Fram till slutet av förra veckan var det största bekymret för de flesta kommersiella fastighetsinvesterare utsikterna till en högre räntehöjning än väntat. Det förändrades på ett ögonblick när två av de 30 största amerikanska bankerna kollapsade i ett 72-timmarsfönster, vilket utlöste extraordinära åtgärder från den federala regeringen och Federal Reserve för att stabilisera det finansiella systemet.
Nu finns det ett episkt nytt moln av osäkerhet för fastighetsfinansiering när långivare försöker begränsa nedfallet av de näst och tredje största bankkonkurserna i amerikansk historia.
“Det fanns redan två saker som gick emot fastighetsgemenskapen – högre räntor och lägre värderingar”, säger Anchin Block & Anchin-partnern Robert Gilman, medledare för revisionsbyråns fastighetsgrupp. “Nu finns det här, som kommer att skärpa emissionsgarantin, inklusive för kreditfaciliteter.”
Efter att Silicon Valley Bank kollapsade på fredagen och New Yorks Signature Bank togs över av tillsynsmyndigheter på söndagskvällen, meddelade den federala regeringen att den skulle garantera att alla insättare på bankerna skulle få tillgång till sina pengar. Den stora majoriteten av insättningarna på båda bankerna var högre än FDIC:s försäkrade maximum på 250 000 USD.
Federal Reserve tillkännagav att de lanserade Bank Term Funding Program, vilket gör det möjligt för banker att låna ut från regeringen genom att ställa sina lån som säkerhet, snarare än att behöva sälja tillgångar för att skaffa kapital — SVB:s tillkännagivande om att de skulle behöva sälja för att skaffa kapital utlöste den slutligen ödesdigra bankkörningen.
Den federala regeringens agerande – och SVB:s och Signatures tekniska och kryptotunga balansräkningar som positionerar dem som extremvärden – har bidragit till att säkerställa förtroendet för systemet, sa branschaktörer Bisnow.
“Allt som hände under helgen är som en babyversion av den stora finanskrisen,” sa Palladius Capital Management Senior Manish Shah. “Men paniken var värre då, och svaret från den federala regeringen var inte lika organiserat.”
Men implosionernas dramatiska karaktär förväntas leda till ytterligare oro för fastighetsinvesterare eftersom det blir ännu svårare att få tag på skulder.
“Fastighetskapitalvärden, som redan hade sjunkit, kommer att pressas ytterligare av en ännu hårdare begränsad kreditmarknad”, sa CBRE Globals chefsekonom Richard Barkham i ett uttalande. “Detta är annorlunda än den globala finanskrisen. Men mindre banker, särskilt de med en hög andel utlåning till fastigheter, kan vara sårbara. Federal Reserve har inte angett hur den skulle hjälpa banker med försämrade fastighetstillgångar, men vi förväntar sig att stöd kommer att komma.”
Båda fallerade bankerna hade en betydande mängd fastighetslån på sina böcker. SVB hade 2,6 miljarder dollar i CRE-lån i slutet av 2022, medan nästan hälften av Signatures lån – nästan 36 miljarder dollar – backades upp av kommersiella fastigheter.
“Trots den nuvarande volatiliteten spelar regionala banker en oerhört viktig roll för att stärka vår ekonomi genom att erbjuda mångfald och värde till kunderna förutom att ge tillgång till utlåning för mindre företag,” sa Bobby Magnano, chef för Financial Services, JLL. Bisnow i ett uttalande och tillade att JLL studerar banknedfallets konsekvenser för CRE. “Vi hoppas att de system som finns på plats fungerar för att begränsa situationen och erbjuda lösningar framåt.”
När andra långivare drog tillbaka på kommersiell fastighetsverksamhet förra året, gick regionala banker in för att fylla tomrummet, Bisnow tidigare rapporterat. De dagarna är förmodligen över för nu.
“Superregionala, regionala och gemenskapsbanker, de kommer att vara mycket mer ovilliga att ge lån just nu,” sa Origin Investments co-VD David Scherer. “Jag tror att du kommer att få se mycket mindre utlåning, absolut för nästa kvartal eftersom detta smälter. Jag tror inte att allt är glömt om en vecka, för det kommer inte att glömmas. Bankerna, alla ser nu hur prekär situationen egentligen är.”
Dessa misslyckanden kommer sannolikt att påskynda utbredningen av alternativa långivare i kommersiella fastighetsaffärer när bankerna går ännu längre bort från riskfyllda affärer, säger Seth Weissman, VD för fastighetsprivatakapitalfonden Urban Standard Capital.
Under de senaste 72 timmarna, sa han, har hans företag skickat in flera förfrågningar från låntagare som arbetar med regionala banker som är oroliga för fler kollapser och som vill ersätta finansiering som de trodde att de hade låst.
“Folk är väldigt nervösa,” sa Weissman. “De är oklart om dessa lån kommer att stängas. Vad vi just har hört från låntagare får de inget tydligt svar på. De måste veta vad som händer och ta reda på plan B.”
Medan den federala regeringens beslut att skydda SVB och Signatures kunder har hjälpt till att hålla marknaden något stabil, har de injicerat ny osäkerhet i vad som redan varit en förvirrande marknad.
“Där jag tror att oro nu kommer att vara är,”Vad är härnäst?”” Anchins Gilman sa. “Var ska jag få mitt nästa lån ifrån om jag måste refinansiera eller gå ut och förvärva egendom?”
Den senaste tidens tumult kommer också att göra långivare mer försiktiga när det kommer till deras låntagares ekonomi, sa Alliant Credit Unions chef för kapitalmarknadschef och chef för kommersiell utlåning Charles Krawitz.
“Situationen kommer att få långivare att tänka,”Jag hoppas verkligen att mina låntagare inte har pengar som de kanske inte har tillgång till”, sa Krawitz.
Många tittar för att se vad FDIC bestämmer sig för att göra med tillgångarna som de tog över från bankerna. JPMorgan Chase, Bank of America, Wells Fargo och de andra penningcentrerade bankerna betraktas som potentiella köpare, och FDIC planerar att genomföra en tillgångsauktion efter att inga mottagare dök upp under helgen, rapporterar The Wall Street Journal.
Vissa regionala banker har projicerat förtroende för deras förmåga att bedriva affärer och hyllar deras diversifierade kundbas och starka likviditet. Eastern Unions vd Abe Bergman sa att han inte förutser någon likviditetskris.
“Kanske långivare A kommer att behöva sakta ner en månad, men långivare B kommer att ta upp volymen”, sa han. “Så vi kommer att se mycket likviditet på fastighetsmarknaden. Vi hade några stängningar idag, så det är business as usual i en överraskande grad.”
Mycket av branschens uppmärksamhet är nu fokuserad på Federal Reserves nästa möte den 21 och 22 mars, då många fram till förra veckan hade förutspått en räntehöjning på 50 punkter efter ännu en starkare jobbrapport än väntat. Situationens guldkant för många är hopp om att Fed nu tar en mindre aggressiv väg.
CBRE:s Barkham sa att företaget fortfarande förutspår en ökning med 25 punkter nästa vecka, men “den senaste lättnaden av kärninflationen tillåter Fed en viss flexibilitet att tillfälligt hålla, eller till och med sänka, räntor för att skydda det finansiella systemet.”
Andra tror att vändningen kan ske tidigare – Goldman Sachs förutspådde att Fed inte skulle vidta några åtgärder som ett resultat av bankkollapserna, även om det är i minoritet på Wall Street, rapporterar CNBC.
“Vad kommer egentligen att hända med penningpolitiken, om något?” sa Martha Peyton, Aegon Asset Managements verkställande direktör för tillämpad forskning om verkliga tillgångar. “Fed kan förebygga ytterligare räntehöjningar, och kanske till och med pumpa in likviditet i systemet, om det är illa nog.”
