Det nuvarande ekonomiska klimatet har varit svårt, med räntehöjningar från Federal Reserve som jagar inflationen. Även om en del av trycket kan nå en platå, har Fed klargjort att ytterligare räntehöjningar fortfarande är planerade. Det har lett till att företagslångivare blivit mer försiktiga. De har skärpt sina standarder och sänkt mängden tillgänglig hävstång.
“Vanligtvis kommer en hypotekslångivare att tillhandahålla 75% till 80% av belåningen av fastighetens värde”, säger Gordon J. Whitingverkställande direktör och chef för nettoarrende fastigheter på Angelo Gordon. “I dagens makroekonomiska förhållanden är det mycket svårare att få tillgång till kapital, det är svårare att få ett lån och du får bara 60 %.”
Även när företagslånemarknaden har blivit mindre likvid och dyrare finns kapital fortfarande tillgängligt för sale-leasebacks till mycket attraktiva villkor. Även när fastighetsvärdena har sjunkit – även om de fortfarande till stor del ligger på eller över pre-pandemiska värderingar – är avkastningen till ett företag fortfarande bättre. “De kan få 100 % av värdet idag”, säger Whiting.
Fördelen med att hyra
Det finns hyra att betala, ja, men till skillnad från ränta på ett lån är den helt avdragsgill som driftskostnad. Säljaren kan också vanligtvis förhandla om kontroll i 20 år med optioner på förlängning. “Hyran kommer att vara lägre än vad de skulle behöva betala i finansiering,” tillägger Whiting. Och ju längre leasingperioden är, desto bättre blir värdet för både köparen och säljaren, vilket gör förhandlingen av den punkten lättare.
Med framtiden osäker och priserna som potentiellt går högre, finns det också värde i att låsa en strategi med säkerhet. “Du är bättre att göra en sale-leaseback och betala av en del av de dyrare eller rörliga skulderna,” noterar Whiting. “Kontanter är kung.” Ju mer likviditet till hands, desto lättare är det att hantera oförutsedda omständigheter.
Varför rörelsekapital nu är kung
Sale-leasebacks är också en stor källa till förvärvsfinansiering, särskilt i den nuvarande marknadsmiljön, där nöd kan driva på möjligheter till strategiska tilläggsförvärv. Företag kan använda sale-leaseback-intäkter för att finansiera nya förvärv eller expandera på befintliga plattformar. Ett vertikalt integrerat företag kan besluta att köpa en leverantör. Sponsorer kan göra detsamma genom att använda intäkterna från en sale-leaseback som gjordes vid tidpunkten för ett förvärv för att sänka sina kapitalkostnader för affären. “Nu är sale-leasebacks ytterligare en pil i en finanschefs koker”, säger Whiting.
Från Whitings uppfattning är marknadsosäkerheten och potentialen för pågående räntehöjningar också en källa till fara, med en sale-leaseback som ett alternativ att överväga förr, inte senare. “Tiden är inte din vän”, säger han. “Enligt vår uppfattning är vi på väg in i en miljö där du kommer att vara glad att du gjorde det dagen innan och inte dagen efter.”
