Datacenter går in i huvudströmmen av kommersiella fastigheter, och branschfolk måste vara redo.
Datacenterkapaciteten i Nordamerika har mer än fördubblats sedan början av 2018, enligt PwC.
Denna explosiva tillväxt speglar i vilken grad dessa anläggningar stödjer nästan alla aspekter av våra allt mer digitala liv, vare sig vi inser det eller inte. Varje gång vi gör ett onlineköp, skickar ett e-postmeddelande, använder vår telefon för vägbeskrivning, deltar i ett Zoom-möte, tittar på Netflix, spårar en löprunda på vår Apple Watch eller använder internet på något sätt, händer det på grund av att data flödar tillbaka och vidare med ljusets hastighet till och från servrar inrymda i datacenter.
Tills nyligen var datacenter något av en silad alternativ tillgångsklass – enormt tekniska byggnader som ansågs mer vara telekom- eller teknikområdet än fastigheter. De fanns också bara i någon betydande skala på en handfull platser som Northern Virginia och Silicon Valley, inte på de flesta lokala marknader. Men allt det förändras.
Datacenter var en av få tillgångsklasser som blomstrade på grund av pandemin, och drar in ett bredare spektrum av investerare som har fortsatt att se sektorn som en tillväxtmöjlighet och ett relativt säkert kort under turbulenta ekonomiska tider.
Branschens växande skala har också lockat utvecklare från andra områden inom CRE, särskilt de som är specialiserade på logistik eller annan industriell användning. Samtidigt blir datacenterlandskapet mycket mindre centraliserat, med storskalig datacenterutveckling som alltmer kommer till marknader som Nevada och Minnesota, som tidigare sett få sådana projekt.
Detta innebär att många yrkesverksamma inom det kommersiella fastighetsområdet kommer att behöva bekanta sig med åtminstone grunderna i en sektor som kan verka lite ogenomtränglig för dem utan teknisk, telekom eller IT-bakgrund. Datacenterbranschen har sin egen jargong och uppsättning av antagen kunskap som kan skilja sig ganska mycket från andra fastighetsområden, men det är ett språk som kommer att bli allt viktigare att förstå.
Med det i åtanke, här är en grund för att förstå datacenterfastigheter och utveckling:
Vad pratar vi om när vi pratar om datacenter?
Å ena sidan är datacenter i huvudsak bara stora byggnader som rymmer tusentals servrar och den utrustning som behövs för att stödja dem. Men de företag som äger och driver datacenter har en allt mer komplex uppsättning affärsmodeller som formar investeringar och utveckling inom hela sektorn.
Föreställ dig ett stort Fortune 1000-företag med komplexa IT-behov: kanske en biltillverkare, med egna IT-system för att stödja allt från dess e-post, onlineförsäljningsplattform och återförsäljarportal till dess designprogramvara och finansieringsplattform.
För tjugo år sedan skulle ett företag som detta troligen inrymma servrarna som stöder dessa system i datacenter som det ägde och drev. Men medan dessa självstyrda anläggningar — ofta kallade företags-, företags- eller lokala datacenter — fortfarande används av vissa industrier, deras antal minskar. Idag har de allra flesta företag funnit att det är mycket mer effektivt att lägga ut sina IT-värdbehov, om inte själva IT-infrastrukturen.
Ofta innebär detta att man hyr utrymme för servrar i en anläggning som drivs av en tredje part som kallas en colocation datacenter. Det finns inte bara en samlokaliseringsmodell; dessa kan vara nyckelfärdiga anläggningar där en hyresgäst behöver göra lite mer än att koppla in sina egna servrar, ibland kallade detaljhandelssamlokalisering.
I andra fall kommer större hyresgäster att hyra en del av ett datacenter eller en hel anläggning som de mestadels kommer att utrusta själva, med hyresvärden som tillhandahåller lite mer än byggnadsskalet, kraften och den grundläggande infrastrukturen. Denna modell kallas ofta grossist samlokalisering.
Företag har också ett tredje alternativ för sina IT-infrastrukturbehov: moln. Istället för att oroa sig för att hantera enskilda servrar eller IT-infrastruktur överhuvudtaget kan ett företag helt enkelt köpa en viss mängd datorkraft med specifika prestandaegenskaper från en molnleverantör, den största är Amazon Web Services, Google och Microsoft.
Naturligtvis sker all den datorkraften fortfarande på servrar som är värd i ett datacenter, bara en som hanteras av molnleverantören. Molnbranschen har varit den största tillväxtdrivkraften för datacentersektorn, med de stora molnleverantörerna – ofta gemensamt kallade, tillsammans med sociala mediejätten Meta, som hyperscalers — utnyttjar en ständigt växande andel av världens datacenterkapacitet.
Eftersom de måste kunna utöka sin datorkraft snabbt för att möta oväntad efterfrågan, hyr hyperskalare i allt större utsträckning eller bygger själv massiva campus med plats för flera datacenter.
I verkligheten är uppdelningen mellan företagsdatacenter, samlokalisering och molnet inte så renskuren. De flesta stora företag använder någon kombination av de tre i vad som kallas en hybrid arkitektur. Stora datacenterföretag har också i allmänhet en finger med i var och en av dessa modeller och skapar en trasslig väv av relationer mellan datacenterleverantörer, molnföretag och företag som använder båda deras tjänster.
Leverantörer som Digital Realty och Equinix driver traditionella samlokaliseringsdatacenter, men de erbjuder även molntjänster, tillsammans med ett helt spektrum av s.k. hanterade tjänster eller infrastruktur-som-tjänst som hamnar någonstans mittemellan. Detta inkluderar tjänster som bare-metal moln, där företag hyr specifika, förinstallerade servrar som drivs av en tredje part.
Samtidigt kan den datacenterleverantören bygga ut en byggd för att passa datacenter eller ett helt campus för en hyperscaler, som också kan hyra utrymme i några av leverantörens samlokaliseringsanläggningar. Datacenterleverantören kommer sannolikt också att hyra en del av datacenterutrymmet där de verkar från andra operatörer.
För att använda en fras populariserad av en viss hyperscaler: Det är komplicerat.
Du kan inte bara bygga datacenter var som helst.
Även om vakansgraden för datacenter är rekordlåga och efterfrågan på dessa anläggningar har fortsatt att gå snabbare än nyutveckling, har de senaste tre årens högkonjunktur i datacenter till stor del varit begränsad till en handfull marknader.
Varför har inte datacenter dykt upp överallt? Svaret ligger i de två huvudsakliga webbplatsövervägandena för datacenter: kraft och anslutning.
Alla servrar i ett datacenter behöver konstant ström, och mycket av det. Datacenterbranschen talar i allmänhet om storleken på anläggningar, inte i kvadratfot utan i megawatteftersom mängden el en webbplats har tillgång till fungerar som ett bättre mått på dess förmåga att producera intäkter än fysisk storlek.
Mängden energi som behövs för varje enskild anläggning har också ökat – där ett 2MW eller 3MW datacenter ansågs stort för bara fem år sedan, bygger utvecklare nu regelbundet campus som överstiger 100MW.
På grund av deras enorma energianvändning måste datacenter finnas på marknader med låga energikostnader för att vara lönsamma. De måste också vara säkra på att det lokala bolaget kan generera den kraft de behöver och framgångsrikt leverera den till platsen, en process som vanligtvis kräver högkapacitetsledningar och stora transformatorstationer.
Sådana webbplatser är sällsynta och de blir allt sällsynta. Traditionella datacenternav som Loudoun County, Virginia, upplever betydande kraftbegränsningar, eftersom branschens kraftbehov överstiger kapaciteten hos åldrande överföringsinfrastruktur. Virginia-företaget Dominion Energy var tvungen att oväntat dra tillbaka energiåtaganden till vissa datacenterutvecklare förra sommaren, och experter förväntar sig att fler av dessa problem kommer att uppstå under de kommande månaderna.
Så varför flyger inte datacenter upp på alla marknader där det finns billig kraft?
Datacenter behöver inte bara ström, de behöver också anslutning: tillgång till fiberkabelnätverk som transporterar data mellan datacenter och till slutanvändare med ljusets hastighet. Datacenteroperatörer måste kunna säkerställa vissa bearbetningshastigheter för kunder, så kallade latens. Det kräver att man befinner sig nära stora koncentrationer av kunder, eller nära en nivå av robust fiberinfrastruktur som de flesta marknader saknar för tillfället.
Men billiga kraftmarknader med dålig anslutning kan komma att se datacenter snart. Strömbegränsningar i traditionella datacenternav gör utgifterna för att bygga ut den fiber som behövs för nya marknader mer acceptabel för utvecklare, medan subventioner för sådan mellanmilsfiber inkluderades i 2021 års federala infrastrukturproposition.
Ett fåtal användningsfall dyker också upp för datacenter med tillgång till mycket billig ström men dålig anslutning. Utvinning av kryptovaluta var den mest framträdande drivkraften för den här typen av datacenter, vilket satte igång utvecklingen på otraditionella marknader så långt som till North Dakota och Wyoming på platser som är direkt knutna till förnybara energikällor. Kryptogruvsektorn har kraschat, men några nya industrier försöker fylla efterfrågeluckan på dessa anläggningar: från AI-träning till rendering av filmer och videospel.
Allt går mot “kanten”, även om ingen kan hålla med om vad det betyder.
De kant är ett av datacenterbranschens vanligaste modeord, även om dess betydelse förblir flytande.
I den mest allmänna meningen avser kanten datalagring och bearbetning som sker nära slutanvändaren. För en stor molnleverantör kan ett stort datacenter i Denver eller Boston betraktas som en edge-anläggning om det endast betjänar kunder i det området, till skillnad från ett kärndatacenter i Loudoun County som lagrar och bearbetar data från hela landet. Molnjättar som AWS bygger alltmer ut den här typen av edge-infrastruktur för att tillhandahålla låg latensalternativ för vissa kunder i större befolkningscentra.
Men “edge” används också ofta för att hänvisa till mycket mindre, ofta obemannade anläggningar som används för att snabbt bearbeta vissa typer av data som produceras i deras omedelbara omgivning. Detta inkluderar bearbetningsenheter på mobiltorn – ibland kallade trådlös kant — som kan se en utbredd användning på grund av uppkomsten av 5G, eller vägkantsenheter som används för att snabbt bearbeta data för förarlösa bilar.
Även om den exakta definitionen av kanten fortfarande är grumlig, speglar dess utbredda användning en viss trend inom datacentret och den digitala infrastrukturen: Branschen blir allt mer decentraliserad. Företag och individer överallt använder och producerar en ständigt växande flod av data som i allt högre grad behöver lagras och bearbetas nära dem.
Och det betyder att datacenter kommer att finnas överallt.
