Ett överraskande resultat i ett primärval i norra Virginia har potential att bromsa utvecklingen av datacenter i Prince William County, en marknad med en pipeline av projekt som skulle göra det till landets största datacenternav.
Bisnow/Jon Banister
Datacentermotståndare i norra Virginia protesterade utanför Bisnows DICE East-evenemang i Tysons förra månaden.
På tisdagen besegrade förstagångskandidaten Deshundra Jefferson den sittande Prince William Board of County Supervisors Chair-at-Large Ann B. Wheeler i länets demokratiska primärval, ett oväntat resultat i ett lopp där Wheelers stöd för storskalig datacenterutveckling uppstod. som en central fråga.
“Vi behöver sunt förnuftsbegränsningar på datacenter,” sa Jefferson Bisnow i en intervju på torsdag. “Det är en stor anledning till att jag steg upp för att springa.”
Med högljudd datacentermotståndare och nuvarande Brentsville District Supervisor Jeanine Lawson som praktiskt vinner GOP-primären, är novembers allmänna val nästan säkert att förändra styrelsens inställning till datacenterutveckling före viktiga markanvändningsbeslut som kan avgöra ödet för mer än 24M SF föreslagna datacenterprojekt.
“Makten har skiftat”, säger Elena Schlossberg, verkställande direktör för Coalition to Protect Prince William County, en grupp som har varit bland de ledande rösterna som trycker tillbaka på datacenterprojekt. “Det finns fortfarande andra handledare som vi hoppas kommer att antingen ändra sin position eller kommer att förlora sina platser i det allmänna valet.”
Både Jefferson, en före detta nyhetsreporter och kommunikationsspecialist, och den republikanske kandidaten Lawson efterlyste att begränsningar för utveckling av datacenter skulle vara en central del av sina primära kampanjer. Kandidaterna attackerade båda Wheeler på grund av hennes stöd för ett antal planerade datacentercampus på landsbygden i länet eller nära bostadsområden, en utvecklingsrush som har gjort datacenter till ett problem som ligger ovanför mitten i Prince William County.
Anhängare av dessa projekt har talat om den betydande ökningen av skatteintäkter datacenter skulle ge Prince William County, och de efterföljande fördelarna för lokala skolor och statliga program. Men det annalkande tillflödet av datacenter, som förväntas göra länet till landets största datacenternav i kvadratmeter, har utlöst en våg av tvåpartsbakgrund.
Invånare och påverkansgrupper har uttryckt oro över datacenters negativa inverkan på den lokala miljön, närliggande historiska landmärken och områdets lantliga karaktär.
Mycket av kontroversen har kretsat kring ett föreslaget datacenterdistrikt känt som PW Digital Gateway, som skulle öppna 2 139 mestadels landsbygden för datacenter. Länstillsynsmyndigheter godkände ändringar i länets översiktsplan för markanvändning i november som gjorde att projektet kunde gå vidare trots rasande motstånd från lokala invånare och samhällsgrupper.
Compass Datacenters och QTS planerar massiva campus inom Digital Gateways fotavtryck, båda överstiger 11M SF.
En karta som visar gränserna för det 2 139 hektar stora PW Digital Gateway-området.
Digital Gateway är inte det enda projektet som rankar vissa invånare i Prince William. I Bristow har ett förslag från Stanley Martin Homes att bygga 4M SF av datacenter på 270 hektar, ett projekt som utvecklaren kallar Devlin Technology Park, också väckt protester och organiserat motstånd.
Förra månaden köpte utvecklaren Chuck Kuhn den 82 hektar stora Hillwood Camping Park i Gainesville, med planer på att utveckla nästan 11,8 miljoner SF av datacenter.
Kuhn, i en intervju med Bisnow Torsdag sa han att han förväntar sig att en ombildad styrelse kommer att ompröva var i Prince William County datacenter får byggas.
“Jag tror att det kommer att omforma de områden som vi utvecklas i och de områden som vi inte utvecklar,” sa han. “Jag skulle inte säga att det hjälper eller skadar, men det kommer att bli förändring när det gäller den vision som styrelsen har med avseende på utveckling av datacenter och var den äger rum.”
Enligt Cushman & Wakefield finns det nu mer än 24 miljoner SF av datacenterutveckling i Prince William County pipeline.
De campus som föreslagits av QTS, Compass och andra kräver fortfarande ytterligare omzonering och andra markanvändningsförändringar som måste godkännas av County Supervisors Board – ett hinder som kan bli betydligt svårare med antingen Jefferson eller Lawson som ordförande.
För de mest omtvistade besluten om markanvändning av datacenter som har kommit till den nuvarande styrelsen har omröstningen vanligtvis delat 5-3 till förmån för förändringar som eftersträvas av datacenterutvecklare. Tillägget av antingen Lawson eller Jefferson kommer sannolikt att få denna majoritet att försvinna.
Faktum är att Lawson har spridit idén om en paus för alla omzoneringar av datacenter. Jefferson, som vill se datacenter beskattas till högre skattesatser i linje med angränsande Loudoun och Fauquier län, har talat i opposition till PW Digital Gateway specifikt.
Hon berättade Bisnow att även om hon inte är direkt emot all ny utveckling av datacenter, är mycket av det som föreslås inte i allmänhetens intresse.
“Jag har mycket djup oro över de här projekten. Om jag blev vald skulle det behöva bli tuffa samtal”, sa Jefferson. ”Jag vill samarbeta med branschen för att hitta mark som lämpar sig för utveckling av datacenter, men det finns gränser. Länsbor kan inte offra livskvalitet.”
Kuhn, som snabbt har utökat sitt företags Northern Virginia datacenter fotavtryck under de senaste månaderna, instämde i Jeffersons påstående att utvecklare och länet måste hitta en gemensam grund om var datacenterbyggen är acceptabla. Han skyller motståndskraften mot nya projekt i länet på befintliga datacenteroperatörer som inte har varit lyhörda för samhällsproblem.
“I Prince William har vissa handlingar och beteenden från ett fåtal datacenterföretag i området tyvärr skapat en ångest över att ha datacentergrannar,” sa Kuhn. “Tyvärr har vi haft ett par datacenterleverantörer som inte har svarat i rätt tid eller på lämpligt sätt på klagomål, och det har lämnat en dålig smak i ett antal samhällen med avseende på datacenter som helhet.”
Oavsett roten till lokalt motstånd har grupper som Coalition to Protect Prince William County som har lett organiserat motstånd mot datacenterprojekt riktat särskild ilska mot Wheeler, den avgående ordföranden, som de hävdar har varit den starkaste förespråkaren för att utöka datacentret industrins närvaro i länet. De hoppas att hennes avgång dramatiskt kommer att förändra hur styrelsen förhåller sig till dessa projekt, med tidigare stödjande handledare som inser att stöd för datacenter kan kosta dem röster.
“Jag tror att de andra tillsynsmyndigheterna kommer att få en möjlighet att se fakta tydligare,” sa Schlossberg. “Vi hoppas att de inte kommer att följa ordförandens fotspår, för det är klart att de tappar politik.”
Wheeler, som har lovat att stödja Jefferson i det allmänna valet, ifrågasätter tanken att tisdagens resultat enbart var en folkomröstning om datacenterutveckling. Hon sa att Jeffersons motstånd mot datacenter har överdrivits, vilket tillskrev hennes upprörda seger till bredare förändringar i länets politiska landskap.
“Att tillskriva tisdagens resultat endast till datacenter är att inte helt förstå krångligheterna i förändringarna som har skett i Prince William County under de senaste tre och ett halvt åren. Det har skett en förändring i maktbalansen, med många nya människor som äntligen fått plats vid bordet”, skrev hon i ett uttalande till Bisnow. “Min motståndare, Deshundra Jefferson, är inte anti-datacenter och har sagt det. Hon protesterade mot vissa aspekter av utvecklingen av datacenter, inte allt.”
Ändå är detta det andra valet i rad i Prince William County som, åtminstone delvis, beror på attityder till utveckling av datacenter. I februari besegrade republikanen Bob Weir demokraten Kerensa Sumers i ett särskilt val till Gainesville District Supervisor-plats efter en kampanj som till stor del fokuserade på att begränsa datacenter på landsbygden.
Denna trend tyder på att oro kring datacenter är ett effektivt verktyg för att mobilisera väljare. Det kan innebära problem för datacenter långt bortom Prince William County.
“Jag tror att det du kommer att se är att politiker tar upp det här på andra platser,” sa Michael Rechtin, en partner i datacenterpraktiken på DLA Piper, till Bisnow i februari. “Jag älskar den här branschen personligen, men du måste börja tänka mer på att bygga på sekundära och tertiära marknader som är mer välkomnande och borta från befolkade områden så mycket du kan komma undan med.”
