VanWest Partners, ett Denver-baserat investeringsbolag för kommersiella fastigheter, hoppar tillbaka till den “dynamiska” kapitalmarknaden och förvärvsmiljön för självlagring genom att lansera en tredje investeringsfond.
Fonden har för avsikt att samla in 150 miljoner USD i eget kapital och kommer att inrikta sig på förvärv av självlagringsanläggningar i hela den kontinentala USA under de kommande två eller tre åren.
Specifikt, sade företaget i en release, kommer fonden att inrikta sig på befintliga anläggningar “med stark fysisk beläggning men som är underskött, nybyggnadsaffärer som ännu inte har börjat hyra, nybyggnadsaffärer som har lidit av otillräcklig kapitalisering eller har låg befintlig beläggning, och befintliga anläggningar som har möjlighet till expansion.”
Jacob Vanderslice, rektor på VanWest Partners, sa i förberedda kommentarer att nettovinsten och beläggningstillväxten för fondens initiala förvärv “redan ligger långt över förväntade antaganden eftersom konsumenternas efterfrågan på självlagring fortsätter att vara hög.”
Målinriktad avkastning för Fond III-investerare är 14 % till 16 % IRR, och en 2X-2,25X investerares aktiemultipel över en sjuårig hållning, enligt företagets pressmeddelande.
Den tredje fonden har siktet inställt på att stänga tre fastigheter (en i Michigan, två i Oklahoma) under tredje kvartalet som sammantaget representerar nästan 300 000 nettouthyrningsbara kvadratfot, 2 000 enheter och 26 000 000 USD i total kostnad.
Fond köper redan i Michigan, Oklahoma
Fonden har för avsikt att samla in 150 miljoner USD i eget kapital från ackrediterade individer och institutionella investerare för att förvärva självhushållsfastigheter där det finns möjlighet att tillföra värde.
Fond III kommer specifikt att inrikta sig på befintliga anläggningar med stark fysisk beläggning men som är underskött, nybyggnadsaffärer som ännu inte har börjat hyra, nybyggnadsaffärer som har drabbats av otillräcklig kapitalisering eller har låg befintlig beläggning och befintliga anläggningar som har möjlighet till expansion .
Fond III har avslutat tre förvärv som representerar drygt 30 000 000 USD i total kapitalisering.
Nästa förvärvsrunda är planerad att avslutas under tredje kvartalet och inkluderar en fastighet i Michigan och två fastigheter i Oklahoma. Dessa förvärv kommer att representera nästan 300 000 nettouthyrningsbara kvadratmeter, 2 000 enheter och 26 000 000 USD i total kostnad.
I avvaktan på att hitta lämpliga förvärvsmöjligheter, räknar VanWest Partners med en två till tre års implementeringsperiod för Fond III.
Siffror är imponerande
Doug Ressler, Yardi Matrix, säger till GlobeSt.com att sekundära marknader som upplever snabb befolkningstillväxt fortsätter att leda till ökningar av gatupriserna.
“För 10×10 icke-klimatstyrda (NON CC) enheter hade åtta av de 31 bästa tunnelbanorna gatuskattehöjningar på mer än 5 % i augusti, medan priserna minskade i sju.
För 10×10 klimatkontrollerade (CC) enheter hade tre av de 31 bästa 5 % eller mer tillväxt, medan 10 upplevde negativ tillväxttakt.
Frekvensen för nybyggd förvaring som glider
Seniorekonomen Ermengarde Jabir säger till GlobeSt.com att starka grunder bland många REITs för självlagring, inklusive rekordstora medel från verksamheten under andra kvartalet 2022 på årsbasis och faktiskt även före pandemin, indikerar att deras driftsnetto kommer att fortsätta att öka “på ett meningsfullt sätt” under 2022.
Hon sa att beläggningsgraden för self-storage REITs, som SmartStop, fortfarande är på eller nära rekordhöga nivåer och att sektorn fortfarande är “mycket hausse” på sin framtid.
“Om det finns svagheter i sektorn, kommer det i form av tillväxttakten för nybyggd lagerförsörjning, som har avtagit för sjunde kvartalet i rad”, sa Jabir.
“Icke desto mindre ger detta en möjlighet för utbudsexpansion i sektorn för att upprätthålla en friktionsfri marknad. Under tiden fortsätter dock bristen på nytt utbud i kombination med en stabil efterfrågan att visa sig vara fördelaktigt för hyror och vakanser eftersom det finns tillräckligt med tillgång för närvarande för att möta den nuvarande efterfrågan på utrymme.”
JLL-direktör Matthew Wheeler, säger till GlobeSt.com att fortsatt sunda fundamenta – tillsammans med nyligen genomförda investeringar, en stabil framtidsutsikt och en robust historia under varierande ekonomiska förhållanden – fortsätter att driva in mer och mer kapital i sektorn.
“Trots miljön med stigande kurser förblir transaktionsaktiviteten 2022 robust i förhållande till historiska normer, och sponsorer med starka meriter har framgång med att få in eget kapital från en mängd olika källor,” sa Wheeler.
Rekordhöga höjningar
Martha Hargrove, Executive Vice President för DXD Capital, säger till GlobeSt.com att investeringar i egen lagring blir alltmer attraktiva för investerare på alla nivåer på grund av olika efterfrågefaktorer som gör att amerikaner hyr lagringsenheter under lågkonjunkturperioder.
“Självlagring frodas under tider av störningar – ett fenomen som bevittnades akut genom Covid-19-pandemin, sa Hargrove.
“Självlagring har sett rekordhöga höjningar och beläggning i kombination med längre vistelsetid för att göra tillgångsklassen till en attraktiv del av alla alternativa investeringsportföljer.
”Självlagring är också en naturlig inflationssäkring; hyresavtalen från månad till månad tillåter ägare och investerare för självlagring att effektivt spåra priser varje månad utan stora arbetskostnader.
“Sammantaget fortsätter självlagring att vara attraktivt för investerare som söker bättre avkastning på fastigheter. Institutionella investerare har fyrdubblat sina transaktioner under 2022, enligt Marcus & Millichap, vilket är ytterligare en makroindikation på sektorns attraktivitet.”
Självlagring visar sig vara ekonomiskt hållbar
Charles Byerly, VD för Westport Properties, säger till GlobeSt.com att självlagring nu har bevisat sig själv genom betydande ekonomiska kriser under de senaste åren på hur hållbar den är i både låga tider och goda tider.
“Nytt utbud av självlagring har varit något dämpat under de senaste åren med en trend av lägre totala utbudet som kommer ut på marknaden under de kommande åren, vilket ger en anständig startbana för att öka hyrespriserna.
Byerly sa att självlagring kräver mycket lite i form av investeringar i förhållande till andra kommersiella produkttyper och har ingen exponering för leasingprovisioner som andra produkttyper har.
“Det anses fortfarande vara något av en fragmenterad bransch så att investeringsuppsidan fortfarande existerar genom att konsolidera mindre och engångsoperatörer nationellt,” sa han.
”Fler och fler långivare och investerare förstår produkttypen idag och branschen attraherar mer och mer institutionellt kapital varje dag. Av dessa skäl kommer självlagring att fortsätta att vara en favoriserad tillgångsklass på kort till medellång sikt åtminstone.”
Ny nationell försörjningsledning växer
Nationellt spårar Yardi Matrix totalt 4 203 fastigheter för självhushåll i olika utvecklingsstadier – inklusive 1 594 planerade, 760 under uppförande och 515 potentiella fastigheter.
Den nya leveranspipelinen i procent av befintligt lager ökade med 20 räntepunkter månad över månad i augusti. Andelen befintliga projekt i planerings- eller underbyggnadsstadiet är lika med 10,3 % av befintligt lager.
Den nationella pipelinen för nya leveranser fortsatte att växa i augusti, med fastigheter under uppbyggnad eller i planeringsstadiet av utveckling som motsvarar 10,3 % av befintligt lager, en ökning med 20 punkter från månad till månad.
“Trots ökande utvecklingsaktivitet förutser vi att stigande kostnader och förlängda byggtidslinjer kommer att dämpa leveranstakten och förhindra några större ökningar av nytt utbud under de kommande åren,” sa Ressler.
En mogen tillgångsklass
Andy Bratt, rektor, Gantry, säger till GlobeSt.com att utbudet har fortsatt att absorberas och hyrespriserna har ökat avsevärt sedan Covid-19.
“Det har mognat som ett tillgångsslag och har blivit sofistikerat med attraktionen av institutionellt kapital på både skuld- och aktiesidan. Kapital kommer att fortsätta att flöda in i denna tillgångsklass eftersom investerare ser det som en inflationssäkring och en föredragen tillgångsklass som går in i en lågkonjunktur. Långivare ser fortfarande självlagring som en mycket gynnad produkt att låna ut bakom flerfamiljshus och industri.”
