Under instabila ekonomiska förhållanden är den första frågan som många kommersiella fastighetsföretag ställer, “Hur kommer långivare att reagera?” Att hitta finansiering för projekt kan vara utmanande även på de starkaste marknaderna. Nu, med räntor och inflation som fortsätter att skjuta i höjden och rykten om en lågkonjunktur som snurrar, känner CRE-proffs hettan.
Federal Reserves ordförande Jerome Powell sa vid en presskonferens i augusti att Feds mål är att få ner höga inflationstakt, men han medgav att processen sannolikt kommer att orsaka smärta för ekonomin och miljontals amerikaner. Den här nyheten, tillsammans med växande oro för CRE-marknaden, har många i branschen oroade över hur lånelandskapet kommer att se ut under de kommande månaderna.
“De senaste förändringarna i räntor och volatiliteten på marknaden har lett till mycket osäkerhet, och saker och ting har definitivt saktat ner”, säger Tom MacManus, VD och koncernchef för Money360, en rikstäckande brygglångivare som har specialiserat sig på kommersiella fastigheter för över ett decennium.
Bisnow pratade med MacManus för att få hans insikter om vad han ser på marknaden och vad han tror att framtiden kommer att innebära för CRE-utlåning.
Bisnow: Vilka är de nuvarande trenderna du ser, särskilt när det gäller utlåning?
MacManus: Det finns många okända där ute, och företag, investerare, långivare, köpare och säljare fungerar inte bra på en marknad som är mycket osäker. Långivare har utmaningar med att dimensionera lån för att anpassa avkastningen på exitskulder eftersom räntorna bara fortsätter att röra sig uppåt.
Av dessa skäl har transaktionsvolymen avtagit över alla fronter och kommer att fortsätta att sakta ner tills vi identifierar den nya jämvikten eller återställningen.
Bisnow: Hur har stigande räntor påverkat utlåningsmiljön?
MacManus: Uppenbarligen har Fed förbundit sig att höja räntorna för att hålla tillbaka inflationen. Detta är en av de snabbare ökningarna av räntesatser som vi har sett på decennier. Det som har varit förvånande är takten: Det är inte bara att räntorna stiger, utan hur mycket de har stigit på så kort tid.
Detta orsakar mycket volatilitet och osäkerhet, särskilt när det paras ihop med andra faktorer, inklusive försörjningsbegränsningar och kriget med Ukraina och Ryssland. Men den främsta utmaningen för långivare är fortfarande den snabba höjningen av räntorna, vilket har orsakat mycket besvikelse över hur det nya normala kommer att se ut. Jag och andra förväntar mig att det kommer att bli någon form av lågkonjunktur från Feds beslut. Jag kan inte säga hur djupt eller hur länge det kommer att pågå, men jag kan inte föreställa mig att vi inte kommer att ha någon form av nationell påverkan från denna verksamhet.
Bisnow: Vart ser du att utlåningsmiljön är på väg under de kommande månaderna?
MacManus: Det kommer sannolikt att bli en ny normal när räntorna stabiliseras och folk kan identifiera lämpliga takräntor och motsvarande försiktiga utlåningsnivåer. På senare tid har vi haft negativ hävstångseffekt där aktie- och takräntorna är lägre än räntorna, och det fungerar i grunden inte bra i någon miljö.
Så min förväntning är att du förmodligen kommer att fortsätta se en avmattning i aktiviteten. Säljare kommer inte att vilja sälja till en instabil marknad; de kommer förmodligen att behålla sina tillgångar längre för att försöka avgöra vad som är rätt prisupptäcktspunkt, och köpare kommer också att ta en paus. Jag förväntar mig att det kommer att finnas en efterfrågan på mer refinansiering, så lån på tillgångar som skulle säljas kan sitta längre i en refinansieringsposition. Vi kan också se en viss defensiv refinansiering eftersom många lån gjordes under det gamla ränteklimatet, och nu är det ett nytt klimat och de lånen kanske inte kan rulla över eftersom riskprofilen har förändrats.
Jag förutspår mycket aktivitet när det gäller refinansiering och massor av att sparka burken på vägen tills vi vet hur saker och ting kommer att se ut när de stabiliseras.
Bisnow: Hur har brygglån kommit in i den här miljön?
MacManus: Överbryggningslån har alltid varit ett medel för att få saker från punkt A till punkt B. I den nuvarande osäkra marknaden kommer människor inte att vara redo att binda sig till ett långsiktigt permanent lån, och därför kommer bryggmarknaden sannolikt att gynnas av detta. Oavsett om det är en refinansiering, en rekapitalisering eller ett brygglån för att tillhandahålla kortsiktigt boende för köpare innan de låser sig med en långsiktig kapitalstruktur, kan brygglån vara ett bra interimsalternativ.
Det finns alltså många fördelar med ett kortfristigt lån. I grund och botten är strategin för brygglån vettig, men ekonomin, på grund av en inverterad avkastningskurva, kan vara utmanande.
Bisnow: Vilken erfarenhet har Money360 av att navigera på osäkra marknader med sina kunder?
MacManus: Vi är en boutiquegrupp som har omfattande erfarenhet av ledande befattningshavare som är ovanlig för en grupp i vår storlek. Jag har varit i branschen i mer än 40 år och vi har hanterat turbulenta ekonomiska cykler sedan 1970-talet, liksom andra medlemmar i vårt ledarteam.
Jag tror att vi är extremt väl positionerade för att hantera de nuvarande ekonomiska utmaningarna, särskilt jämfört med våra kamratgrupper som kanske är nyare i branschen och som inte har lyxen eller djupet och bred erfarenhet av att hantera alla typer av volatilitet över flera marknadscykler. Det är en fördel för oss, våra nuvarande och potentiella kunder, och investerare kan också ha förtroende för oss.
Den här artikeln producerades i samarbete mellan Studio B och Money360. Bisnows nyhetspersonal var inte involverad i produktionen av detta innehåll.
Studio B är Bisnows interna innehålls- och designstudio. För att lära dig mer om hur Studio B kan hjälpa ditt team, kontakta studio@bisnow.com.
