Brist på tillgängliga skulder är ett av de största problemen som bromsar kommersiell fastighetsutveckling idag, men institutionella långivare säger att deras tillbakadragande är rationell med tanke på riskerna på marknaden.
“Du kan sitta där och säga att långivaren är boogeyman, men ett av mantran i vår korridor är: ‘Det bästa sättet att tjäna pengar på räntebärande inkomster är att inte förlora dem'”, sa Northwestern Mutuals regiondirektör Eric Ekeroth på en Bisnow event förra veckan. “Så vi kommer inte att ta risker förrän det känns som att vi förstår det.”
Ekeroth, tillsammans med chefer från PNC, MetLife och andra stora kapitalkällor, delade sina resonemang för att minska aktiviteten under denna turbulenta tid kl. Bisnow‘s DC Region Finance and Deal-Makers Summit, hölls torsdag på 1900 Reston Metro Plaza i Reston, Virginia.
Tillbakagången sker i alla tillgångsklasser, med tanke på hur årets kraftiga ränteuppgång dramatiskt har förändrat matematiken för nya affärer. Men Ekeroth sa att det är särskilt uttalat på kontoret, med tanke på sektorns osäkra efterfrågan och höga vakansgrader.
Han sa att Northwestern Mutual inte lastar av sina kontorslån, men att det inte heller fördubblas med nya affärer. Han erkände att många äldre kontorstillgångar behöver betydande uppgraderingar för att förbli konkurrenskraftiga, men det är osannolikt att det är banker som finansierar dessa renoveringar.
“Från långivare, särskilt institutionella långivare, kommer du inte att se oss göra misstag,” sa han. “Vi kommer inte att hoppa in i en byggnad med 70 % beläggning som behöver ompositioneras. Det kapitalet kan ha varit tillgängligt en gång, men det kallas för eget kapital nu.”
Bisnow/Jon Banister
MetLife Investment Managements Jeanine Lester, Northwestern Mutuals Erik Ekeroth, Comstocks Chris Guthrie, Cushman & Wakefields Bill Collins och Pillsburys Jessica Lee vid Bisnows DC Region Finance & Deal-Makers Summit.
För stora finansiella institutioner som Northwestern Mutual, som har mer än 550 miljarder USD i totala tillgångar under förvaltning, är andelen som fastigheter utgör av dess totala portfölj en viktig faktor. I år sa Ekeroth att förändringar i tillgångsvärden har ökat den relativa storleken på dess fastighetsexponering.
“Alla våra tillgångar har i princip tappat i värde,” sa han. “Men fastigheter har faktiskt fallit långsammare än många av de andra tillgångsslagen, så vi är överviktiga. Betyder det att vi inte kommer att göra affärer? Nej … men de måste vara vettiga.”
PNC Real Estate Senior upphovsman Christian Gorissen, vars institution också har mer än 550 miljarder dollar i tillgångar under förvaltning, sa att detta var ett rekordår för bankens bygglåneverksamhet. Men det mesta av den aktiviteten skedde under första halvåret.
“Nu har det nått den punkt att aptiten att driva på för ytterligare affärer inte är där, med tanke på var vi befinner oss i cykeln,” sa Gorissen. “Kapitalet just nu är verkligen reserverat för befintliga kunder i banken som vi kan allokera för att på bästa sätt använda våra kapitalresurser.”
“Förhoppningsvis i mitten av nästa år kommer vi att kunna gå tillbaka och betjäna den bredare marknaden,” tillade han.
Gorrison sa att PNC:s tillbakadragande från den bredare marknaden delvis kom för att det har blivit allt svårare att förutsäga hur mycket projekt kommer att kosta och hur lång tid de kommer att ta att bygga, även i sektorer med starka fundament som flerfamiljshus.
Spencer Levy, global kundstrateg och senior ekonomisk rådgivare för CBRE, sa att detta fenomen med att stora banker bara tillhandahåller kapital till sina största kunder har blivit vanligt.
Bisnow/Jon Banister
CBRE:s Spencer Levy, talar vid Bisnows DC Region Finance and Deal-Makers Summit.
“Mellanstora banker har faktiskt stöttat ekonomin eftersom Wall Street har slut på pengar,” sa Levy. “Moneycenterbankerna lånar inte ut såvida du inte är en av deras främsta en eller två kunder. CMBS är inte där … Det största problemet är att det finns illikviditet på skuldmarknaderna.”
MetLife Investment Managements VD Jeanine Lester, som leder företagets DC-kontor, sa att det fortfarande är en aktiv långivare och aktieinvesterare, men nya byggprojekt har blivit svårare att finansiera.
Hon sa att MetLife är ute efter att finansiera högkvalitativa “build-to-core”-utvecklingar som överträffar äldre tillgångar på dagens marknad. Ett exempel på detta är Trammell Crows Armature Works-projekt för blandad användning som just levererades i DC:s NoMa-kvarter, där MetLife är en aktieinvesterare. Byggnaden, som ligger mindre än en mil från Union Station, har ett hotell med 203 rum och två flerbostadshus på totalt 630 enheter.
“Vi såg inkurans inträffa, så vi ville ha den senaste produkten där ute,” sa hon. “Det är utmanande nu med byggmarknaden, men några av de möjligheter vi har i pipeline är byggda till kärna, och vi väntar bara på att se när saker stabiliseras på marknaden.”
Mindre private equity-bolag, som Alexandria-baserade Bonaventure, har också blivit tveksamma till att finansiera ny utveckling i dagens miljö.
Bisnow/Jon Banister
FCP:s Lacy Rice, PNC:s Christian Gorissen, EagleBanks Ryan Riel, Bonaventures Dwight Dunton, Artemis Real Estate Partners Michael Vu och Greysteels TC Cosby.
Bonaventures VD Dwight Dunton sa att företaget har investerat i projekt som är under uppbyggnad och som fortfarande pågår, men att det nu pausar ny aktivitet.
“Vår utvecklingsverksamhet håller på att frysa”, sa han. “Nya tomter går inte riktigt framåt eftersom kostnaderna har nått den grad att vi kan köpa samma byggnad helt ny tvärs över gatan byggd, upphyrd utan byggrisk för mindre än det tar att bygga den idag.”
“Vi lägger vår pipeline i suspenderad animering så förhoppningsvis sjunker kostnaderna något, hyrorna stiger eller något händer där en relativ värdeutveckling är vettig”, tillade Dunton.
Artemis Real Estate Partners rektor, Michael Vu, sa att han har sett några nya utvecklingar slå en hake när finansieringspartners backar. Han sa att hans företag försöker hjälpa till att rädda dessa projekt med föredraget eget kapital eller mezzaninfinansiering.
“Nöden vi har sett är främst i utvecklingssituationer där byggherren är engagerad i projektet, har arbetat med rättigheter, planering och sedan deras bygglångivare antingen löser dem eller ber om för mycket regress, eller deras eget kapital löser sig på dem”, sa han. “Det är den största förskjutningen vi har sett hittills.”
