Att försöka bestämma och agera på nästa byggmaterial som når höga knapphetsnivåer förvirrar byggbranschen, enligt en ny Construction Outlook-rapport från JLL.
“Volatiliteten kring material slår mot utvecklarnas plånböcker i en högre takt än vad som ursprungligen förväntades tidigare i år”, enligt rapporten.
JLL sa att de förväntar sig att materialpriserna totalt i år kommer att stiga med 18 %, upp från dess 12 % prognos som gjordes i början av 2022.
“Förseningar är ganska universella vid det här laget,” sade Andrew Volz, JLL Project and Development Services Americas forskningsledare, i förberedda kommentarer.
“Utvecklare kommer att behöva omarbeta hur de traditionellt gör projekt eftersom “design, bud, bygg” inte längre fungerar.”
Volz sa att där materialinköp tidigare var det sista steget i “design, bud, bygg”-processen, har den ordern vänt.
“Projektledare sitter i designfasen med ingenjörer, och när de väl har en allmän uppfattning om specifikationer, lägger de beställningar på material,” sa han och tillade att när designfasen är klar, väntar de ofta fortfarande på det material som beställts sex månader tidigare. “Bara att få tag på saker är nästan svårare än att betala för det”, säger han.
De flesta jobbar “Designa, bjuda, bygga” samtidigt
Lisa Tamayo, Vice President of Development på BLT Enterprises, säger till GlobeSt.com, “Med de senaste post-pandemiska förändringarna i regulatoriska processer, gradvis skärpta konstruktions- och driftsbegränsningar, bakslag i försörjningskedjan och ökade arbets- och materialkostnader, navigerar du i krångligheterna med den föränderliga utvecklingsmiljön är utmanande.
“Vi har funnit att att proaktivt etablera ett sammanhållet, erfaret team av utvecklingsproffs, inklusive designers, arkitekter, entreprenörer och marknadsforskare, är grunden för att framgångsrikt genomföra alla stora eller småskaliga utbyggnadsprojekt i dagens klimat.
“Ett omfattande team som arbetar i steg kan bestämma den ideala designstrategin, ta hänsyn till varierande materialkostnader och lägga upp rimliga tidslinjer för att genomföra projektet samtidigt som kostnaderna minimeras och effektiviteten maximeras.”
Tamayo sa att praktisk ledning av utvecklingsteamet, tillsammans med framtidsinriktad marknadsanalys och praktisk budgetering, säkerställer att realistiska förväntningar uppfylls och kommuniceras över varje enskilt projekt.
“Vi kan inte längre verka i en ‘design, bid, build’-struktur som många utvecklingsproffs har vant sig. Men snarare har byggprocessen blivit mer flytande och kräver rigorös ledning och kommunikation under hela projektets livslängd.
“De här en gång linjära stegen behandlas nu som en samtidig process som måste vara genomtänkt men ändå flexibel att svänga beroende på tillgänglighet och materialkostnad.”
Hon sa att nya leveranser kan förväntas komma online i en långsammare takt än tidigare decennier, sannolikt kommer att bli det nya normala under nästa decennium.
Logistisk missförvaltning belönas, “tyvärr”
Trac Bledsoe, ansvarig för anpassad utveckling på The Practice Companies, säger till GlobeSt.com att den betydande inverkan av stigande kostnader på nya projekt inte kan överskattas.
“Projekt som pågår sent under 2021 och in i 2022 har inte kunnat anpassas på ett sätt som är tillräckligt för att lösa en prishöjning på 25% till 30% eller mer – projekten var helt designade och ofta tillåtna när byggnadskostnadsutmaningar identifierades.
“Projekt framöver har begränsade möjligheter utanför att stoppa eller minska omfattningen eftersom många av drivkrafterna för kostnadsökningen är grundläggande komponenter, såsom takläggning, mekaniska enheter, transformatorer, etc.
“Logistisk misshantering i tillverkningssektorn av leverantörer belönas tyvärr på den nuvarande marknaden med ökad prissättning och högre marginaler som negativt påverkar våra vårdgivare och den totala marknaden.”
Entreprenörspriset justeras var 30:e dag
Rod Lockard, Director of Construction, DXD Capital, säger till GlobeSt.com att entreprenörspriserna nu justeras var 30:e dag med slutlig prissättning baserad på leveransdatum istället för att erbjuda garanterade maximala prissättningskontrakt.
DXD Capital har utövat ett par kreativa lösningar för att mildra stigande materialkostnader, sa Lockard.
Den första är att förhandla med leverantörer om att leverera högre förskottsinsättningar i utbyte mot ett pristak.
“Att få mer pengar i händerna på våra leverantörer har initialt hjälpt dem att gå med på prissättning fria från sista minuten prishöjningar,” sade han.
En andra strategi som har gjort det möjligt för DXD att lindra stigande stålpriser var att köpa det stål som behövdes för ett projekt i bulk före schemat.
“Ett projekts stål lagras för närvarande på en gård cirka en mil från byggarbetsplatsen,” sa Lockard.
“Även om gårdshyran representerar en kostnad, beräknas den vara 1/10 av vad priset kan ha varit för att få den levererad när den kommer att behövas under kommande höst.”
Vissa bud gäller endast 48 timmar
Steve Hardy, rektor på Gaspee Companies, säger till GlobeSt.com att stigande kostnader i kombination med brist på arbetskraft gör att teckna en ombyggnad mer och mer utmanande.
“När de söker uppskattningar eller anbudspriser, erbjuder vissa underleverantörer bud på arbete som kanske bara är bra i 48 timmar,” sa Hardy. “Dessa villkor gör det också svårt att förhandla fram långsiktiga hyresavtal med hyresgäster som har specifika utbyggnads- och TI-paket knutna till dessa hyresavtal.”
Var redo för ändringar i sista minuten
Steve Sommer, verkställande direktör och VD för New York Construction på Lendlease, säger till GlobeSt.com att under det senaste året har bristen på byggmaterial förlängt leveranskedjans horisonter dubbelt eller mer, beroende på vilket material man sökt skaffa.
“Detta skapar press för att säkra material så snart som möjligt för att undvika onödiga förseningar och framtida prisvolatilitet”, sa Sommer, “eftersom externa faktorer kan påverka kostnaden och tidslinjen för ett projekt så dramatiskt att det är en enorm fördel när ägande, design och byggteam kan kommunicera tidigt, eftersom det påskyndar beslutsfattandet och förbättrar kommunikationen allt eftersom projektet fortskrider, vilket är användbart om några ändringar i sista minuten behöver göras.”
Fråga underleverantörer vilka material som är mottagliga
Tom Prasky, chef för konstruktion, Americas, på Unispace, säger till GlobeSt.com, att enligt en nyligen genomförd analys av Unispace har den genomsnittliga kostnaden för bygginsatser ökat med 14,5 % under de senaste 12 månaderna.
“Anlita underleverantörer tidigt för att identifiera material som kan vara mottagligt för problem med leveranskedjan,” sa Prasky. “Kom på jämförbara produkter/material som är lokalt tillgängliga och mindre känsliga för prisfluktuationer.”
Maximera lagringsutrymmet på plats
Justin Pelsinger, COO, Charney Companies i New York City, säger till GlobeSt.com att hans företag, på grund av de stigande byggkostnaderna, har lagt ned depositioner på byggmaterial mycket tidigare i upphandlingsprocessen än tidigare för att låsa in överenskommen prissättning .
“Dessutom, i stället för att vänta på leveranser, har vi valt att maximera lagringsutrymmet på plats och acceptera material så tidigt som möjligt så att vi inte drabbas av några transitrelaterade förseningar eller ökade priser.”
En större belastning på mindre entreprenörer
Erin Sykes, fastighetsrådgivare, NS chefsekonom, LEED AP, säger till GlobeSt.com att denna fråga påverkar mindre entreprenörer mer än större.
“Större byggföretag har kapital att köpa och lagra material för kommande projekt jämfört med deras mindre motsvarigheter som bara kan köpa det material som är specifikt för ett kommande jobb,” sa Sykes. “Detta kommer att splittra branschen ytterligare och gör det nästan omöjligt för yngre organisationer att ta marknadsandelar.”
