Inflation. Bensin priser. Brottslighet. Aborträtt.
Detta är några av de mest angelägna frågorna som driver väljare över hela landet när de funderar över framtiden för båda kongresskammaren, väger in i upphettade guvernörskampanjer och överväger lokala raser och valåtgärder som kan omforma deras samhällen.
Utan tvekan är dessa mellantidsval i USA följdriktiga, men för kommersiella fastigheter är det egentligen bara en fråga som spelar in: ekonomin.
Fortfarande avskakande från efterverkningarna av pandemin, har branschen mött det ena bakslaget efter det andra 2022 – aggressivt förändrade konsument- och arbetsplatsvanor, flera räntehöjningar som har dragit ned fastighetsvärdena med 13 % bara i år och den akuta smärtan av den högsta inflationen om 40 år.
Som en långivare sa vid en Bisnow händelsen förra månaden, “Det är en brist på förtroende, eftersom vi alla fick höra att den här inflationen är övergående och den kommer att försvinna… Så jag hade redan problem med att lita på politiker, och nu är det ännu mer.”
President Joe Bidens godkännandesiffror har sjunkit i år när amerikaner blir oroliga för inflationen och uppfattningen om skenande brottslighet över hela landet. Biden är för närvarande i takt med sin politiska rival och föregångare, president Donald Trump, som också hade svaga godkännandesiffror vid denna tidpunkt i sitt presidentskap – och gav efter för en “blå våg” efter mellanårsvalet 2018.
På måndagen samlade sig Dow Jones, S&P 500 och Nasdaq i väntan på ett potentiellt republikanskt svep, men rikstäckande opinionsundersökningar har blivit allt svårare att lita på, med vissa opinionsundersökningsexperter som hävdar att dessa mellanperioder är bokstavligen oförutsägbara.
“Vi snubblar i många avseenden genom mörkret med pannlampor och ficklampor”, sa Dave Wasserman, redaktör för USA:s hus på Cook Political Report, denna vecka. “Och vi har en vag förståelse för var dessa raser står, men det kommer säkert att finnas överraskningar.”
Vad som än händer, här är vad professionella fastighetsmäklare bör titta efter när resultaten räknas.
kongressen
En enad federal regering de senaste två åren har genererat biljoner i nya utgifter, mycket av det med en direkt inverkan på kommersiella fastigheter. Med en majoritet på åtta platser i representanthuset och vicepresident Kamala Harris bryter senatens 50/50-band, har Biden under de senaste två åren undertecknat lagen om infrastrukturinvesteringar och jobb, CHIPS- och vetenskapslagen och lagen om inflationsreduktion.
Medan den knappa majoriteten i kongressen har banat väg för betydande investeringar i landets infrastruktur och tillverkning och en övergång till förnybar energi, har det också hindrat Bidens kampanjlöfte om att upphäva CRE:s älskade kryphål för bärare intresse.
Om republikanerna tar kontroll över en eller båda kamrarna i kongressen är det osannolikt att de kommer att fortsätta att godkänna lagar om stora biljetter som Biden-administrationen har lagt fram. En federal regering uppdelad efter partilinjer kan också vara mindre lyhörd för en lågkonjunktur.
Fastighetsbranschen har donerat 83,9 miljoner dollar till republikanska kandidater och kommittéer i valcykeln 2022 jämfört med 68,6 miljoner dollar till demokratiska kampanjer, men branschens donationer till kongresstävlingar är mycket mer splittrade, enligt OpenSecrets.org.
I tävlingar för representanthuset har fastighetsgivare gett 90 600 dollar till republikaner och 90 030 dollar till demokrater efter att husdemokraterna höjt republikanerna med mer än 5 000 dollar 2020, enligt OpenSecrets.
Och medan fastighetsbranschen donerade mer än 487 000 USD till republikaner som kandiderar till senaten 2020 jämfört med nästan 286 000 USD till demokraterna, har demokraterna i senaten upphöjt republikanerna med mer än 70 000 USD från fastighetskällor i år.
Den största branschgivaren – efter National Association of Realtors, som till stor del spenderar på partipolitiska frågor – var Marcus & Millichap, som har spenderat mer än 7,2 miljoner dollar på demokraternas kampanjer och progressiva grupper. Den näst största givaren är Hillwood Development, företaget grundat av Ross Perot Jr., som har gett nästan 6,9 miljoner dollar till republikanska kandidater och konservativa organisationer, enligt OpenSecrets.
Bisnow Archive/Joseph Pimentel
Valstuga i Orange County, Kalifornien
Guvernörslopp
Invånare i 36 delstater avger sina röster på guvernören på tisdag. I många, som Texas, Kalifornien, Florida, Illinois och Colorado, förväntas den sittande operatören vinna praktiskt, vilket kommer att innebära business as usual för den kommersiella fastighetsbranschen – på gott och ont. I Georgia drar den republikanske guvernören Brian Kemp donationer från fastighetsaktörer nära och fjärran och ser troligen ut att hålla tillbaka den demokratiska utmanaren Stacey Abrams igen.
CRE-spelare hoppas att det inte kommer att vara fallet i New York, där den fastighetsstödda republikanen Lee Zeldin smyger sig på demokratiska sittande Kathy Hochul i opinionsmätningarna.
Massachusetts kommer att få en ny guvernör på ett eller annat sätt, men fastigheternas pengar strömmar till den demokratiska kandidaten Maura Healey över Trump-stödda republikanen Geoff Diehl. Om Healey vinner skulle det vara ett skifte i partikontrollen över statshuset, men CRE-spelare sa till Bisnow de skulle inte förvänta sig en massiv förändring av fastighetsrelaterad politik under hennes ledning. Särskilt hennes bostadspolitik har rönt beröm från branschen.
I Maryland har fastigheter till stor del kastat in hatten för demokraten Wes Moore, som ligger väl upp i opinionsmätningarna över republikanen Dan Cox och är redo att bli Marylands första svarta guvernör. Experter berättade Bisnow Fastighets ekonomiska stöd till Moore kan handla mer om att få gunst från den tydliga föregångaren än en verklig anpassning av prioriteringar, och många av Moores stödjare inom fastigheter donerade tidigare till den avgående republikanska guvernören Larry Hogan.
Huruvida Pennsylvania röstar på den republikanske kandidaten Doug Mastriano eller demokraten Josh Shapiro kan också avgöra om abort förblir lagligt i delstaten, vilket kan ha en inverkan på den ekonomiska utvecklingen. Duolingo, för en, har sagt att det skulle flytta sitt huvudkontor från Pennsylvania om staten förbjuder abort. Mätningarna gynnar Shapiro, som har sagt att han skulle lägga in sitt veto mot all statlig lagstiftning som begränsar tillgången. Mastriano har sagt att han stöder ett totalförbud.
Lokala omröstningsåtgärder
Kalifornien
— Los Angeles borgmästartävling: Utvecklaren Rick Caruso (R) tar sig an Karen Bass (D) för att leda Los Angeles. Caruso har avsevärt överträffat Bass på kampanjspåret och vunnit på henne under de senaste veckorna för att ge dem hals och hals i omröstningarna. Fastighetsbranschen ligger till stor del bakom sin egen och säger att Caruso kan ge staden ett “friskt perspektiv” och uttrycker stöd för hans plattform om hemlöshet och hur hans erfarenhet av utveckling kan vara en fördel för att hantera bostadsbristen.
— Förslag 30: Denna åtgärd skulle finansiera elfordonsinfrastruktur genom att höja inkomstskattesatsen för invånare i Kalifornien som tjänar mer än 2 miljoner USD per år. Cirka 45 % av pengarna skulle gå till att hjälpa människor att köpa elbilar, och 35 % skulle gå till att installera laddare i kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. Fastighetsbranschen är starkt emot åtgärden. Läs mer här.
— Inkvarteringsskatter i Bay Area: Flera städer i San Francisco Bay Area har åtgärder på sina valsedlar för att höja hotellskatterna för att betala för förbättringar av infrastrukturen. Alameda, Millbrae och Belmont har liknande förslag för att höja skattesatsen och har sett lite motstånd, även om en Alameda-rådsmedlem uttryckte oro över att regionens besöksnäring inte har förbättrats tillräckligt från pandemin för att ta på sig nya skatter just nu. Brisbanes åtgärd O skulle införa en skatt på gästfrihetsföretagare på 2,50 USD per dag för varje bokat rum. Läs mer här.
— Förslag M: Denna åtgärd skulle införa en skatt på ägarna av bostäder i San Francisco som står lediga i 182 dagar eller mer per år. Det ses som ett sätt att motverka fastighetsspekulation och öka bostadsbeståndet. Motståndare kommer från båda sidor, med vissa som säger att åtgärden går för långt och andra att den inte går tillräckligt långt för att avsevärt åtgärda den allvarliga bostadsbristen i staden. Läs mer här.
— Mått D eller Mått E? San Francisco har två konkurrerande åtgärder på valsedeln som syftar till att effektivisera bostadstillstånds- och utvecklingsprocessen. Teknikindustrin och San Francisco Mayor London Breed står bakom åtgärd D, känd som Affordable Homes Now Initiative, som ses som det mer moderata förslaget jämfört med åtgärd E, eller Affordable Housing Production Act. Båda initiativen skulle minska tidslinjen för godkännanden och eliminera behovet av miljögranskningar, men skiljer sig åt i vilken procentandel av enheterna som måste vara överkomliga i projekt med blandade inkomster och vilken procentandel av areans medianinkomst som krävs för att vara berättigade. Läs mer här.
— Åtgärda ULA: Även känt som United to House LA, detta initiativ föreslår en skatt på fastighetsöverföringar över 5 miljoner USD för att finansiera nya bostäder till överkomliga priser och akuta bostadsingripanden, såsom rättshjälp för hyresgäster som står inför vräkning. Fastighetsbranschen är starkt emot och släpper dollar för att bekämpa den, och säger att åtgärden skulle sänka fastighetsvärden, minska ekonomiska investeringar och i slutändan driva upp hyrorna. Läs mer här.
Maryland
– Fråga 4: Maryland är en av fem delstater som röstar på tisdag om att legalisera fritidsanvändning av marijuana. Nitton delstater och Washington, DC, har redan godkänt rekreationsanvändning, och ytterligare 18 tillåter medicinsk användning. Legalisering har till stor del setts som ett möjlighetsområde för fastighetsbranschen, även om det inte är lätt att utnyttja det.
Pennsylvania
— Kommunfullmäktiges särskilda val: Efter att fyra av Philadelphias 17 stadsfullmäktigeledamöter avgick under de senaste månaderna för att kandidera till borgmästarposten 2023, utlyste staden ett särskilt val för att fylla på sina platser. Det särskilda valet ses som ett sätt att stärka rådmansrätten, den oskrivna policyn att låta rådsmedlemmar bestämma vilken utveckling som görs eller inte godkänns i deras distrikt utan motstånd från andra medlemmar. De demokratiska kandidaterna som valts av partiledningen är nästan säkra på seger – de kommer sedan att stå inför ett allmänt val nästa år – så frågan är vad de nya rådsmedlemmarna kommer att göra, särskilt när det gäller bostadspolitiken. Läs mer här.
