En kombination av ihållande inflation och aggressiva federala räntehöjningar har decimerat investeringar i bostadsfastigheter i USA. Men verksamheten med att äga hyresfastigheter blomstrar fortfarande.
Sju av landets främsta börsnoterade hyresvärdar rapporterade tvåsiffriga vinstvinster jämfört med föregående år under tredje kvartalet, vilket visar att både deras affärsmodeller och företagsreskontra har isolerats från de värsta effekterna av den nuvarande finansieringsmiljön.
Nästan alla offentliga hyresvärdar har sett intäkterna växa mycket snabbare än driftskostnaderna under de senaste 12 månaderna.
Börshandlade hyresvärdar bromsade avsevärt förvärven och, i vissa fall, utvecklingsaktiviteten under tredje kvartalet för att undvika stigande kostnader, visade en granskning av kvartalsrapporter.
De flesta har låga företagsskulder och år kvar innan huvuddelen av deras skulder förfaller, ett resultat av att de har utnyttjat låga räntor för att refinansiera under de föregående åren. Och alla har upplevt fördelarna med bostadsinflationen, eller utan tvekan bidragit till den, genom att höja hyrorna snabbare än vad deras kostnader stiger.
“Vi, som nästan alla företag, känner av inflationens inverkan i hela vår kostnadsstruktur,” sade UDR:s ordförande och vd Tom Toomey på sitt företags resultatsamtal för tredje kvartalet. – Hittills har vi kunnat föra över dessa kostnader på våra invånare på relativt kort tid.
Apartment Income REIT redovisade praktiskt taget oförändrade fastighetskostnader år över år, med andra kostnader än försäkringar, allmännyttiga tjänster och fastighetsskatter ned 400 punkter under samma period. AIRs chef för fastighetsverksamhet Keith Kimmel tillskrev de låga kostnaderna till låg omsättning och hög “invånarkvalitet” på AIR:s resultatsamtal för tredje kvartalet.
Eget kapital Bostadskostnaderna ökade med 3,5 % jämfört med föregående år, vilket de tillskrev låg fastighetsskatt och lönekostnader i sin rapport.
Medan företag som Equity Residential, Essex Property Trust och UDR alla rapporterade tillväxt i löner, har de mildrat dess resultat på bottenlinjen genom att öka användningen av proptech och andra spakar för att minska antalet anställda som krävs för att utföra fastighetsförvaltningsuppgifter.
UDR hade ingen ledningspersonal på plats för 25 av sina 175 aktiva fastigheter i slutet av tredje kvartalet, och förväntar sig att övergå ytterligare 10 fastigheter till virtuell förvaltning under de kommande 12 månaderna, sade UDR Senior Vice President of Operations Mike Lacy på företagets Q3 intäkter samtal.
“Idag har vi ökat antalet lägenhetshus som hanteras per medarbetare med 60% jämfört med nivåerna före Covid,” sa Lacy.
Bisnow/Jon Banister
Höga värden på bostäder har skickat fastighetsskatten i skymundan för fastighetsägare i delstaterna Sun Belt, men effekterna har märkts mest akut på hyresmarknaden för enfamiljshus.
American Homes 4 Rent upplevde en ökning av fastighetskostnaderna med 12,9 % jämfört med föregående år, vilket bolaget tillskrev en kombination av omsättningskostnader, inflationens effekt på underhålls- och reparationspriserna, högre fastighetsskatter och en större portfölj. AM4H:s hyresgäster i genomsnitt högre omsättning och lägre hushållsinkomst än sina flerfamiljsmotsvarigheter.
För Camden Property Trust, som nästan uteslutande fokuserar på Sun Belt, steg fastighetsskatterna med mer än 25 % jämfört med föregående år, men kostnaderna för samma fastigheter ökade totalt sett bara med 4 %.
Med stora hyresvärdar som upplever ett sådant bannerår för driftsnetto, förväntas skatteräkningarna stiga nästa år. Men om Camden Chief Financial Officer Alex Jessetts kommentarer om företagets vinstsamtal är någon indikation, kommer ägare med medel sannolikt att kämpa i domstol för att minimera effekten av NOI-tillväxt på sina skatteräkningar.
“Självklart har 2022 varit ett fantastiskt tillväxtår”, sa Jessett på samtalet. “Men [assessors] är också tänkt att titta på verkliga värden och tydligt verkliga värden har fallit. Och så jag tror att vi kommer att ha många protester och förmodligen en hel del stämningar som arbetar genom den här processen under 2023.”
Överlag har offentligt ägda hyresvärdar antingen bromsat eller stoppat förvärvsaktiviteten på grund av den höga kapitalkostnaden, och istället valt att lägga intäkter på att betala ner skulder, köpa tillbaka aktier eller dela ut utdelningar till aktieägarna.
“Jag är väldigt positiv när det gäller våra möjligheter när vi ser till 2023 för att köpa,” sa John McGrath, AIRs co-Chief Investment Officer på vinstsamtal. ”En del av nöden på marknaden kommer att ge möjligheter för oss, som t.ex [the fact that] köpare med hävstång står vid sidan av eftersom de är oroliga för negativ hävstång och annan dynamik som den.”
Även om hyrestillväxten mattades tillbaka till ensiffriga rikstäckande under tredje kvartalet till följd av minskad efterfrågan, lyckades flerfamiljsägare som Mid-Atlantic Apartment Communities, UDR, Camden Property Trust och AIR alla öka hyrorna med tvåsiffriga under den perioden, och alla gjorde det. så medan beläggningen tickade nedåt.
“Att fokusera på pristillväxt och acceptera en högre omsättningshastighet och något lägre beläggning speglar vår strategi att stärka vår hyresrulle”, sa Lacy i ett uttalande som släpptes tillsammans med UDR:s Q3-rapport.
Att prioritera maximal hyrestillväxt, även till priset av högre vakansgrader, har kritiserats eftersom bostadskostnaderna har skjutit i höjden sedan slutet av 2020. Praktiken har förknippats med utbredd användning av mjukvarualgoritmer för att uppnå högre intäkter per fastighet . Den mest populära sådan programvaran, RealPages Yieldstar, har blivit föremål för en grupptalan som påstår konkurrensbegränsande metoder.
Även när MAA uppnådde en 14,5 % ökning av hyrorna jämfört med föregående år, hade företagets hyresgäster i genomsnitt 22 % hyra i förhållande till inkomst under tredje kvartalet för andra året i rad, sa MAA:s ordförande och VD Eric Bolton på sitt företags kvartalsvisa vinstsamtal. . MAA, Essex Property Trust, AIR, Equity Residential och UDR var bland hyresvärdar som pekade på deras hyresgästers relativa välstånd som skäl till förtroende för att inflationen kommer att fortsätta att hjälpa sådana företag mer än skada.
“Omsättningen var lite högre på några av våra sekundära marknader som har några [Class-]B-tillgångar, men vi ersätter även de med boende [whose] hyresförhållandet har inte förändrats, säger Tim Argo, MAA:s vice vd och chef för strategi och analys, under samtalet. “Så jag tror att i den mån vi ser det här och där, kan vi snabbt ersätta det med invånare som har bra överkomliga priser.”
