LOS ANGELES – Förseningar i försörjningskedjan som påverkar tidtabeller, brist på arbetskraft och deras fäste över produktivitet och inflation, för att nämna några, har alla orsakat oöverträffad lagerbrist, men utvecklare har lärt sig att vara smidiga och motståndskraftiga.
Paneldeltagare som talade på tisdagen på GlobeSt. Flerfamiljskonferensen på JW Marriott LA LIVE har fortsatt att ge upphov till oförutsedda möjligheter på outnyttjade marknader, samtidigt som de har navigerat i många dagliga utmaningar. Enligt moderator Kitty Wallace, senior executive VP på Colliers, “Multifamily har varit en ljusare punkt än de flesta.”
HET ELLER INTE?
Panelmedlem Nick Gonzalves, chef för förvärv, utveckling och möjlighetszoner på Bridge Investment Group, har studerat hur hyrorna har utvecklats. “Icke-kustnära västerländska marknader har börjat den kraftigaste hyresnedgången på västkusten med platser som Phoenix och Sacramento som ledande.” Han tillade att Los Angeles och San Diego har presterat ganska starkt. Över hela företagets nationella fonder ser de mest aktivitet på östkustens marknader på platser som DC och Florida. “För mig är väster om Mississippi ganska tufft.”
Jared Brenner-Goldstein, managing partner för förvärv och utveckling på Canfield Development Inc., som traditionellt har fokuserat på Los Angeles, sa att det fanns en lång period där investerare fokuserade på superstäder. Det förändrades på allvar under Covid till där människorna är och vill vara, sa han. “25% av människorna kommer in på kontoret på heltid, 50% har ett ändrat schema och 25% kommer inte in på kontoret och kanske aldrig kommer igen”, sa han.
Med migrationen av var människor vill bo, utvecklar hans företag mer förortsutveckling än någonsin tidigare. “Det har diversifierat den typ av saker vi utvecklar.”
Ari Kahan, rektor för California Landmark Group, sa att med var byggkostnaderna är och var hyrorna finns, söker han också på vissa andra marknader… inte för att utvecklas, utan för att istället skaffa nödställda tillgångar. “Vi väntar tålmodigt på de möjligheterna.”
Kahan noterade platser som Utah, där det finns mycket inhemsk migration, eller Denver, Colorado. “Vi håller oss borta från Texas just nu,” tillade han.
Städerna som kommer att hjälpa Rochelle Mills uppdrag, VD och koncernchef på Innovative Housing Opportunities, är där dollarn finns. “Vi tror mycket starkt på att byggnader med blandad användning är mest meningsfulla,” sa hon. ”Vi är ideella men det betyder inte att vi vill vara olönsamma. Vi är baserade i Orange County, men pengarna följer också transiteringen och OC har inte varit transiteringen.”
Mills förklarade att Innovative Housing tenderar att lägga sina projekt runt transiteringen i Los Angeles. “Vi har fantastiska incitament eftersom det är 100 % överkomligt, men det kommer med många strängar kopplade.”
Dessa strängar, sa hon, inkluderar saker som extra utrymme som går med sociala tjänster, gemenskapsrum, arbetskostnader och samhällsengagemang, för att nämna några. “Det innebär verkligen en hel del kostnader.”
LAGSTIFTNING PÅ VÄG?
En enorm lagstiftningsutmaning vid horisonten som kan göra det svårare för byggherren, enligt Kahan, är herrgårdsskatten. “Det är en hemsk sak.”
Enligt en stadsanalys skulle “herrgårdsskatten” införa en extra skatt på försäljning av kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter som överstiger 5 miljoner dollar. Omröstningsåtgärden skulle generera uppskattningsvis 600 miljoner till 1,1 miljarder dollar per år.
“Staden ger dig alltid något och tar bort något,” fortsatte Kahan. “De ger dig densitet, de tar bort höjden.”
En annan anledning till att vi har en bostadskris, åtminstone i Kalifornien, enligt Kahan, är CEQA. “Varje finansieringskälla vill inte bli av med CEQA. Det finns inga större grupper som är redo att motsätta sig CEQA.”
Brenner-Goldstein påpekade att de flesta utvecklare inte är optimistiska om CEQA-reformen. “Grannarna kan gynna ditt projekt nu, men staden kan inte komma ur vägen … CEQA gör fortfarande saker svåra.”
KREATIVA LÖSNINGAR
Det finns också en del bra lagstiftning där ute, tillade Mills. “Vad jag finner med all lagstiftning, den som tillåter dig att ta enfamiljstomter och tillåter dig att konvertera dem, till exempel, är insikten att bostäder krävs för att vända städer.” Enligt Mills börjar samhällsåterinvesteringar och bättre hälsoresultat med att ha stabila bostäder.
“Det finns ett otroligt behov av bostäder till överkomliga priser”, sa hon och tillade att nu är det dags att sätta på våra tankemössor. “När vi tittar på att utveckla bostäder, tittar vi på kreativa sätt att skapa jobb … saker som prisvärda bostäder samlokaliserade med livsmedelsbutiker eller samlokaliserade med boutiquehotell. Blir vi inte kreativa har vi missat målet. Vi måste hitta en win-win.”
UTMANINGAR FÖR ATT HYRA BYGGNAD
Gonzalvs sysslar också med att hyra, men konstaterar att det erbjuder sina egna utmaningar. ”Bygg för uthyrning har två alternativ. En med en flerfamiljsutvecklare som bygger småhus som inte är deras bröd och smör, eller så åker du med en enfamiljsutvecklare… Det finns några hicka åt båda hållen”, sa han.
De flesta frågorna handlar om hur man kan minska risker. “Jag försöker samarbeta med husbyggarna och försäkringsbolagen så att vi kan täcka oss själva.”
Mark är också ett problem och är dyrt. “Det börjar dock falla”, sa han. “Förra veckan fick jag ett återbud på ett av våra småhusprojekt och kostnaderna sjönk med 18%. Men sedan fick jag ett nytt bud på ett projekt i Denver och kostnaderna steg med 13%. Det finns över hela kartan.”
Kom tillbaka med GlobeSt.com för mer från detta evenemang och klicka nedan för berättelser som du kanske har missat i ämnet.
Hessam Nadji: Hur vi kom dit vi är och vad som händer härnäst
Nyckeln till framgång i flerfamiljstransaktioner i år
Flerfamiljsgrunderna är fortfarande ganska starka, säger paneldeltagarna
Hype eller inte? One Exec tar upp nya flerfamiljsteknologiska erbjudanden
“Kapital kommer att ha en stark preferens för flerfamiljshus” inom en snar framtid
Varför One Industry Exec tror att flerfamiljsköpare kommer att få överdimensionerade möjligheter 2023
