Som en sektor som är särskilt sårbar för ekonomiska problem är byggbranschen van vid att navigera sig igenom oroliga vatten. Men när man står inför en marknad som är mättad med förseningar i leveranskedjan, brist på arbetskraft och stigande materialkostnader, är detta ingen lätt uppgift.
Sedan 2020 har kostnaden för mer än 82% av byggmaterialen ökat avsevärt – med en genomsnittlig ökning på nästan 20% – med prishöjningar som sammanfaller med början av pandemilåsningarna. Ledtiderna för dessa väsentliga material, såsom stor elektrisk utrustning och taktillbehör, har lättat något sedan pandemins början, men kan fortfarande nå upp till sex månader eller längre. Dessutom beräknas branschen totalt behöva mer än 500 000 nya arbetare för att hänga med efterfrågan.
Alla dessa faktorer, och mer, bidrar till schemaläggningsförseningar, frustrationer på arbetsplatsen och budgetrelaterade spänningar för fastighetsägare. Om striderna till följd av sådana faktorer verkar för svåra att övervinna, kan projektet anses vara “oroligt” och i behov av en vändning.
När ett projekt hamnar i kaos kan SOCOTEC, ett rikstäckande företag med experter inom rådgivande konsultation, kriminalteknik och analys av byggnadskuvert och vattentätning, hjälpa ägare att vidta åtgärder för att identifiera och lösa problem som utmanar projektleverans.
“Traditionellt går vårt team in i ekvationen när ett projekt ligger efter schemat, över budget eller plågas av kvalitetsfrågor som inte tas upp av parterna som var inblandade i den ursprungliga konstruktionen,” sa SOCOTEC Senior Managing Director Jason McFadden. “När vi blir inblandade pågår det generellt sett betydande konflikter som måste lösas.”
McFadden sa att det första steget för att vända ett problematiskt projekt är att självständigt bedöma situationen. På det sättet förstår företaget vad som händer som en oberoende part och inte nödvändigtvis vad andra intressenter säger till dem i stridens hetta.
Han tillade att det är viktigt för företaget att positionera sig som mellanhand. I de fall där spänningarna är höga och parterna har slutat kommunicera med varandra, har ett team som är disciplinerat och processorienterat gör det möjligt att nå kundens mål.
När SOCOTEC-teamet förstår projektets tillstånd utvecklar det en saneringsplan tillsammans med kunden. Detta involverar vanligtvis en grundorsaksanalys av antingen ett tekniskt problem som specifikt orsakar problemet, eller en kriminalteknisk analys av ett kostnads- eller schemaläggningsproblem som är specifikt för projektet.
“Vad vi försöker ta reda på är hur projektet fick problem till att börja med,” sa McFadden. “Beroende på omfattningen av problemen i stort kan vi också komma med ett preliminärt schema och/eller rekommendationer för andra experter som kan behöva tas in för att utvärdera grundorsakerna till problemet.”
McFadden sa att SOCOTEC kan hämta denna expertis internt med sin takläggning, interna betong, schemaläggning och förvaltning, kriminalteknik, utrustning och kodexperter, vilket gör det lättare att komma fram till lösningar för kunder som redan befinner sig i en stressig situation.
I många fall uppstår betydande konflikter innan ägaren har en chans att flytta hyresgäster till en byggnad, sa McFadden. I andra fall kan stora problem som vattenläckor och mekaniska fel uppstå efter att de boende redan har flyttat in. Detta lägger till ett extra lager av komplexitet för alla inblandade parter, inklusive arkitekten, totalentreprenören, ägaren, hyresgästerna och SOCOTEC-teamet.
“Vi hade precis ett projekt för en ägare av en sex våningars bostadsrätt i Texas, och byggnaden var ockuperad,” sa SOCOTEC Senior Managing Director Alan Sides. “Kort efter att de ockuperat byggnaden märkte några av de boende att deras balkonger roterade bort från byggnaden. Detta var en stor strukturell fråga som behövde omedelbar uppmärksamhet.”
Sides sa att ägaren var frustrerad över det ursprungliga projektteamet eftersom arkitekten och huvudentreprenören pekade fingrar åt varandra om vems fel det var. Det slutade med att de båda gick bort från problemet och lämnade ägaren att bära hela vikten.
SOCOTEC anlitades av ägaren för att bedöma situationen, sa Sides. Efter att ha utfört en promenad på plats rekommenderade teamet att ägaren omedelbart skulle ta itu med livssäkerhetsproblemet som orsakades av de strukturella felen genom att skruva fast alla skjutdörrar som invånarna använde för att komma åt sina balkonger.
“När vi kände oss bekväma med livssäkerhetsfrågorna anlitade vi strukturella experter som utvärderade den strukturella integriteten hos stödstolarna som fanns under balkongen,” sa Sides. “Teamet drog slutsatsen att takstolarna tillverkades felaktigt och inte uppfyllde byggnadens designstandarder. Vi kunde hjälpa till med en saneringsplan, som inkluderade byte av takstolarna samt ett omsättningspaket och övertygande projektdokumentation om det skulle krävas till stöd för potentiella framtida tvistförfaranden.”
Sides sa att även om det är vanligt att byggandet har några mindre problem som kan påverka projektschemat, så finns det några saker att se upp med för att undvika att hamna i ett oroligt tillstånd, inklusive dålig prestanda från underleverantörer, brist på schemauppdateringar/kommunikation samt kvalitets- och tekniska problem.
“I slutet av dagen skapar dålig eller till och med bristande kommunikation kring viktiga projektparametrar problematiska projekt,” sa han. “När kommunikationen stannar försvinner planering och förutsägbarhet, och det garanterar praktiskt taget ett “problematiskt projekt”-resultat.”
Ser vi framåt, med tanke på osäkerheten på dagens CRE-marknad, kan fler problematiska projekt uppstå, sa McFadden. Och med nästan 80 % av byggföretagen som har svårt att anställa arbetare, tillsammans med många erfarna projektledare och föreståndare som går i pension, hanterar branschen som länge ansågs vara “förutsägbar” nu mer riskhantering, riskreducering och förutseende av juridiska frågor, sa han.
“Det fanns en tid när vi visste vad tillgången till arbetskraft var och när utrustningen skulle komma till arbetsplatsen,” sa han. “Dessa arbets- och leveranskedjefrågor påverkar nu alla jobb vi stödjer. Komplexiteten i dessa byggnader blir också mer utmanande, och arbetskraftspoolen är mindre. Det kan komma några turbulenta år framåt, men SOCOTEC är här för att råda sina kunder att styra in i ett mer förutsägbart och mindre ansträngande projektresultat.”
Även om SOCOTECs erfarenhet av projektrådgivning ofta är när ett projekt befinner sig i en orolig situation, erbjuder deras team också projektledningstjänster för att proaktivt planera, hantera och leverera ett projekt, vilket i slutändan minskar risker och osäkerhet. Företagets tjänster inkluderar även projektförlustrådgivning för att undersöka potentiella tillgångsförluster samt CRE-bedömning för att utvärdera en byggnads skick, förstå kapitalutgifter och implementering av underhållsprogram.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan SOCOTEC och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
