Logistik och paketleverans är fortfarande nr 1 i miljoner kvadratmeter krav för industriutrymmen men andra industrier har gjort dragkraft, enligt en ny rapport från JLL.
Rapporten visade att fordonsindustrin har sett sin efterfrågan öka med mer än 156% sedan 2021 för att tjäna ett tillflöde av elfordons- och batteritillverkningssträvanden över hela landet.
Och efterfrågan på bygg-, maskin- och materialföretag ökade med mer än 41 % i år på grund av den överdimensionerade pipeline av kommersiella och bostäder efterfrågan på bostäder.
JLL tillade att med företag som omvärderar sin befintliga verksamhet och tar itu med de covid-inducerade avbrott i leveranskedjan, kommer efterfrågan att fortsätta att öka för tillverknings- och fordonsanvändare.
Ur ett makroperspektiv fortsätter problem i leveranskedjan att skapa eftersläpningar i hamnarna. Konceptet och praxisen med reshoring har kommit in i bilden, och många ockupanter har placerat detta i framkant av sin affärsverksamhet.
Snäv tillgänglighet, höga hyror och trängsel i hamnar längs västkusten har drivit många ockupanter till sydöstra regionen och till hamnar längs östkusten, som Savannah och Charleston, som ser rekordstora TEU-volymer.”
Industriell överträffar andra sektorer
Samtidigt fortsätter investerarnas intresse för industri att blomstra. Northmarqs Jeff Tracy, senior vice president, Tulsa, säger till GlobeSt.com att även om det “uppenbarligen” har haft en inverkan på takräntorna, “fortsätter vi att se den breda industrisektorn prestera bra i förhållande till de andra sektorerna.
“Ur ett branschperspektiv fortsätter logistik och allmän lätttillverkning att få det största intresset från köparna,” sa Tracy. “Dessutom är utomhusförvaring och tillgångar som kräver kvalitetsutrymme utomhus för verksamhet också populära bland köpare vid denna tidpunkt och verkar uppnå den mest aggressiva prissättningen jämfört med andra tillgångsklasser och sektorer.”
Tracy tillade att Mellanvästern och Sydost presterar bäst i förhållande till andra platser runt om i landet.
Robust onlineförsäljning ökar logistikefterfrågan
Northmarqs Rob Gemerchak, vicepresident, Toledo, säger till GlobeSt.com att trots utmaningarna i ekonomin, fortsätter det att finnas en stark efterfrågan från användare inom en rad industrisektorer, inklusive logistik, teknik och tillverkning.
“Logistikefterfrågan är den starkaste och drivs av robust onlineförsäljning och ett nationellt fokus på effektivitet i försörjningskedjan,” sa Gemerchak.
“Medan de största industrimarknaderna som Chicago, Dallas, Atlanta, New York och Los Angeles fortsätter att växa och frodas, har det också skett en enorm tillväxt på flera anmärkningsvärda marknader som Indianapolis, Kansas City, Phoenix och Columbus.
“För framtiden förväntar vi oss att industriell efterfrågan och utveckling kommer att följa befolkningstillväxten i regioner som sydost och sydväst, eftersom företag försöker lokalisera sig nära konsumenter och med strategisk tillgång till en växande sysselsättningsbas.”
Charleston, Savannah, Jacksonville E-handelsmagneter
Avery Dorr, vice VD på Stonemont Financial Group i Atlanta, säger till GlobeSt.com att han ser “en betydande bubbel” i efterfrågan på hamnmarknader över hela landet, med östkusten som överträffat väster under de senaste åren.
“Praktiken att återbefordra är viktigare eftersom problem i leveranskedjan fortsätter att skapa eftersläpningar i hamnarna”, enligt JLL-rapporten. “Trång tillgänglighet, höga hyror och trängsel i hamnarna längs västkusten har drivit många ockupanter till den sydöstra regionen.”
I år var den sydöstra regionen den främsta marknaden när det gäller efterfrågan och stod för 240 msf i behov.
Dorr sa att Charleston, Savannah och Jacksonville har varit magneter för e-handelsanvändare och tredjepartslogistikleverantörer, och Stonemont fortsätter att hitta nya spekulativa utvecklingsmöjligheter på dessa marknader.
“Florida och Texas har varit i toppen av vår radar på grund av den enorma befolkningstillväxten, djupa arbetspooler och övergripande affärsvänliga klimat i båda staterna,” sa Dorr. “Investerarnas aptit i dessa områden är särskilt stark och vi förväntar oss att aktiviteten kommer att förbli god där under 2023 trots den senaste ekonomiska motvinden.”
Stora stadsmarknader med hög barriär bör blomstra
Ryan Nelson, Managing Principal för Turnbridge Equities, säger till GlobeSt.com att stora urbana marknader med höga barriärer kommer att se den största industriella tillväxten 2023.
“Företag strävar efter att vara så nära slutanvändaren som möjligt, och detta har gjort urbana marknader med hög befolkningstäthet och markbegränsningar till en hotspot för sista mils logistik”, sa Nelson.
“Nyligen toppade Turnbridge Bronx Logistics Center, den största industriella utvecklingen i NY Metro Area, som ska vara färdig under tredje kvartalet 2023, vilket är ett av ett mycket begränsat antal nya industriprojekt som kommer att levereras på marknaden, givet landbrist, byggkostnader och förskjutning av skuldkapitalmarknaderna.”
Nelson sa att projekt som kommer att levereras 2023 kommer att ha finansierats under den sista cykeln och majoriteten levererar förhyrda.
“Ny utveckling som börjar 2023 och levereras 2024 eller senare kommer till stor del att vara begränsad till att bygga för att passa, eftersom specifikationskonstruktionen kommer att begränsas av kapitalmarknadens dislokation”, sa han.
3D-utskrift Krympande kommersiella utrymmeskrav
BKM Capital Partners VD Brian Malliet, säger till GlobeSt.com, “Det lilla, lätta industriella landskapet har förändrats under det senaste och ett halvt decenniet när efterfrågan på hyresgäster skiftat mot dynamiska tillväxtbranscher som e-handel, teknologi och innovation, och avancerad tillverkning.
“E-handelsefterfrågan har omformat leveranskedjan, vilket har drivit efterfrågan på industriella produkter till nya nivåer,” sa Malliet. “Eftersom konsumenter kräver snabbare leveranstider, kräver återförsäljare välplacerade och mycket funktionella lätta industrilager för att minska transportkostnaderna och möta kundernas behov.”
Han sa att ny teknik driver ytterligare användning av chipfunktioner, såsom autonoma fordon och robotik, som nu använder lätta industriella utrymmen för sin verksamhet eftersom många av dessa utrymmen erbjuder flexibel zonindelning för flera användningsområden, inklusive kontor, montering, lager och tillverkning .
Företag som drar nytta av avancerad tillverkning och 3D-utskrift migrerar också mot mindre anläggningar, enligt Malliet, med 3D-utskrift som gör det möjligt för företag att utföra verksamhet på bara 10 000 kvadratmeter som tidigare skulle ha behövt fem gånger så mycket utrymme.
Önskan att producera varor närmare kunderna
HSA Commercial Real Estate bröt nyligen mark på fyra spekulativa industrilager på totalt 1,9 miljoner kvadratfot längs Interstate 94-korridoren mellan Chicago och Milwaukee tunnelbanor.
“Vi är positiva till att lägga till moderna lagerutrymmen längs stora logistikvägar,” säger Robert Smietana, vice ordförande och VD för HSA Commercial Real Estate, till GlobeSt.com.
“Den robusta efterfrågan på hyresgäster för detta utrymme sträcker sig från traditionella återförsäljare och e-handelsföretag till tredjepartslogistikföretag, till tillverkare som lägger om hela eller delar av sin verksamhet. I alla branscher finns det en önskan att producera och lagra varor närmare kunderna som ett sätt att mildra framtida störningar i leveranskedjan.”
Logistikföretag minskar den negativa effekten av e-handelns tillbakadragande
Pedro Nino, vicepresident, chef för industriell forskning och strategi, Clarion Partners, säger till GlobeSt.com att efter en viss efterfrågan dragit fram 2021, vilket pressade nettoabsorptionen till de högsta nivåerna någonsin, började USA:s industriella nettoabsorption normaliseras 2022.
“Trots en viss inbromsning från e-handelsanvändare, som stod för det mesta av den senaste ökningen av” absorption, registrerade industrimarknaden fortfarande sin näst högsta totala totala årliga nettoabsorption 2022,” sa Nino.
“Detta belyser den uppdämda efterfrågan på marknaden eftersom rekordlåga vakanser, begränsat utbud och en extremt konkurrenskraftig leasingmiljö tidigare lämnade några ouppfyllda krav på sidlinjen.”
En kombination av Clarions portföljdata, som inkluderar mer än 215 miljoner sf och nästan 1 000 industrifastigheter över hela USA, samt data från ledande mäklarbutiker, visar att tredjepartslogistikföretag och allmänna återförsäljare tillräckligt har minskat den negativa effekten av en tillbakadragande av e-handelsleasing.
“Detta är vettigt eftersom traditionella återförsäljare fortsätter att bygga ut sin moderna/e-handelsdistributionsstrategi, samtidigt som 3PLs erbjuder omfattande lösningar, och i slutändan flexibilitet, i allt som har med transporter och orderuppfyllelse att göra,” sa Nino.
“Även en lågkonjunktur” kommer inte att stoppa efterfrågan på e-handel
Tvärtom sa CommercialEdge att e-handelstillväxt kommer att fortsätta att driva höga nivåer av efterfrågan inom industrisektorn under överskådlig framtid, men den kommer inte att nå 2020 års nivåer igen.
“Nytt utbud har ännu inte matchat efterfrågan, och även en potentiell lågkonjunktur kommer sannolikt inte att få e-handelns försäljningsvolym att minska.
CommercialEdge sa att hyrorna på plats har ökat mest i Inland Empire (13,1 %), Los Angeles (10,7 %) och New Jersey (8,9 %). Den lägsta hyresökningen återfanns i Tampa (2,5 %), St. Louis (2,6 %), Memphis och Houston (båda 2,8 %).
Den nationella vakansgraden mätte 3,8 % i november, och sjönk med 20 punkter från oktober. Trots rekordnivåer av nya leveranser som levererades 2022, sjönk vakansgraden under hela året.
Efterfrågade marknader i den inre delen av landet har också låga vakansgrader, inklusive Nashville (1,2%), Columbus (1,7%), Indianapolis (2,5), Kansas City (2,5%) och Phoenix (2,9%). Det överflöd av utrymme som finns tillgängligt i utkanten av dessa marknader för nyutveckling håller hyrestillväxten lägre än vad som ses på de flesta hamnmarknader.
När Amazon saktade ner sitt nätverk steg andra upp
Adrian Ponsen, chef för US Industrial Market Analytics, CoStar, säger till GlobeSt.com att när flaskhalsarna i försörjningskedjan lättade 2022 steg importen till USA till rekordhöga nivåer.
För att hjälpa till att bearbeta detta ökade varuflöde, “trappade tredjepartslogistikföretag upp och ökade sin totala leasing 2022 jämfört med 2021, vilket hjälpte till att kompensera för det faktum att Amazon bromsade sin expansion av distributionsnätverket”, sa Ponsen.
Han sa att återförsäljare av byggmaterial och trädgårdsprodukter som Home Depot och Lowe’s, som är några av de största industriella hyresgästerna i USA, också accelererade sin uthyrning 2022, främst för att öka hastigheten och omfattningen av deras hemleveranserbjudanden.
Dessutom accelererade även industriell leasing från återförsäljare som Dollar General, Rite Aid och Target 2022, eftersom dessa företag säljer dagliga förnödenheter som har fortsatt hög efterfrågan även när hushållen känner en nypa inflation.
