Ben och Sam Etskovitz vaknar klockan 5 på morgonen, går till gymmet och kommer till kontoret klockan sju. Kalla samtal tar upp de flesta kontorstiderna, sedan efter 17:00 garanterar de affärer, löser problem för kunder, svarar på e-post och hanterar allt annat som kommer deras väg.
Deras rutiner kan vara som för många fastighetsproffs, men brödernas verksamhet är centrerad kring biltvättsfastigheter, en av dussintals specialnischer som har vuxit i betydelse bland investerare i takt med att andra sektorer har slagit sig ner för en svårare resa på senare tid.
Med tillstånd av Ben Etskovitz
Sam och Ben Etskovitz, ledarna för Etsky Car Wash Team på Colliers Houston.
Ben och Sam, tillsammans med Mason Rabel och Zack Martin, är medlemmar i Etsky Car Wash Team, som i januari flyttade till Colliers Houston-kontor från Marcus & Millichap.
Specialitetsteam och experter som Etskovitzes finns på företag över hela landet, betrodda av bilhandlare, biltvättägare, halvledartillverkare och andra som äger eller driver fastigheter som inte passar in i de typiska kontors-, industri-, detaljhandels- eller flerfamiljskategorierna.
De förstår zonindelning, lagar, skatter och förordningar som gäller för varje specialfastighet, vilket gör det möjligt för yrkesverksamma inom sina respektive branscher att bli mer kunniga om sina portföljer och transaktioner.
“Vi letar alltid efter branscher som andra människor inte är i, eller gillar de “smutsiga industrierna”, sa Sam. “Därav varför vi började med biltvätt, för det är inte många andra som gör det.”
Nischfastighetsexperter tenderar att ha stora skivor av små pajer i specialiteter som ökar i framträdande roll när den kommersiella fastighetsbranschens mer anmärkningsvärda sektorer, särskilt kontor, vacklar i en osäker ekonomi.
Från golffastigheter till ridanläggningar och till och med salladsgårdar, de mindre utforskade hörnen av fastigheter har fått växande intresse från institutionella investerare, enligt Urban Land Institutes 2023 Emerging Trends in Real Estate-rapport, som förutspådde att 2023 skulle bli året nischfastighetstyper kom till sin rätt. Fem av de sex fastighetstyperna som är högst rankade som “investeringsutsikter” anses vara nischade, inklusive arbetskraftsbostäder, datacenter, biovetenskapsanläggningar, medicinsk kontor och hyresbostäder för enfamiljshus, visar rapporten.
Andra områden inom specialitetssektorn – reklam, kasino, kommunikation, datacenter, energiinfrastruktur, mark- och timmerfastigheter – stod för den största andelen av kapitalet som togs upp av REITs under Q1 2023 på 7,31 miljarder dollar, enligt S&P Global.
Ben, Sam och andra specialiserade fastighetsexperter berättade Bisnow att göra det i ett exklusivt nischsegment av kommersiella fastigheter kräver extra uthållighet, expertis och engagemang. Det kräver också vision.
Bröderna Etskovitz har alltid varit entreprenörer i hjärtat. För några år sedan, i början av 20-årsåldern, – Ben och Sam är nu 27 respektive 28 – de vänder hus och arbetade i stålbranschen, men ville hitta något mer lukrativt.
“Vi hade inte råd att inte tjäna pengar,” sa Ben. “Vi behövde hitta en nisch inom hela landskapet för kommersiella fastigheter.”
De drogs snabbt till biltvättar, drogs in av fragmenteringen av branschen. Historiskt sett bestod sektorn av många mamma-och-pop-ägda biltvättar, som lockade private equity och institutionella investerare. Men de här fragmenten går allt mer samman när större biltvättföretag, som Quick Quack, köper fler platser.
Ange Etskovitz bröderna.
“Vi visste att branschen var redo för störningar,” sa Ben om överklagandet.
De som går in på nischade fastigheter har få källor att ringa till för råd, tillade han. Och eftersom teamet också hanterar fusioner och förvärv, var de tvungna att lära sig både affärs- och fastighetssidan.
“Du måste vara påhittig, och du måste räkna ut det,” sa han.
Jodi Meade lärde sig den läxan som rektor och direktör för Automotive Properties Group på Avison Young, där hennes “bröd och smör” är att köpa, sälja och leasa bilhandlare.
Meade, som är baserad i Los Angeles, befann sig i en liknande position som bröderna Etskovitz för 20 år sedan. Hon började på CBRE 1995 och arbetade med detaljhandelsinvesteringar tills en konkursförvaltare i en konkursdomstol bad henne att värdera en bilhandlare.
Fler möjligheter till bilhandlare föll i hennes knä, och som en självbeskriven “bilmutter” blev hon lätt frestad av tanken på att göra det till sin heltidskarriär.
“Jag nådde ut till alla dessa människor inom vårt stora nätverk på CBRE och försökte hitta personer som jag trodde hade mer information, kunskap och erfarenhet än jag om detta, och jag insåg att ingen gjorde det,” sa Meade. “Och jag tänkte, ‘Ja, det här kan vara en ganska cool nisch’.”
Meade hade ingen med den specifika kunskapen att få hjälp tidigt, även om hon hade inspiration: Hennes pappa var en bilentusiast, medan hennes mamma var en köpcentrumutvecklare då det var sällsynt att se kvinnor i den kommersiella fastighetsbranschen på Allt.
Inte ens en generation senare är det inte vanligt att Meade ser andra kvinnor, särskilt inom fordonssektorn.
Med tillstånd av Jodi Meade
Jodi Meade bakom ratten på general Lee.
“Vissa killar skulle titta på mig … och de skulle vara lite skeptiska,” sa Meade. “Utmaningen på förhand var kön. Vad kan en kvinna om bilindustrin?”
En mentor på CBRE lärde henne hur man identifierar sig med de mestadels manliga ägarna av återförsäljare.
“Min mentor, som var extremt klok, sa,”När du går in på en återförsäljares kontor, skanna deras skrivbord. Läs vad de läser. Gå till konferenserna de ska på, för så fort du börjar använda termerna som de lever och andas efter varje dag, kommer den dynamiken att förändras”, sa Meade. “Så jag gjorde det.”
Kvinnor har kommit långt med att omdefiniera sin roll i kommersiella fastigheter under de senaste tre decennierna, sa hon. I hennes fall har det inneburit förståelse för fordonsfastigheters mycket specifika ins och outs, inklusive fordonsöverlagringszoner och vilka restriktioner som är tillämpliga specifikt för bilgallerior och -centra.
“Det har varit en lång, hård kamp för att bli en sorts drottning av bilar, men jag bär den stolt,” sa hon. “Det finns ett behov av att känna till några av de nyanser som är mycket specifika för bilindustrin som inte riktigt gör det. översätta till annan kärna [CRE] produkt.”
Även om han var mycket nyare i branschen, hittade Sai Thakor sin plats på Marcus & Millichap i Houston när han gick med 2021 genom att fokusera på förvärv och avyttring av bensinstationer och närbutiker. Det hjälper att Thakor talar fem språk, flera som många bensinstationsägare också talar, och att han utöver sin examen i ekonomi och marknadsföring har en behärskning av förhandlingscertifiering från Harvard Business School.
Med tillstånd av Sai Thakor
Sai Thakor står framför den nya platsen för King Fuels på 15635 Aldine Westfield Road i Houston den 19 april 2023.
“Jag såg en produkttyp som många inte koncentrerade sig på,” sa Thakor. “Sammantaget är det en unik marknad.”
Människor kommer alltid att behöva gas och närbutiker, sa han, och det finns flera skatteförmåner som följer med fastigheten. Förra året avslutade Thakor och hans partner, Jacob Luna, cirka 40 miljoner USD i affärer.
Han sa att han förväntar sig att siffran fortsätter att öka, efter att ha skapat en databas med över 1 000 fastighetsägare och marknadsföring till Marcus & Millichaps stora pool av 1 031 köpare.
“Det tar fart … bara på grund av hur nisch det faktiskt är och hur annorlunda det är från din grundläggande detaljhandel,” sa Thakor. “Mitt emissionsgaranti gör det till där operatören förstår det faktiska värdet på sin egendom och vad de kan handla för.”
Det behovet av specialiserad kunskap är det som lockade Cushman & Wakefield Senior Director Michael Flynn till järnvägsfastigheter. Även om hans bakgrund är inom företagsfastigheter, när han började ta kontakt med järnvägsföretag och användare, insåg Flynn att de hade specifika behov som de flesta mäklarhus inte var utrustade för att möta.
Han leder nu Cushman & Wakefields järnvägsrådgivningsgrupp, och hjälper järnvägsföretag att identifiera nya platser för att köpa, hantera projekt, värdera fastigheter och köpa, leasa eller sälja den, samt hjälpa användare att hitta järnvägsanslutna platser.
“Beroende på användaren kan järnväg vara en enorm komponent,” sa Flynn. “Det kan vara en förare som är där uppe, eller till och med över, arbetskraft. Det är där vi kommer in. Det är vad vi gör.”
Om en kund behöver hitta ett utrymme som har tillgång till en djupvattenhamn och järnväg, kan plattformen hjälpa till att hitta det, sa han.
“När jag började min karriär inom fastighetsbranschen, om du hade sagt till mig, ‘Du kommer att avveckla chefen för en rådgivande grupp för järnväg’, skulle jag ha varit som: ‘Jag gör inte … vad? sa Flynn. “Det kunde inte vara mer utmanande eftersom det finns hundratals järnvägsföretag över hela USA.”
Men han tillade att det är en utmaning som han gärna tagit sig an: “Jag måste hela tiden träffa nya människor, som jag verkligen älskar.”
John Leddy, som leder det nybildade halvledar- och tillverkningsteamet på JLL, såg en liknande lucka som inte möttes inom hans specialitet.
“Halvledarorganisationer … har väldigt unika utrymmen. De har kontor, de har lager, de har lätt tillverkning, men de har också rena rum och labb där mycket av deras halvledare produceras”, säger Leddy, numera JLL:s verkställande direktör för teknologi baserad i Charlotte, North Carolina.
När halvledargrupper har kommit ut på marknaden “och ställer en massa frågor”, inklusive hur de kan minska kostnaderna och förbättra sina fastighetstillgångar, såg JLL en möjlighet och en utmaning. Halvledarindustrin har länge varit tveksam till vem den väljer ut som partners. dess mycket specifika behov.
“Vi har arbetat med våra kunder för att hjälpa dem att förstå det, för att optimera sina portföljer,” sa Leddy. “Halvledare befinner sig i ett mycket intressant område just nu eftersom det finns stor efterfrågan på deras produkt … tillväxten kommer att fortsätta att ske. Vi ser en möjlighet med vår kompetens, vårt team och vårt arbete med dem under de senaste åren att verkligen hjälpa dem.”
Att kunna hjälpa kunder med snäva och specifika behov är ett tema för nischfokuserade fastigheter. Landan Dory, som är specialiserad på 1031 utbyten på Partners Real Estate i Austin, Texas, sa att den typ av expertis som visar sig i hans framgångsfrekvens.
De flesta mäklare gör i genomsnitt 2,3 1031 byten under sina karriärer, sa Dory. Samtidigt har 1031 börser en felfrekvens på 35 % när de väl är i deposition hos en bytesboende.
Dory, senior vice president på Partners, har gjort mer än 40 utbyten under de senaste fyra åren, sade han, efter att ha omvänt en plattform för att stärka de svaga punkter som kan hittas i dessa utbyten. Divisionen han byggde nu har en 100 % 1031 växelkurs framgång, sa han.
“Det är det största spelet på den största scenen som det här barnet från Midland, Texas, som växte upp och gick i skolan på Baylor, nu bor i Austin, Texas, får spela,” sa Dory. ”Jag får jobba med mångmiljonärer. Jag har kunder som är professionella idrottare. Det är coolt, det är väldigt roligt.”
