Ökningen av migranter som korsar den amerikanska gränsen till Mexiko och anländer till städer som New York har fått alla rubriker – inklusive de senaste nyheterna om att migranter i NYC ber om vinterjackor och bussbiljetter till Kanada, som välkomnar nya invandrare som en expansion av dess arbetskraft – men en ökning av logistikanläggningar i städer på södra gränsen till Mexiko är en långsiktig trend som kommer att ha en mycket större inverkan på den amerikanska ekonomin.
I själva verket är det inte lätt att antyda att båda dessa trender kan korsa varandra inom en snar framtid: med många migranter som återvänder till – eller stannar nära – den mexikanska gränsen för att hjälpa till att fylla det växande antalet lagerjobb som skapas i städer som Laredo, El Paso och San Diego, såväl som Tijuana och Tucson, anläggningar som kommer att behöva en växande arbetskraft i många år framöver eftersom bristen på arbetskraft förväntas bestå.
Återupptagningen av tillverknings- och försörjningskedjor från Asien – som fick ett stort rop från president Biden i hans State of the Union-tal på tisdagen – skapar en ökning av nya tillverkningsanläggningar i Mexiko, vilket i sin tur driver på utvecklingen av nya och utökat industriutrymme i gränsstäder.
Logistikspelare och investerare, inklusive Prologis och Morgan Stanley, fokuserar nu på att utveckla lager längs gränsen i Texas och Kalifornien, enligt en rapport i Wall Street Journalsom kallade trenden “nearshoring”.
Morgan Stanley sa att de investerar i industriell utveckling som omfattar nästan 2 miljoner SF på gränsen. “Idag ser vi företag som tillverkar varor i Mexiko och använder norr om gränsen för distribution,” sa Lauren Hochfelder, co-VD för Morgan Stanley Real Estate Investing, till WSJ.
Vid förra månadens nordamerikanska toppmöte i Mexico City enades president Biden och ledarna för Kanada och Mexiko om att stärka regionala leveranskedjor. Under de första nio månaderna av 2022 ökade utländska direktinvesteringar i Mexiko till mer än 32 miljarder dollar, den högsta nivån på nästan ett decennium.
Prologis äger redan nästan 44 miljoner SF industriyta i Mexiko, med beläggningsnivåer som nådde 98 % under fjärde kvartalet 2022; logistikjätten bröt mark förra året på 4M SF av ny industriell leverans i Mexiko.
Nearshoring-relaterade omlokaliseringar och expansioner stod för hälften av den industriella efterfrågan i Mexiko 2022, koncentrerad till gränsområden inklusive Monterrey, Juarez och Tijuana, rapporterade WSJ.
Enligt Prologis var efterfrågan på affärer i Mexiko “den högsta någonsin” förra året. Försörjningskedjans störningar under pandemin fick många tillverkare att påskynda planerna på att flytta tillverkning från Kina till Mexiko.
TPG, Clarion Partners och CBRE är bland de CRE-företag som nollställer sig med investeringar längs gränsen, heter det i rapporten.
Förskjutningen av tillverkning till Mexiko ökar också tillverkningen i USA, eftersom komponenter för avancerad utrustning inklusive elektronik och medicinsk utrustning tillverkas i Mexiko och skickas till fabriker i USA för slutmontering.
