Office är en katastrof. Titta bara på rubrikerna, lyssna på folket recitera siffrorna. Som Moody’s Analytics CRE sa i en ny analys av Matt Reidy och Kevin Fagan, “En vanlig förutsägelse vi hör bland de mest pessimistiska marknadsprognostatorerna är att kontorsfastighetsvärden kan se en topp-till-dal nedgång på upp till 40 %.”
Men, som de tillägger, krävs det “mycket” för en kontorsplattform att förlora 40 % av sitt värde, och det är också helt annorlunda än någon som säger att kontoret totalt sett skulle förlora 40 % av sitt värde.
Argumentet är en progression av procentsatser: hur långt har saker sjunkit, hur mycket mer skulle det behöva gå och hur troligt är det?
För närvarande, enligt National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) fastighetsindex för kontor, “uppskattningskomponenten i indexet visar att kontorsvärden sjönk med 12,7 % från sin topp under Q1 2022 till deras nuvarande Q1 2023 nivå.” En minskning på hela 40 % skulle innebära ytterligare 27,3 % minskning från topp, eller en minskning med 31,3 % från nuvarande värden. Inte omöjligt, men ett kraftigare fall än vad som redan skett även med den fortsatta räntehöjningen sannolikt begränsad.
Fyra nyckeltal – beläggningsgrad, hyror, utgifter och takpriser – skulle alla behöva uppfylla betydande kriterier för att få ett kontorsvärde att krascha. Genom att arbeta med ett hypotetiskt exempel på en 100 000 kvadratmeter stor kontorsbyggnad började författarna med följande villkor: 81 % beläggningsgrad; effektiv hyra per kvadratfot på $28,14; en rörelsemarginal på 55 %/NOI; och ett tak på 6,75 %.
För att skapa en minskning med 24,5% i NOI skulle beläggningen behöva sjunka till 77,2%, effektiv hyra för att glida till $26,06; och en rörelsemarginal nedgång till 47,1%, vilket skapar en NOI på 947 113 USD. Den beläggningsgraden på 77,2 % “skulle vara mer än 3 % lägre än någon gång under de 45 åren av Moody’s Analytics beläggningshistorik.” Sedan, för att få nedgången på 31,3 % att orsaka värdeförlusten på 40 % från topp, måste taket stiga ytterligare 100 punkter till 7,5 %, och nå en total värdeförlust på 32 %.
Antalet förändringar som krävs för att nå den 40-procentiga förlusten från topp har, enligt författarnas uppfattning, en 4-procentig sannolikhet att inträffa.
Som de skriver, ja, det kan hända och kan hända på många fastigheter. Men att få det att inträffa i stort verkar mycket osannolikt.
