Tänk på den nuvarande ekonomin som en ishink-utmaning, men en som inte gav något val när det gäller deltagande.
Under ett år då konsumtionen minskade och inflationen och räntorna steg, har ekonomin haft en kylande effekt på kommersiella fastighetsaktiviteter. Dan Baker, vice vd och chef för kommersiella inteckningar för KeyBank, ett av landets största bankbaserade finansiella tjänsteföretag, sa att fastighetsförvärven har avtagit dramatiskt.
“De senaste sex månaderna har varit tuffa, och den dramatiska ökningen av priserna ur ett CRE-perspektiv har verkligen kastat ut en kall hink med vatten på marknaden, vilket verkligen har avtagit,” sa Baker. “Omkring 60 % av vad vi gör är förvärvsfinansiering, och när du ser en plötslig ökning av räntorna – och jag har aldrig sett en ökning så snabbt under hela min karriär – får det dina köpare och säljare att springa åt sidan ett tag av en nedblick.”
Men även om många i CRE-världen sitter på bänkarna, sa Baker att skälen kvarstår för bevakad optimism.
Vissa CRE-klasser, såsom flerfamiljshus och industri, är fortfarande starka. Samtidigt förblir den övergripande ekonomin mestadels sund, särskilt jämfört med den stora lågkonjunkturen 2008.
“Jag har sagt till många av mina bankirer att om det här är så illa som det blir så borde vi känna oss väldigt välsignade,” sa Baker. “2008-2009 var en stor störning för marknaden, men den här gången gör vi fortfarande affärer. När du är på utlåningssidan ser vi människor som har förfallande lån och måste refinansiera. Den kurs de kan få idag är inte så långt ifrån den kurs de fick för 10 år sedan, så det finns inte lika mycket klistermärken för dem.”
Med en 12-årig tjurmarknad som går mot sitt slut, räntorna fördubblats under de senaste sex månaderna och fortsatt tal om en lågkonjunktur, sa Baker att det är viktigt att behålla perspektivet.
Han erkände att de kommande sex till 12 månaderna sannolikt kommer att bli “lite av en grind”, men Bakers bedömning av ekonomin är i linje med de senaste uttalandena från Fannie Mae. Bolånejätten sa att den förväntar sig att en potentiell lågkonjunktur kommer att vara blygsam och följas av en period med lättnader i penningpolitiken och återgång till tillväxt.
Fannie Mae krediterade en “relativt begränsad grad av slapp arbetsmarknad” för sin optimism. Baker är också optimistisk om CRE:s ställning i den nuvarande ekonomin, men av en annan anledning.
“Jag förväntar mig inte en riktigt hård landning, särskilt i CRE-utrymmet,” sa Baker. “En del av det är baserat på det faktum att det finns så mycket institutionellt kapital som sitter vid sidan av och väntar på att bli utplacerat. Jag tror inte att du kommer att få en enorm nedgång i värderingar eftersom CRE fortfarande är en mycket populär produkttyp inom det institutionella aktieområdet.”
Bland CRE-klasser sa Baker att flerfamiljer och industrier förblir “hyperkonkurrenskraftiga med en enorm mängd låntagare och aktiejagande transaktioner.”
“Multifamiljebeläggning är fortfarande mycket stark, samtidigt som det finns en enorm efterfrågan på industriutrymmen”, sa han. “Industri är definitivt den föredragna produkten för institutionellt aktiekapital.”
Å andra sidan fortsätter kontorsmarknaden att kämpa eftersom många företag omprövar sitt behov av utrymme.
“När jag sitter här på 17:e våningen och tittar på centrala Chicago, kan jag se rakt igenom flera byggnader som fortfarande är tomma,” sa han. “Företag minskar sina utrymmen, och det är väldigt svårt att garantera ur en långivares perspektiv. Jag känner att vi har fortsatt smärta ett tag på kontoret.”
Situationen är väldigt annorlunda i prisvärda bostäder. Baker sa att KeyBank, den näst största långivaren till billiga bostäder i landet, ser en oöverträffad aktivitet i sektorn.
“Vi har sett en enorm mängd institutionellt kapital komma in i bostäder till överkomliga priser för första gången,” sa han. “Vad som verkligen förändrar dynamiken är att många stora företag investerar kapital i utrymmet, vilket historiskt sett inte var fallet. Jag tror också att det fortfarande finns oerhört mycket landningsbana kvar eftersom alla är överens om att vi behöver mer överkomliga bostäder.”
Med fortsatt volatilitet i det övergripande CRE-utrymmet, sa Baker att en utvecklares eller ägares relation med sin långivare är viktigare än någonsin.
“På en marknad som denna där det är mycket mer volatilitet och en högre andel transaktioner som faller sönder i sista minuten, är det viktigt att ha ett ganska bra finger på pulsen om var du kan få skulder och på vilken nivå du kan få skulder, sa han. “Du behöver en bra relation med en bank som du kan arbeta med så att du kan sätta ihop skulden och det egna kapitalet på nivån för att ditt förvärv ska fungera.”
Den här artikeln producerades i samarbete mellan KeyBank och Studio B. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
