CRE-fastighetsvärden kommer sannolikt att sjunka när den ekonomiska tillväxten avtar och obligationsräntorna stiger, enligt en ny analys från Cushman & Wakefield, som fastställer den genomsnittliga nedgången om en “mild” lågkonjunktur råkar komma in på cirka 20 % under de kommande två åren och varierar mellan 4 % och 23 % beroende på fastighetstyp.
Men trots det, “utan tvekan kommer vissa segment av marknaden att frodas under de närmaste åren och lätt överträffa våra nationella prognoser”, konstaterar Cushmans Kevin Thorpe, Rebecca Rockey, James Bohnaker och Rob Miller. Men “vi kan inte nog betona att all fastighet är intensivt lokal.”, säger de. “Inte varje produkttyp eller geografi kommer att följa den nationella glidbanan. Även inom varje tillgångsslag kommer en stor del sannolikt att överträffa våra prognoser, och vissa kommer sannolikt att underprestera. Inom den volatiliteten finns möjligheten.”
Cushman-experter modellerade fyra möjliga scenarier kring sannolikheten för en lågkonjunktur. Det första scenariot med “mjuk landning”, som är kopplat till en sannolikhet på 30 %, skulle se att Fed framgångsrikt kalibrerade om ekonomin utan att utlösa en lågkonjunktur. BNP skulle då sakta ner till cirka 2 % i år och nästa år. Det andra scenariot, tillväxt på uppåtsidan, har en chans på 5 % att materialiseras och skulle kräva problem med leveranskedjan och konflikten mellan Ryssland och Ukraina för att snabbt lösas. Scenario 3, modellen för “mild recession”, är det som Cushman-experter säger är mest sannolikt att inträffa (50 % chans) och innebär att den ryska invasionen av Ukraina fortsätter, vilket resulterar i en större förlust av oljetillgång och högre priser, och höga inflationen minskar i den disponibla inkomsten. Detta skulle se en lågkonjunktur i slutet av 2022 eller början av 2023, men den underliggande styrkan hos konsumenter och företag skulle hålla lågkonjunkturen kort och ytlig.
Stagflation presenteras som ett fjärde scenario, vilket skulle resultera i en “djup lågkonjunktur” 2024, men Cushman-experter fastställer sannolikheten för att det händer till bara 5%.
Bland ljuspunkterna i en så kallad “lindrig lågkonjunktur”: högkvalitativa kontorstillgångar, “rätt detaljhandel” (tänk matcentrerade eller livsmedelsförankrade alternativ) och flerfamiljshus, som förväntas se år av starka grunder framåt. Cushman-experter rekommenderar försiktighet kring e-handelstillgångar under detta scenario, och noterar att “sektorn är den mest utsatta för de stigande kapitalkostnaderna, vilket innebär att investerare kanske vill tjäna pengar på några lågavkastande kärntillgångar och hålla sitt kapital torrt i väntan på återvinningsmöjligheter som skulder. löptiderna ökar.”
“Fundamenten i den amerikanska ekonomin är sunda, vilket kommer att bidra till att begränsa omfattningen och omfattningen av en potentiell nedgång”, skriver Cushman-analytikerna. “En av de mest anmärkningsvärda grunderna är konsumentens styrka, som ligger till grund för 70 % av BNP. Amerikanska hushåll har fortfarande över 2 biljoner dollar i överskottssparande att hantera genom en period av högre inflation och svagare inkomsttillväxt. Låga skuldnivåer, starka arbetskraftsvinster och förmögenhetseffekter från högre bostadsrätter kommer sannolikt också att isolera konsumenternas utsikter. Dessutom kommer sunda företags- och bankbalansräkningar att bidra till att minska arbetsförlusterna och hålla skuld- och kreditmarknaderna fungerande genom nedgången.”
