Ett trepunktshopp i bolåneräntorna i kombination med stigande inflation och sjunkande börskurser har tagit dagens fastighetsmarknad till ett aldrig tidigare skådat territorium. I denna nya miljö återspeglar inte längre verkligheten på dagens marknad att förlita sig på jämförbar försäljning som är 60 till 120 dagar gammal.
Om du fortfarande gör dina CMAs på samma sätt som du har gjort under de senaste 12 åren, kommer din nästa CMA förmodligen att floppa. Anledningen är att din MLS-jämförbara försäljning är baserad på transaktioner som gick under kontrakt för minst 45-60 dagar sedan. Om du använder försäljningar som stängts under de senaste 90 dagarna, dvs. april-juni, kom merparten av dessa fastigheter ut på marknaden i februari eller mars när bolåneräntor låg fortfarande på 3,22 procent.
Med andra ord betyder den enorma ränteuppgången att din MLS helt enkelt inte har försäljningsdata just nu som återspeglar dagens högre räntemiljö.
Hakade i eftersläpningen
Sedan 1980 har det varit fyra nedgångar. I var och en av dessa nedgångar fortsatte priserna att öka i sex till 18 månader även när andra prekursorer tydligt signalerade en köparmarknad med nedåtgående priser framöver.
Här är utmaningen du står inför idag. Din jämförbara försäljning kommer att fortsätta att vara ganska korrekt just nu på grund av fördröjningen som anges ovan. Ändå innebär krympningen av köparpoolen på grund av trepunktshoppet i räntorna att priserna på många marknader redan kan ha nått en topp.
9 föregångare som korrelerar med en nedåtgående marknad
Det finns nio föregångare som varnar dig om att fallande priser kan vara framför dig. Dessa nio föregångare är:
- Visar aktivitetsminskningar.
- Dagarna på marknaden ökar.
- Öppet hus trafiken minskar avsevärt.
- Flera erbjudanden avvisar eller försvinner praktiskt taget.
- Förfallna listor hoppar avsevärt.
- Bolånebildningen rasar.
- Fastigheter med prissänkningar ökar dramatiskt.
- Byggare börjar erbjuda uppgraderingspaket och andra incitament (vanligtvis i stället för att sänka sina priser.)
- Utmätningar börjar klättra.
På de flesta marknader nationellt finns minst fem av dessa trender, och på många marknader kan det finnas minst åtta.
Jagar ner marknaden
Om du bor i ett område där det har skett en mycket snabb prisuppskattning, kan dina säljare snart behöva oroa sig för att “jaga ner marknaden”, en situation där priserna snabbt sjunker. På en köparmarknad där priserna sjunker måste husägare prissätta sina fastigheter under där de jämförbara försäljningarna säger att fastighetsvärdet är.
För att illustrera denna punkt, anta att du befinner dig på en vikande marknad där priserna faller 1 procent per månad. Sextio dagar in i noteringsperioden skulle en fastighet med ett pris på 500 000 USD redan vara överprissatt med 10 000 USD. Om den skulle stanna på marknaden i 180 dagar, skulle den vara överprissatt med 30 000 USD.
Kom ihåg att det tar sex till 12 månader innan faktiska prissänkningar blir lätt uppenbara i MLS jämförbara försäljningar.
Till exempel Realtor.com’s Får anmäla visar att pristillväxten fortfarande skjuter i höjden på platser som Miami (+45,9 procent), Nashville (+32,5 procent) och Orlando (+32,4 procent). Däremot rapporterade Austin den största ökningen av antalet bostäder med prissänkningar (+14,7 procentenheter), följt av Las Vegas (+12,3 procentenheter) och Phoenix (+11,6 procentenheter).
När antalet bostäder med prissänkningar går till tvåsiffriga, har de marknaderna med största sannolikhet nått en topp och blir mer sårbara för att jaga marknaden neråt.
Övertala säljaren att vara realistisk om sitt pris: En fallstudie
Den bästa strategin för att klara av dagens skiftande marknad är att lära sig hur man införlivar nästa generation av artificiell intelligens (AI) Automated Valuation Models (AVM) i dina möten. Dessa modeller överskrider vida den begränsade mängden data som din MLS tillhandahåller. Dessutom är de lätta att komma åt, de tillhandahåller data om enskilda hem snarare än bara postnummer eller städer, och de är också lätta för säljaren att förstå.
Observera att dessa verktyg inte ersätter din erfarenhet eller din MLS-baserade CMA. Använd dem istället hand i hand för att hjälpa dina säljare att prissätta sin fastighet så exakt som möjligt. Så här gör du:
Börja med en kvadratisk CMA
Om den beräknas på rätt sätt kan en traditionell kvadratmeter-CMA varna dig för sjunkande priser. Det är oerhört viktigt att du följer “10 procent-regeln” när du väljer din jämförbara försäljning, dvs. förbättringarna och partistorleken ligger båda inom 10 procent av storleken på objektet.
Till exempel, på ett hus på 2 000 kvadratmeter på en tomt på 6 000 kvadratmeter, skulle du välja jämförbar försäljning där förbättringarna varierade i storlek från 1 800 till 2 200 kvadratmeter med tomtstorlekar från 5 400 till 6 600 kvadratmeter. Alla fastigheter utanför dessa parametrar kommer att leda till att priset sjunker.
Beräkna på vilket sätt marknaden trendar
Med tanke på att räntorna var låga i början av året skulle det vara smart att ta det genomsnittliga priset per kvadratfot av de jämförbara försäljningarna för de senaste 90 dagarna och jämföra dem med det genomsnittliga priset per kvadratfot från 1 januari 2022 , till 31 mars 2022.
Om siffran för de första 90 dagarna av 2022 är högre, har priserna på din marknad förmodligen redan nått en topp.
Kontrollera också din MLS för att upptäcka ökningar i månader av lager och dagar på marknaden, såväl som ökningar av antalet utgångna listor. En ökning av dessa är förebud om en nedgång på marknaden.
Sök efter prissänkningar
De flesta MLS:er låter dig söka efter fastigheter där priset har sänkts. Eftersom konsumenter inte har tillgång till din MLS för att hitta denna information, är en mer övertygande källa att använda en av AVM:erna som Movoto.com, Realtor.com eller Zillow som du kan komma åt live under ett möte med notering.
Till exempel, när jag sökte på ett av postnumren i Austin på Movoto.com, hade 42 av 120 listor (35 procent) prissänkningar. Prissänkningens belopp visas i det övre vänstra hörnet i den vita bubblan med grönt tryck.
Du kan också använda Realtor.com för denna information när du söker efter bostäder. Klicka på “Fler filter” och sedan “Prisreducerat.”
På Realtor.com hade 38 bostäder av 108 totala listor (35 procent) prissänkningar. När siffrorna från två separata AVMS överensstämmer är de vanligtvis korrekta.
Med tanke på dessa uppgifter har detta postnummer i Austin förmodligen redan nått sin topp eftersom över en tredjedel av listorna har varit tvungna att sänka sitt pris.
AI-baserade AVM:er – ett kraftfullt nytt verktyg i din listarsenal
När säljare får veta att marknaden inte längre ökar i värde, eller ännu värre, redan har nått en topp, kommer de förmodligen inte att tro det. De är mycket mer benägna att tro på vad de ser på portaler som Zillow och Redfin i motsats till vad en agent säger till dem.
Realtor.com började nyligen tillhandahålla ett diagram för specifika hus, inte bara ett postnummer eller stad. Det här diagrammet innehåller AVM:er från tre olika källor och kan visas för säljare under ditt möte. Diagrammet är dynamiskt vilket innebär att du kan se exakt var varje AVM för närvarande prissätter fastigheten samt var den värderades tillbaka till 2017.
De tre AVMs Realtor.com-skärmar är:
- Säkerhetsanalys: Ett företag som tillhandahåller 12 olika AVM:er som används i stor utsträckning av Wall Street, banker, värderingsmän och andra finansiella institutioner.
- CoreLogic är en av de största MLS-leverantörerna i USA. Denna siffra speglar vanligtvis var den jämförbara MLS-försäljningen är, men den tenderar ofta att vara lägre än de flesta andra värderingar.
- Kvantarium: enligt min åsikt är detta för närvarande den bästa AI-baserade AVM eftersom den använder “datorvision” för att utvärdera inte bara aktuella noteringsvillkor utan också utvärdera över 900 funktioner som påverkar fastighetens värde. Quantarium tränade sin AVM för att korrekt identifiera saker som taklampor, bänkskivor i granit, golvbeläggningar, etc. Det tar sedan hänsyn till dessa egenskaper i fastighetens värdering.
Nedan är ett exempel för en av de aktuella listorna i Austins postnummer ovan:
Om du tittar på diagrammet ovan kan du se Collateral Analytics och Quantarium-egendomsvärderingen är i huvudsak identiska – cirka 640 000 $. När två eller flera AVM:er är överens, och särskilt om de också överensstämmer med din CMA, så är det din bästa uppskattning av fastighetens värde idag.
Notera också den lilla prisnedgången i Quantarium-värderingen. Om denna trend fortsätter nådde den här fastigheten en topp i pris i maj 2022.
Fastigheten är för närvarande på marknaden för $669 000. Med tanke på att 35 procent av fastigheterna i detta postnummer redan har sänkt sitt pris, bör denna fastighet förmodligen sänkas i pris till $650 000.
Prissättning för mobila enheter
Anledningen till att listpriset på fastigheten ovan ändras till 650 000 USD beror på hur människor söker på mobila enheter. Många av portalerna visar sökparametrar i steg om $50 000 till $100 000. Genom att lista fastigheten till 650 000 $ skulle det priset generera visningar från de som tittar på från 600 000 till 650 000 $ samt 650 000 till 700 000 $.
Steniga tider framför oss
Under de första dagarna av tidigare nedgångar var agenter tvungna att förlita sig på data som var 60 till 120 dagar gamla när de hjälpte säljare att fastställa ett noteringspris. Med hjälp av verktygen som citeras ovan kan du nu ge säljare en mycket mer djupgående och korrekt analys av deras hems värde än någonsin tidigare. Det bästa av allt är att denna data är gratis och lätt att komma åt – dra nytta av den!
