Multifamily har befunnit sig i en berg-och dalbana de senaste åren. Från hyressänkningar på nyckelmarknader under pandemins tidiga dagar följt av hyreshöjningar över hela linjen från en mängd olika faktorer, hanterar sektorn nu avtagande ekonomisk tillväxt och ytterligare räntehöjningar. Man kan förståeligt nog förvänta sig försiktighet. Men enligt Moody’s Analytics ekonomer Lu Chen och Dr Ermengarde Jabirkan det vara dags att tänka på en annan term: hållbarhet.
“Lägenhetshyrorna stiger vanligtvis när ekonomin krymper, särskilt när en hög inflation innebär en omedelbar träff på småhusmarknaden”, säger Chen, Moody’s seniorekonom. “Vi förväntar oss att efterfrågan på lägenheter kommer att bestå under en tid, vilket kommer att hjälpa flerfamiljshyran att växa.”
Hyrorna planar ut
Moody’s förväntar sig inte en minskning av lägenhetshyran på nationell nivå, även om dess prognos efter andra kvartalet visar att den effektiva hyrestillväxten bromsar in och återgår till ett långsiktigt genomsnittligt intervall mellan 3 % och 4 %. Chen påminner om att marknaderna med högst tillväxttakt – Miami, Las Vegas och andra med 20 % eller mer expansion – också tenderar att minska mest.
“Merfamiljsutsikterna är fortfarande något hausse med tanke på att det nuvarande nya utbudet är jämförelsevis begränsat i förhållande till efterfrågan på grund av de pågående höga kostnaderna för mark, arbetskraft och konstruktion relaterade till trycket i leveranskedjan som leder till en topp i råvarukostnaden”, säger Jabir, Moody’s-ekonom. “Lägenhetstillväxten kommer att förbli ganska stark, om än inte i den utsträckning som sågs 2021.”
Vad innebär en långsammare försäljning av småhus
Det snäva utbudet av småhus kvarstår som en kritisk faktor där Jabir hävdar att nystartade bostäder under det senaste decenniet var det lägsta det har varit under de föregående fem. Det fanns ett överutbud av spekulativ konstruktion, i kombination med okontrollerad subprime-utlåning, från 2000 fram till kraschen 2008 före den stora lågkonjunkturen. Sedan efter den ekonomiska nedgången föll småhusbyggandet av en klippa, enligt Chen. Spola framåt till nuet där byggandet fortfarande släpar efter, men även institutionella köpare, som reagerar på den robusta hyresmarknaden, tar nästan 20 % av utbudet från marknaden.
På efterfrågesidan betyder att Fed återigen höjer räntorna att lånekostnaderna fortsätter att stiga, vilket tillsammans med ökad inflation prissätter fler blivande bostadsköpare som sedan måste stanna hos flerfamiljsalternativet. Denna press skakar också ut gradvis inom lägenhetssektorn själv med vissa blivande lyxhyresgäster mer benägna att anpassa sina sikte och byta till B- och C-produkter, medan i de mest extrema situationerna kan hyresgäster på lägre nivå behöva ordna rumskamrater eller bo hos föräldrarna.
“Lyxlägenheter kommer sannolikt att se lägre efterfrågan. Absorptionen av lägenheter i klass B och C har uppvägt klass A-segmentet i mycket stor omfattning, säger Chen och citerar siffror för första kvartalet 2022. “Det var en stor notering som vi kommer att fortsätta övervaka.”
En ekonomisk kris dröjer kvar
Moody’s ser också vad Chen kallar en “överkomlighetskris” där hyrorna som andel av hushållens inkomster överstiger 30%. Hon rapporterar att många av dessa “hyresbörda”-marknader finns i Sun Belt, inklusive Miami, Las Vegas, södra Kalifornien och vissa Texas-marknader. I slutändan pressar det ytterligare hyrestillväxt, tillade hon.
Inte överraskande kvarstår många frågor, inklusive eftereffekten av den pandemi-inducerade flygningen till tertiära marknader samt skillnaden i CBD klass A flerfamiljsleveranser mellan traditionell gateway och nyare marknader med hög tillväxt. Kommer Miami att gå sönder och kommer invånarna att hitta tillbaka till City by the Bay? En stor bostadsfråga kanske toppar dem alla.
“Behovet av bostäder till överkomliga priser växer”, sa Jabir och nämnde potentialen för en offentlig-privat partnerskapslösning. “Människor pressas alltmer ut från marknader som de tills nyligen hade råd med. En bättre inramning av frågan är inte var och hur mycket som byggs utan kanske vilka produkter som behövs.”
