Debatten kring negativ växling fortsätter att rasa i Australien, där Labour vidhåller sina krav på att reglerna som styr skatteförmånen ska ändras.
Med huspriserna som fortsätter att stiga och bostäder överkomliga priser till synes blir längre utom räckhåll varje dag för många australiensare, är det inte svårt att se varför det förblir ett hett ämne, och varför många vill att den kontroversiella förmånen förbjuds.
Men vad skulle hända om det verkligen hände? Vad skulle hända om negativ gearing – praxis att köpa en investeringsfastighet och kräva underskottet mellan hyran den tjänar och amorteringarna på bolån som skatteavdrag – avskaffades?
Bostadspristillväxt kan svalna (något)
AllianceCorp Property Experts verkställande direktör Jason Paetow förutspår att om negativ växling minskades eller skrotades, kan det resultera i att bromsarna mjukt sätts på tillväxten i huspriserna.
Men han varnar för att den underliggande efterfrågan på fastigheter fortfarande finns där, vilket innebär att priserna nästan säkert skulle fortsätta att stiga.
“Jag skulle säga att vi skulle se en kylning i tillväxten av innerstadsförorter eftersom färre investerare skulle titta på att köpa etablerade fastigheter, säger Paetow.
“Men det finns många andra faktorer trots skatteförmånerna förknippade med negativ växling som gör dessa platser så eftertraktade. Du behöver bara titta på andra storstäder runt om i världen som anses vara några av världens bästa, till exempel i Storbritannien där det inte har funnits skattefördelar för investerare som negativ gearing, och ändå fortsätter de att uppleva ännu högre priser än vi har här i Melbourne och Sydney.”
Hyrorna skulle gå upp
Finansiell rådgivare Bruce Brammall säger att kostnaden för att hyra i Australien med största sannolikhet skulle stiga eftersom investerare skulle försöka kompensera underskottet i sina skattebesparingar.
“Om du tar bort negativ växling, skulle det öka kostnaderna för investerare att hålla fastigheten, och som ett resultat av det skulle de mycket möjligt känna att de inte är beredda att bära förlora $200 eller $400 i veckan på den här fastigheten, så de kommer att behöva göra något åt att höja dessa hyror”, säger Brammall.
Det har hänt förut
Många människor inser inte att negativ växling minskades en gång tidigare – av Bob Hawkes Labourregering 1985.
Men bara två år senare upphävdes dessa förändringar, delvis på grund av politiskt tryck som genererades av den allt snävare hyresmarknaden i Sydney.
Medan vissa rapporter har föreslagit att effekten på hyrespriserna i andra städer var försumbar, var effekten i Sydney och Perth betydande. De flesta av Australiens andra huvudstäder har nu mycket snävare hyresmarknader, vilket betyder att samma sak kan hända dem.
“Hyrespriserna steg i höjden och helt plötsligt hade människor som hyrde extrem smärta, och investerare gjorde uppenbarligen också skada och sålde fastigheter, vilket satte press nedåt på fastighetspriserna och negativ gearing återinfördes inom en tvåårsperiod.” säger Brammall.
Boost för fastigheter utanför planen
Paetow säger att eftersom förändringar av negativ gearing mestadels skulle påverka etablerade fastigheter, skulle investerare istället titta mot nya och off-the-plan fastigheter för att maximera sin avkastning.
“Etablerade fastigheter skulle bli mindre attraktiva för investerare eftersom innehavskostnaderna för dessa fastigheter kan öka med flera hundra dollar varje vecka, vilket de flesta investerare inte kommer att stå emot”, säger Paetow.
“På baksidan kan denna förändring se ett uppsving med investeringar i nya och off-the-plan fastigheter, som inte kommer att påverkas av de negativa växlingsförändringarna.”
