Stigande räntor och spridningen av bygg-till-hyra bidrog till en minskning av den genomsnittliga storleken på amerikanska lägenhetsenheter 2022 när utvecklare jagade avkastning, efter två år av pandemi-drivna uppgångar.
“Utvecklingskostnad har spelat en större faktor i minskningen än marknadsläget,” sa Yardi Matrix Senioranalytiker och chef för Business Intelligence Doug Ressler Bisnow.
Den genomsnittliga storleken på nya lägenheter som startade i USA förra året kom in på 887 SF, en minskning med 30 SF år-för-år, enligt RentCafé-beräkningar, baserat på Yardi Matrix-data.
Det är den första minskningen sedan pandemin stimulerade utvecklingen av lite större enheter riktade till personer som arbetar hemifrån. Men nu funderar utvecklare på hur man bygger fjärrarbetsytor samtidigt som de övergripande planlösningarna håller små, motiverade av behovet av att överlista en miljö med hög ränta.
“Mindre lägenhetsenheter kan till stor del hänföras till ändrade planlösningar och enhetsblandningar,” sa Ressler. “Dessa två faktorer och ett minimalistiskt boende förklarar minskningen av lägenhetsstorlek på marknader och kostnadstrender.”
Kontrastmässigt kan kontorsutrymmen att arbeta hemifrån krympa eller åtminstone inte öka en enhets totala storlek, särskilt när den byggs i stället för större sovrum eller förvaringsplaner. Tillgång till grönområden eller andra närliggande bekvämligheter kan också innebära att hyresgästerna inte vill ha eller behöver stora lägenheter.
“Tvårumsenheter har minskat från cirka 40% plus av den totala andelen enheter till 30% av de totala enheterna,” sa Ressler. “Introduktionen av enfamiljsprodukten för att hyra, som rymmer större familjer och konfigurationer med tre eller fler sovrum, kan komma att påverka denna trend.”
Men minskningen av enhetsstorlek är inte densamma över hela linjen, med några överraskande förändringar som kommer på landets högsta kostnadsmarknader som New York City och San Francisco, där enhetsstorlekarna smög sig upp.
Lägenheter på Manhattan, till exempel, växte med 19 SF, eller 3% jämfört med ett decennium tidigare, trots stadsdelens rykte om små bostäder. I San Francisco växte den genomsnittliga enhetsstorleken med 52 SF, eller 7%, från 2013, enligt RentCafé, och i Los Angeles hade hyresgäster i genomsnitt 45 fot mer utrymme.
Ändå är det amerikanska genomsnittet nere, eftersom utvecklare ökar andelen studior och lägenheter med ett sovrum som de utvecklar. Faktum är att 57 % av lägenhetsenheterna som utvecklades förra året var antingen studior eller enrumslägenheter, rapporterar RentCafé. Under 2013 stod studior och lägenheter med ett sovrum för 50 % av flerfamiljsenheterna.
“Det finns definitivt en trend för mindre enheter när utvecklare försöker pressa ut mer avkastning på samma mängd utrymme med tanke på de nuvarande utmaningarna med räntor och hårda priser,” sa NRP Group Vice President of Development Jason Mochizuki.
“I våra projekt har vi hittills inte gjort det ännu, men allt eftersom detta år fortskrider och proformorna fortsätter att bli snävare, kan jag se att vissa utvecklare krymper enhetsstorlekarna alltmer,” sa Mochizuki.
I början av februari bröt NRP Group mark på South Tryon, ett marknadsprissamhälle i Charlotte, North Carolina, som kommer att ge 310 enheter, inklusive en blandning av lägenheter med ett, två och tre sovrum, med planlösningar tillgängliga i enheter med ett sovrum för att rymma post-pandemiskt arbete hemifrån.
PTM Partners Managing Partner Michael Tillman sa att hans företag har byggt enheter som är “mer effektivt dimensionerade” sedan starten, vanligtvis i genomsnitt 5% till 10% mindre än jämförbara utvecklingar. PTM är verksamt i Florida och mitten av Atlanten.
“Vår primära motivation för mindre enhetsstorlekar är att skapa en klass A-byggnad som är pristillgänglig för en större andel av invånarna inom en radie på 1 mil från fastigheten,” sa Tillman. “Men vi insåg också att nästa generations hyresgäster tillbringade mer tid i de gemensamma utrymmena och utnyttjade dessa bekvämligheter. Därför tillhandahåller vi vanligtvis bekvämlighetsutrymmen som är betydligt större i storlek och variation.”
Bisnow/Dees Stribling
Under ett rekordår för nybyggnation av lägenheter minskade enhetsstorleken.
Med tanke på den kraftiga ökningen av kostnaden för skulder och fortsatt högre kostnader för konstruktion och arbete, är ett möjligt sätt att minska kostnaderna att minska storleken på enheter, sa Tillman. Ändå är inte alla marknader lika, och mindre enhetsstorlekar kanske inte är kommersiellt acceptabla på vissa marknader där mark är mer lättillgänglig. Dessutom, noterade han, att bara krympa enhetsstorlekar betyder inte automatiskt kostnadsbesparingar.
“Du måste överväga enhetslayouter, apparatens storlek, förvaring och belysning,” sa Tillman. “Till exempel kan en mindre enhet minska möjligheten att ha klädkammare eller större möbler, så inbyggd och fräsning kan behövas. Mindre enheter bara för att minska kostnaderna kanske inte är den bästa lösningen.”
Vissa utvecklare säger att de inte minskar sin enhetsstorlek ännu, men erkänner att verkligheten på marknaden i allt högre grad kräver mer uppmärksamhet på design och konstruktionsdetaljer snarare än geografi.
“Vi har inte sett lägenheter krympa i storlek, varken under Covid eller fortsätter till nutid,” sa Diversified Properties Managing Partner Nicholas Minoia. “Faktum är att de yttre ringmarknaderna vi betjänar fortfarande ser efterfrågan på något större enheter som inkluderar antingen en håla eller – minimalt – ett arbete hemifrån för anställda som arbetar med ett hybridschema.”
Diversified Properties är aktiv i de flesta fastighetstyper och är fokuserad på tunnelbanan New York City, inklusive både yttre ringsamhällen men också täta stadskärnor. Minoia erkänner att förseningar i leveranskedjan fortfarande kvarstår och de totala utvecklingskostnaderna är höga.
“Ändå inser vi också behovet av att balansera dessa konstruktions- och finansiella verkligheter med utrymmesbehoven hos hyresgäster på våra marknader,” sa Minoia. “När man ser framåt kommer utvecklare att behöva vara ännu mer praktiska när det gäller att förstå de specifika kraven från hyresgäster på sina respektive marknader.”
