnow i en intervju.
Boland, vars arbete innebär att prata med fastighetsinvesterare, operatörer, tjänsteföretag och proptechföretag om hur de kan nå sina klimatmål, säger att de flesta CRE-aktörer ser att komma före klimatrisker som en nödvändig investering. Och även om många företag snabbt har accelererat sina avkolningsplaner under de senaste tre åren, är det som hände med dessa åtaganden under pandemin ett tecken på hur en lågkonjunktur kan påverka CRE:s miljöåtaganden.
“Om du är ägare av kontorsfastigheter eller detaljhandelsfastigheter, och du kämpar dig igenom pandemin, tittar du verkligen kritiskt på varje del av din [profit and loss statement] och försöka ta reda på vad som är nödvändigt, sa han. “Jag tror att det för vissa minskade betydelsen av några av de “valfria” delarna av ESG.
Att främja energimål ses allmänt som en investering värd att göra för att inte bara bekämpa klimatförändringarna, utan för att bekämpa stigande energikostnader, försörjningskedjans hinder och effekterna av Rysslands invasion av Ukraina, sa Savills North America Director för ESG Consultancy Hyon Rah. Dessutom sporrar regleringar som Securities and Exchange Commissions föreslagna ESG-rapporteringsregler och lokala åtgärder som New Yorks lokala lag 97 och Bostons BERDO byggnadsägare till handling, sa hon.
“Jag ser mycket mer aktivitet och förfrågningar om saker som att installera solpaneler, utvärdera portföljerna för att se vad som är möjligt att faktiskt installera så mycket som möjligt,” sa Rah. “Städer som Boston, New York, DC, har riktigt stränga krav på att bygga prestanda som du inte bara kan undvika. Det är lagen och du kommer att få böter om du inte uppfyller vissa krav.”
Men mindre byggnadsägare, utan lika mycket kapital att sätta in, kämpar redan. Dessa svårigheter kommer sannolikt bara att öka i takt med att upplåningen blir dyrare.
Bisnow/Ciara Long
Ecosaves Marcelo Rouco, EnergyRMs Jason Gregory och CBRE:s Helen Gurfel på scenen vid Bisnows nationella finanstoppmöte 2022.
Lincoln Eccles är en sådan fastighetsägare. Före pandemin hade han letat efter ett sätt att sätta solpaneler på taket av sin hyresstabiliserade fastighet med 14 enheter i Brooklyn – men när pandemin väl slog till var de planerna inte längre genomförbara, sa han. Sedan, några veckor före slutet av eldningssäsongen våren 2021, gick hans byggnads oljepanna sönder.
Eccles gav sig i kast med att försöka hitta en ersättare, antingen till oljepannan eller till en ångmotsvarighet. Under våren och sommaren ringde han leverantörer så långt västerut som Chicago – men mitt i leverantörskedjekrisen kunde han inte hitta en ersättare innan vintern satte in, sa han.
Han slutade med att betala för rumsvärmare till sina hyresgäster för förra vintern och avslutar nu en värmepumpsinstallation med energieffektiviseringsföretaget BlocPower. Men Eccles sa att bara några hyresgäster betalade hyra eller fick ekonomiskt akutstöd under pandemin, så han kunde inte betala sin fastighetsskatt i tid – än mindre reparera sin byggnad enkelt.
“Det har bara varit touch-and-go ett tag”, sa han. “Jag balanserar runt en halv miljon dollar i skuld.”
Ändå är experter hoppfulla om att lagen om inflationsreduktion, som innehåller 30 % skattelättnader för att installera gröna energiåtgärder i byggnader och avsätta miljarder dollar för grön ombyggnad och väderbeständighet i byggnader, kommer att hjälpa kämpande CRE-spelare att ta sig förbi de nuvarande ekonomiska hindren.
Den övergripande pushen mot ESG kommer sannolikt inte att vändas av en ekonomisk nedgång, men ägare som spenderar över sina resurser på att installera långsiktiga uppgraderingar kan möta kortsiktig ekonomisk smärta.
“I en annan lågkonjunktur tror jag att det inte kommer att vara en övergripande inbromsning av klimatrelaterad aktivitet, jag tror att det kommer att vara en separator,” sa McKinsey’s Boland. “De som har listat ut hur man gör detta i ett värdeskapande sätt, och de som inte har gjort det.”
RÄTTELSE, SEPT. 30, 18:00 ET: Denna berättelse inkluderade ett stavfel i beskrivningen av Patkas arbete. Den här historien har uppdaterats.
