I månader har industrin gått tillbaka till ett gammalt tidsfördriv: att hänga på varje ord som uttalas av folk på Federal Reserve.
Nåväl, okej, det försvann aldrig helt, men det har gått år sedan varje ord analyserades lika noggrant för att få en inblick i när räntepolitiken kan komma att ändras.
Bakom all uppmärksamhet och noggrann navigering ligger ett antagande om att saker och ting så småningom kommer att gå tillbaka till någon version av “normalt”. Att inflationen kommer att gå tillbaka till 2 %, utgifterna kommer att sakta ner, lönerna dämpas och arbetslösheten kommer att krypa upp mot en historiskt igenkännbar nivå.
Men Moody’s Analytics har ställt en viktig fråga. Något som relativt få frågar efter. Vad händer om det finns en ny ekonomisk regim att utveckla och, i så fall, hur skulle det påverka kommersiella fastigheter?
“Tänk om denna oöverträffade arbetssituation för oss in i en ny ekonomisk regim?” frågar företaget. “En ekonomi med hög ränta, hög inflation och långsam tillväxt är långt ifrån ett omöjligt scenario. Det finns två lediga jobb för varje arbetslös person just nu, en statistik som inte har förekommit i den moderna amerikanska ekonomin. Om detta pressar lönerna och kostnaderna att öka ytterligare, kan Fed använda ekonomiskt skadliga Volcker-liknande taktik eller så går vi in i den här nya ekonomiska regimen.”
Om räntorna förblir höga spekulerar Moody’s att de kan bromsa utvecklingen och transaktionsvolymerna mellan olika fastighetstyper. (Även om, med tanke på historiska räntor, kanske de i branschen skulle göra vad andra gjorde tidigare, vilket var att anpassa sig och göra affärer ändå.)
Moody’s tittar på procentandelen av förändringen i KPI och plottade det mot procentandelen av hyresförändringen för flerfamiljshus, kontor och detaljhandel. “Notera den relativa konsistensen av trendlinjerna under de senaste 40 åren, även om kontor sticker ut på grund av sin stora variation,” noterar de och pekar på en graf de satt ihop.
Det finns också ett 40-årigt förhållande mellan 10-åriga statsräntor och lagertillväxt i flerfamiljshus, kontor och detaljhandel.
Även om Fed säger att de menar att hålla fast vid 2%-inflationsmålet, som Moody’s noterar, har centralbanken antog 2%-nivån i början av 2012, enligt St. Louis Fed. Då började inflationen falla tills den nådde 0,1 % 2015 och återgick inte till 2 % förrän 2017.
“Oavsett vilket tycks eran med billiga pengar vara över”, skriver Moody’s och noterar att den “långsiktiga 10-åriga amerikanska statsavkastningen på cirka 4 %, och det kan till och med bli högre om inflationen inom tjänstesektorn förblir envis. ”
“I denna nya era ger CRE en anständig inflationssäkring, och det är värt att notera att många gamla vet om många affärer som gjordes med tvåsiffriga finansieringsräntor på 80-talet, men branschen saktar ner och kommer att fortsätta att röra sig mot en ny och aktiv jämvikt”, tillägger de. “Möjligheter kommer att finnas, men det kommer att krävas en detaljorienterad, intelligent intressent för att lyckas i den här miljön.”
