De statligt sponsrade företagen (GSE) Fannie Mae och Freddie Mac är tillsammans den enskilt största kraften inom flerfamiljsbolån. De har inte bara nära 40 % av alla bolånepapper, utan deras tak för nya bolån ökade till 78 miljarder dollar vardera 2022.
Att förstå dem och deras riktning ger investerare och utvecklare en bättre känsla för vart byråerna är på väg och hur man anpassar strategier för att skapa den bästa chansen att lyckas och undvika att bli trampad på.
“Historiskt sett har Fannie och Freddie vunnit affärer baserat på prissättning”, säger Ahmed Hasan, chef för Agency Capital Markets på Capital One, en topp-6 byrålångivare efter total byrålånevolym och den högst rankade banken bland GSE-långivare. “När räntorna har stigit kan de göra sina villkor för bostäder till överkomliga priser och uppdragsdrivna affärer mer attraktiva, till exempel med lägre täckningsgrad för skuldtjänst eller 35-årig amortering.” Även om de sannolikt inte kommer att nå sina 78 miljarder dollar i år, kommer de att fortsätta fokusera på bostäder till överkomliga priser.
Inflation och gröna program
Det är bra att veta eftersom Federal Reserve fortsätter att pressa upp räntorna för att bekämpa inflationen och kostnaderna för finansiering fortsätter att stiga. Ironiskt nog, medan många affärer som riktade sig till mer välbärgade hyresgäster kanske inte längre fungerar under nuvarande räntor, kan något genom byråerna för bostäder till rimliga priser. “Kvalificerade affärer kan få lägre räntor, flexibla försäkrings- och lånevillkor och större låneintäkter”, säger Evan Williams, senior vice president för Agency Finance på Capital One.
Dessutom erbjuder Inflation Reduction Act fördelar för energieffektiviseringar i bostäder till överkomliga priser, vilket sedan gör Fannie Maes Green Rewards och Freddie Macs Green Up Plus-program allt mer attraktiva. Index Lock-programmet från Freddie Mac är bra för skattebefriade lån – och de positiva hyresbetalningsprogram som båda byråerna har kan hjälpa till att förbättra hyresbetalningar i tid.
Att känna till alternativen
Andra lånekällor, jämnt med kapital, hade blivit mer konkurrenskraftiga med Freddie och Fannie. “Medan de tappade en del marknadsandelar till andra kapitalkällor med konkurrenskraftiga villkor, började den trenden att balansera ut och svänga i motsatt riktning under andra kvartalet”, säger Hasan. Men det finns fortfarande ett potentiellt alternativ som kommer upp snabbt: Federal Housing Administration i Department of Housing and Urban Development.
“Under de senaste åren har den låga räntemiljön drivit en sådan efterfrågan på HUD-lån att de var tvungna att inleda en köprocess”, säger Mark Dellonte, senior vice president, FHA Production på Capital One. “När dessa köer minskar, återgår HUD till sina normala behandlingstider, vilket gör tidpunkten för godkännande av lån inte bara kortare, utan också mer förutsägbar.”
Även på en tuff flerfamiljsmarknad kan det att titta på trenderna hos myndigheter och statliga långivare erbjuda möjligheter att få projektplaner att fungera genom deras konsekventa emissionsstandarder, lånevillkor och relativt gynnsamma räntor.
