En ny analys från Prologis visar att industrisektorn ser en minskning av vakansgraden till ett genomsnittligt nationellt rekordlågtal på 3,1 %.
Med tanke på hur industrin har presterat under de senaste åren kanske det inte verkar anmärkningsvärt vid första rodnaden, men det har funnits indikationer på faktorer som gör att efterfrågan bromsar. Till exempel, Amazon rapporterades sjunka med 5 % av lagerutrymmet som det fastnade under pandemin. Och e-handelsförsäljningen som andel av den totala försäljningen har sjunkit från 2020 Q2:s högsta på 16,4% tillbaka till 14,3% under 2022 Q1. Det är återigen ungefär i linje med den pre-pandemiska tillväxtkurvan.
Och ändå, Prologis sa att under andra kvartalet hjälpte den låga vakansen att driva upp hyrorna med 6,9 % eftersom efterfrågan var högre än utbudet.
En anledning är att nya industrianläggningar står inför samma betydande vägspärrar för byggandet som alla kommersiella fastigheter har upplevt. Även om priserna på vissa nyckelkomponenter och material har börjat sjunka, finns det fortfarande betydande förseningar i leveranskedjan. Det som komplicerar frågan om när material i slutändan kommer är bristen på byggarbetskraft samt bristen på mark
Dessa faktorer tillsammans har avsevärt försenat projekt av alla slag. Enligt Prologis absorberades 100 miljoner kvadratfot utrymme men bara 73 miljoner kvadratfot nytt logistikutrymme levererades.
“Mängden utrymme under konstruktion ökade till 468 miljoner kvadratfot eftersom projekten fortfarande har fastnat i konstruktionspipelinen”, heter det i rapporten. “Starterna förblev höga på 112 miljoner kvadratfot.”
Och ändå, som företaget påpekar, har det också skett lättnader i försörjningskedjorna i vissa branscher och produkttyper, vilket låter grossister, återförsäljare och tillverkare bygga om lager. Industriell affärsaktivitet “ökade 140 bps från föregående kvartal till 66,4 under Q2”, enligt Prologis. “Logistikanvändare fortsatte att utöka sitt distributionsnätverk och absorberade 100 miljoner kvadratmeter utrymme under 2Q, upp från ~90 under 1Q.”
Den ökade användningen innebar att utnyttjandet steg med 10 punkter mellan kvartalen till 85,6 %. “Den långsiktiga genomsnittliga räntan är 85%, och det funktionella taket är i 86-87%,” skrev Prologis.
“Marknadsförhållandena kommer att förbli utmanande på kort sikt”, noterade rapporten. “Lågt TMOS [true months of supply] motsvarar en stark hyrestillväxt och, tillsammans med snabba höjningar hittills från år, fick Prologis Research att höja vår hyrestillväxtprognos för 2022 till 25 %. Den starka IBI-avläsningen motsvarar en årlig efterfrågan på nästan 370 MSF, i linje med vår 2022-prognos för 375 MSF i nettoabsorption. Leveranserna bör komma ikapp efterfrågan vid årsskiftet, vilket håller vakansgraden på 3,2 % – stabil från årsskiftet 2021.”
