Akademiskt skrivande kan vara … utmanande, för att uttrycka det artigt, med tidningar som erbjuder rubriker som är oklara. Men ibland ger titeln på en studie mer än en snäv teknisk beskrivning av en utredning.
I fallet med en nytt papper från Timothy Riddiough, professor i fastighets- och stadsmarksekonomi vid University of Wisconsin-Madison och doktorand Da Li, är namnet på uppsatsen nästan clickbait i sin enkelhet: “Persistently Poor Performance in Private Equity Real Estate.” Sammanfattningen är lika skarp och hård:
“Vi jämför Buyout (BO), Venture Capital (VC) och Private Equity Real Estate (RE) fonder. RE-fonder underpresterar BO och VC, liksom det offentliga marknadsalternativet. Inom RE överlever sämre presterande fondförvaltare i hög takt. De är också mottagliga för oekonomier av fondskala, utan kompetensbaserad uthållighet för att kompensera för de negativa skaleffekterna. Analys av bullriga val av fondförvaltare indikerar att RE-investerare inte är missgynnade i förhållande till BO och VC. LP-investerare i RE-fonder verkar optimera något annat än, eller utöver, investeringsavkastning när de väljer fondförvaltare.”
Författarna tittar på 2 738 likviderade fonder, för vilka internränta (IRR) och totalt värde på inbetalt kapital (TVPI) var tillgängliga, från 1 205 generalpartners. Fondens årgångar går till 2011 och resultatet analyseras till och med tredje kvartalet 2021. Fondens totala kapitalisering var mer än 1 biljon dollar. Av dessa $612 i 944 fonder var i buyout, $149 miljarder i 1 021 fonder var i riskkapital och $257 miljarder i 773 fonder i private equity fastigheter.
Buyout visade sig vara den bäst presterande kategorin med en genomsnittlig viktad IRR på 14,50 % och genomsnittlig direkt alfa – ett mått på överavkastning, förmodligen hänförlig till fondförvaltningen, med positiva värden som visar bättre prestanda – på 4,56 %. VC-fastighetsfondernas resultat hade en IRR på 10,92 % och direkt alfa på -2,30 %. På sista plats kom PE-fastighetsfonder, med 7,02 % avkastning och direkt alfa på -4,63 %.
Utköpssektorn visade att fonder ökade med fem till åtta gånger när de steg från fond 1 till 7 eller högre. Prestanda höll sig inom ett snävt intervall och antyder därför hög skalbarhet.
VC-fondstorlekar ökade med en faktor två inom samma intervall. “Genom att hålla ett hårt lock på fondstorleken förbättras överlevande VC-fondförvaltares resultat dramatiskt och ökar från cirka 15% (det totala genomsnittet) till 30% i genomsnitt för fondsekvenser #6 och högre”, skrev de.
PE-fastighetsfonderna ökade tre till fyra gånger, men resultatet försämrades mer i takt med att fondsekvensen ökade, så inte särskilt skalbar.
Ytterligare mätningar stödde också slutsatsen att PE-fonder på det hela taget släpade efter i prestanda.
Skillnaden verkar vara att buyout- och VC-fonder ser till “operativ, styrning och finansiell teknik” för att köpa mer riskfyllda fastigheter och sedan vända dem.
Private equity-fonderna, å andra sidan, tenderar att titta på kärn- och kärn-plus-fastigheter som är mindre riskfyllda men som inte erbjuder samma möjligheter till vinst från kunniga operatörer. När PE-fonderna tar på sig värdeskapande eller opportunistiska projekt, samarbetar de ofta med en “lokal skarpskytt”, som känner till verksamheten och lokala förhållanden och har politiska kopplingar. Förutom att de kan ta avgifter som kan uppgå till mer än 10 % av projektkostnaden, vilket ger mindre utrymme för avkastning.
