Hård konkurrens om bostäder även när högkonjunkturen avtog var den första ledtråden om att priserna inte skulle sjunka, även om de hade slutat skjuta i höjden.
Ladyga visade sig ha rätt. Medan bostadspriserna i Chicagos storstadsområde avslutade året oförändrat jämfört med 2021, överträffade städerna som Ladyga täcker regionen. Bostadspriserna steg med mer än 6 % i La Grange, La Grange Park, Western Springs och Hinsdale, alla delar av hennes gräsmatta.
För de fastighetsbjörnar som räknade med att priserna skulle kollapsa, finns den andra ledtråden om att den inte kommer i en veckorapport som publicerades av Midwest Real Estate Data på måndagen. Medianpriset för bostäder som såldes i Chicago-området veckan innan var 272 500 USD, en minskning med 0,9 % från medianpriset för ett år sedan, 275 000 USD. Det är den 13:e veckan av de senaste 14 då priserna har varit oförändrade jämfört med för ett år sedan.
Tidigt under 2022, det sista skedet av bostadsboomen, låg de veckovisa prisrapporterna så mycket som 7 % över den jämförbara perioden ett år tidigare. Prishöjningarna 2022 kom utöver stora prisökningar under 2021 – i intervallet 10 %.
Under de kommande månaderna minskade stigande räntor, Federal Reserves verktyg för att strypa bostadsinflationen, höjningarna. Även om priserna inte sjönk under föregående år, minskade de gradvis till ungefär jämnt med 2021. Under den första veckan i november hade den mestadels oavbrutna raden av rapporter om fasta priser börjat.
Här är ytterligare fyra ledtrådar om att bostadspriserna har satt sig på plats under åtminstone överskådlig framtid.
#3 Goldman Sachs säger så.
Goldman Sachs säger också att priserna verkar osannolikt att sjunka mycket i Chicago-området. Magasinet Fortune rapporterade på måndagen att Goldman, när han reviderade sin rikstäckande prognos för 2023 från en 6,1 % nedgång i bostadspriserna till måttliga 2,6 %, listade Chicago som ett av de storstadsområden som är minst sannolikt att påverkas. Det bygger till stor del på det faktum att överkomligheten inte krympte lika mycket här som på blomstrande marknader som Austin, San Francisco och San Diego.
#4: Räntechocken bleknar.
“Köpare har känslomässigt anpassat sig till höjningarna av bolåneräntorna”, säger Jamie Roth, en Engel & Volkers Chicago North Shore-agent baserad i Highland Park.
Hur häpnadsväckande det var att se bolåneräntorna stiga över 5 % för första gången sedan 2009, så insåg “alla att det fortfarande är billiga pengar” jämfört med räntorna på 8 % och 9 % på 1990-talet och över 10 % på 1980-talet, säger Roth.
Räntorna har sjunkit nästan en hel procentenhet sedan sin topp i slutet av oktober på 6,94 %. Och Federal Reserve bromsade förra veckan sina räntehöjningar och höjde sin referensränta med mindre än de fem tidigare höjningarna.
#5: Vissa köpare går fortfarande över utropspriset för att få vad de vill ha.
Stephanie Walker och Pam Weinert, mor-dotter Compass-agenter i Barringtons och andra nordvästra förorter, representerade en lägenhet vid Lake Barrington Shores i november.
“Det var många som verkligen ville ha det, men de trodde inte att de behövde gå över listpriset”, säger Walker. “De var mycket förvånade över att det gick till den enda budgivaren som gick över utropspriset.”
Ladyga berättade också om budgivare som inte frågade. Fastigheten på bilden överst i den här historien är ett hus på Lawn Avenue i La Grange som hon representerade. I augusti kostade det 950 000 dollar. Flera erbjudanden tog det upp till $961 000, priset som det stängde till i september.
I måndags förberedde Roth att släppa ut en kunds hus i Highland Park på marknaden för 1,4 miljoner dollar. “Den har ingen konkurrens”, säger han, även om han slutar med att förutsäga att den kommer att sälja för mer än utropspriset.
#6 Chicago lägenhetsförsäljare vaknar upp och luktar på kaffet
Den svaga punkten i tunnelbaneområdets priser är Chicago lägenhetsmarknaden. Medianpriset för lägenheter som såldes i staden i december var 300 000 dollar, en minskning med 12,6% från ett år tidigare, enligt uppgifter som publicerades i mitten av januari av Chicago Association of Realtors. Priserna sjönk också under tre månader innan.
Andelslägenheter är ungefär två tredjedelar av all bostadsförsäljning i staden, och ungefär 13 % av all försäljning i storstadsområdet, så den minskningen påverkar alla.
Det finns många svårlösta problem som bidrar, inklusive stadens brottsproblem och den långsammare än förväntade återgången till centrala jobb, kultur och shopping. Alla har undertryckt efterfrågan på lägenheter. Men utöver dessa finns det ett optimistiskt men självförstörande tankesätt bland säljarna att de bör hålla fast vid sitt begärda pris.
Ett resultat är att orealistiskt prissatta fastigheter “sitter ute till salu under lång tid”, säger Kirste Gaudet, en @properties Christie’s International Realty-agent som specialiserat sig på lägenheter i centrum. Ju längre en fastighet blir inaktuell på marknaden, desto mer sannolikt är det att det går till ett lägre pris.
Gaudet representerade köpare som betalade $800 000 förra veckan för en lägenhet med två sovrum i Ritz-Carlton Residences på Michigan Avenue. Säljarna, som köpte lägenheten för drygt 1 miljon dollar 2016, släppte den först ut på marknaden i april 2022 för 900 000 dollar, ett tyst erkännande att de inte kunde få tillbaka vad de betalade för den, med tanke på hur mycket North Michigan Avenue har minskat sedan 2016. Säljarna sänkte så småningom sitt utropspris till 850 000 USD och sålde för 800 000 USD, 20 % under inköpspriset.
Agenter pratar skarpt med sina kunder nu, säger Gaudet, “om att sätta realistiska priser.” Hon säger att hon redan har sett effekten, med köpare som “betalar närmare utropspriset” än de kanske hade för några månader sedan.
Det kan hjälpa till att sätta ett golv på lägenhetspriserna och stoppa fallet. Realistiskt sett kan det ta lite tid.
