En långsammare konstruktion kommer sannolikt att hålla flerfamiljs utbud och efterfrågan i balans under en tid trots rädsla för en lågkonjunktur, enligt vissa analytiker.
“Även om efterfrågan på flerfamiljshus svalnar, kommer ett begränsat flerfamiljsbyggande att hjälpa till att upprätthålla sektorn”, skriver en trio ekonomer från Moody’s i en ny rapport och tillägger att “utbytbarhet av bostäder” kan överföra efterfrågan till sektorn. Tänkande ägare av småhus väljer att hyra istället för att köpa eftersom den genomsnittliga fastigheten nu är nästan 44 % dyrare än 2019—och det driver i sin tur en ökad efterfrågan på flerfamiljsenheter. Det förstärks också av den stigande kortsiktiga räntan och effekterna av dessa höjningar på bolåneräntorna, och Moody’s noterar att det redan finns tecken på att marknaderna kyls ner i några av de städer där priserna gick upp snabbast under pandemins gång.
“Även om detta kanske inte leder till en utbredd sänkning av bostadspriserna överallt, är bostadsprisnedgångar en reell möjlighet under de närmaste kvartalen eller åren beroende på hur allvarlig och hur lång nästa lågkonjunktur kommer att bli om det blir en sådan”, Moody’s-rapporten anteckningar. ”Flerfamiljshyror är å andra sidan generellt sett långsammare att svara på stigande räntor och förblir mer stabila. Om utbytbarheten inom bostäder matchar den stora lågkonjunkturens styrka, kan flerfamiljshyrorna förbli höga under en tid tills småhusen stabiliseras. Baserat på de senaste lågkonjunkturerna kan det hända att effekten på flerfamiljers prestanda inte börjar förrän nära eller efter att en lågkonjunktur tar slut.”
Låg arbetslöshet och en stram arbetsmarknad kommer sannolikt också att upprätthålla flerfamiljsefterfrågan—vilket inte var fallet under tidigare lågkonjunkturer (som på 1980-talet, då arbetslösheten toppade 9%). Men medan hushållens balansräkningar generellt sett klarar sig bättre än under tidigare nedgångar, krymper de disponibla personliga inkomsterna.
“När krisen för flerfamiljshus och småhus till överkomliga priser intensifieras över fler och fler tunnelbanor över hela landet, är detta minskande finansiella skyddsnät bekymmersamt, även för flerfamiljshus”, noterar Moody’s. “Förlust av jobb eller överkomliga problem kan tvinga vissa hyresgäster att hitta rumskamrater eller skjuta upp flytten till singelboende.”
Moody’s-analytiker noterar också att stärkta finansiella regler “kan vara en välsignelse” för flerfamiljer.
“Även om Federal Reserve misslyckas med att konstruera en mjuk landning i år eller nästa, kommer dessa regler sannolikt att förhindra att fastighetsmarknaden glider in i en djup och lång lågkonjunktur eller drabbas av stora efterskalv”, skriver trion. “Medan många enfamiljsmarknader sannolikt kommer att se små till måttliga priser sjunka i denna situation, borde flerfamiljs positiva resultat hålla i sig relativt längre, som i tidigare nedgångar. Sammantaget, i en mild lågkonjunktur, förväntar vi oss att endast en måttlig vakansökning och att hyrestillväxten helt enkelt avtar. En liten och kortvarig nedgång i negativt territorium mot slutet av lågkonjunkturen är möjlig, men ett fritt fall är högst osannolikt.”
