BBG förväntar sig en ökning av kapitaliseringsgraden och stigande driftskostnader – om de inte kompenseras av rekordstora hyrespriser – kan leda till en minskning av prissättningen för seniorbostäder i år, enligt dess amerikanska seniorbostäderundersökning.
Kapitaliseringsgraderna för alla äldreboendevårdsnivåer förväntas förbli oförändrade eller expandera under 2023 med aktiva vuxna och oberoende boendesamhällen som har de lägsta takpriserna och aktiva vuxengränsvärden förväntas vara den lägsta av alla undersökta vårdnivåer, kvalificerad omvårdnad och CCRC /LPC förutsägs ha de högsta gränsvärdena.
Vidare, “Hyrespriserna för alla vårdnivåer förväntas fortsätta att öka avsevärt i år, i linje med trenderna i den post-pandemiska miljön”, enligt rapporten, som också ser att aktiva vuxensamhällen har den högsta stabiliserade beläggningen 2023 och skicklig omvårdnad som har lägst.
Mer än tre fjärdedelar av de tillfrågade räknar med att seniorernas boendekostnader kommer att öka med 3 procent till 5 procent 2023 jämfört med samma period ett år tidigare.
RJ DeBee III, verkställande direktör och nationell ledare för seniorbostäder, sa i förberedda kommentarer att trots motvinden som snurrar runt seniorbostäder i år, “gör den långsiktiga trenden att tillhandahålla lämpliga bostäder för att möta kraven från en åldrande befolkning denna tillgångsklass ett mycket attraktivt investeringsalternativ.”
SNF är ett “wildcard”
Andrew Salmon, framtida chef på SALMON Health and Retirement, säger till GlobeSt.com att gränsvärdena för kompetenta sjuksköterskor (SNF) “verkligen verkar vara jokertecken på grund av de komplexa faktorerna på marknaden som personalkostnader, fragmenterade remissmönster från sjukhus och lägre statlig ersättning än vad som behövs.
“Vi är övertygade om att lokala operatörer med starkt varumärkeskännedom kommer att fortsätta att se gynnsamma resultat under nästa år på grund av deras kopplingar till de tjänsteområden som de verkar inom.”
SALMON förutspår att hyrorna för minnesvård kommer att fortsätta att växa på grund av den ökande skärpan inom befolkningen och konsumentideologin mot SNF och långtidsvård; tillsammans med vad som verkar vara en högre historisk procentandel av tidig diagnos av minnesförlust.
Samtidigt, inom verksamheten, sa han att det handlar om att attrahera och behålla rätt personal för att leverera de tjänster som behövs inom verksamheten.
“För många leverantörer, inklusive oss själva, ligger fokus på att bygga en bemanningspipeline och skapa en miljö som nyutexaminerade från alla utbildningsnivåer vill arbeta i. Detta kommer att göra det möjligt för seniorboendeoperatörer att vara bäst positionerade för att hantera både driftskostnader och marginaler på nedersta raden.”
Underhållsbemanning en stigande kostnad
Jerrick Holloway, vice vd för kapitalförvaltning för EAH Housing, säger till GlobeSt.com att driftskostnaderna kommer att öka i pensionärsbostäder i år på grund av personal och underhållsbemanning, utgifter för allmännyttiga tjänster, ökad fastighetsförsäkring och underhållsprestanda för att upprätthålla tillgången – mer särskilt äldre tillgångar.
”Dessutom kommer vi också att se press på marginalerna genom att inte kunna maximera hyran som tas ut på seniorfastigheter. Att öka för mycket kan möjligen pressa ut seniorer, eftersom deras inkomst bara ökar med COLA, sa han.
Peter DeMangus, marknadschef på Solterra Companies, säger till GlobeSt.com att arbetsmarknaden fortsätter att vara en utmaning, “men den verkar ha avtagit något. Vi ser en växande pipeline av kandidater men det skapar en utmaning för våra marginaler på grund av kostnaden för högre löner.”
Moody’s: Ample Reasons to Remain Optimistic
Det fjärde kvartalet slutade på ett positivt sätt för seniorbostäder, även om det var något efter Q3:s resultat på grund av säsongsmässig avmattning, säger Moody’s Analytics biträdande ekonom Nick Luettke till GlobeSt.com.
“Om det är ett tecken på en förändring i underliggande ekonomiska förhållanden eller en mindre avmattning återstår att se, men utsikterna för seniorbostäder har generellt sett varit positiva under det senaste året och det finns gott om skäl att förbli optimistisk mot 2023. ”
Luettke tillade att “lyckligtvis har Amerikas seniorbostadsmarknad en pålitlig källa till nya invånare jämfört med många andra länder som står inför större utmaningar när det gäller åldrande befolkningar och omvända ålderspyramider.
“I takt med att allt fler babyboomers åldras kommer efterfrågan sannolikt att öka på den totala marknaden med variationer på metronivå. Bredare positiva makroekonomiska förhållanden som positiva BNP-siffror och fallande inflationssiffror utan betydande arbetsmarknadschocker har sannolikt också bidragit till den positiva trenden för seniorbostäder.”
Grundläggande om skicklig omvårdnad verkar “ha hittat en botten”
Alexander Snyder, portföljförvaltare på CenterSquare Investment Management, säger till GlobeSt.com att högkvalitativt stödboende och självständigt boende är redo att se marginalexpansion i år eftersom intäkterna överstiger kostnadstrycket.
“Kvalificerad sjuksköterska kämpar fortfarande, även om vi verkar ha hittat en botten i grunderna,” sa Snyder.
“Arbetskraftstrycket minskar, beläggningen fortsätter att stadigt klättra och branschen borde se räntehöjningar från både staterna och den federala regeringen i år. Utvalda operatörer kommer fortfarande inte att ta sig hela vägen fram till ljuset i slutet av en mycket lång tunnel, men för det mesta är vi i mörkret före gryningen. Återhämtning är i sikte.
Han sa att taket för varje tillgångsklass i fastigheter har stigit under de senaste 12 månaderna.
“Fastigheter påverkas kraftigt av skuldkostnaderna och tack vare Feds aggressiva räntehöjningar har kostnaden för skulder ökat dramatiskt. Så ja, cap rates stiger, men vi tror till stor del att det är en funktion av skuldmarknaderna, inte ett problem med fundamentala faktorer, säger Snyder.
“In-house” fonder kommer att hitta de bästa möjligheterna
Frank L. Reed, Jr., MAI, är en partner på Gulf Shores-kontoret där han leder Senior Housing Valuation Service Line for HealthCare Appraisers.
Han säger till GlobeSt.com, “En fortsatt stigande räntemiljö kommer att skapa en ökning av kapitaliseringsräntor för de investerare som vill förvärva seniorbostäder med traditionell skuldfinansiering genom banker och kommer med största sannolikhet att bli tvåa eller tredje i anbudsprocessen.
“Private equity och REIT-transaktioner, som använder “in-house” investerarfonder, kommer att hitta de bästa möjligheterna och anses mest sannolikt att förvärva tillgångar under de kommande 12 månaderna.”
Fasta takpriser för “Trophy”-tillgångar
Alex Loo, chef för Originations på Hudson Realty Capital, säger till GlobeSt.com att i ljuset av Feds indikationer, “ser vi ytterligare expansionskapitaliseringsgrader för seniorbostäder, särskilt de utan starkt kassaflöde på plats.
“Kapitaliseringssatserna kommer sannolikt att förbli oförändrade för selektiva troféer och stabiliserade tillgångar. Refinansiering med kontanter kommer sannolikt att bli vanligare med tanke på utökade kapitaliseringsgrader och platta marginaler.”
Hög beläggning Drivs av underutbud
Eddy O’Brien, medgrundare och managing partner för Blaze Capital Partners äger tre aktiva uthyrningsgrupper för vuxna i Georgia och Texas. Han säger till GlobeSt.com, “Vi ser en hög beläggning driven av underutbud i segmentet i kombination med en växande efterfrågan från 55+ hyresgäster som söker underhållsfritt boende och en känsla av gemenskap.
Han ser också låg omsättning från befintliga invånare.
“Detta kombineras med fler framtidsutsikter som kommer in genom ytterdörren eftersom det finns bättre utbildning och medvetenhet om fördelarna med dessa samhällen; specifikt, vad dessa samhällen är och kanske ännu viktigare, vad de inte är.
“Vi förväntar oss fortsatt överprestation inom sektorn driven av sekulär medvind och fortsatt fokus på att leverera premiumlivsstil till rimliga priser.”
Operatörer som betjänar välbärgade invånare som lyckas
Stephen Ordway, Senior Vice President för ZOM Senior Living, säger till GlobeSt.com, “Sedan pandemin behövdes en hög hyrestillväxt för alla vårdtyper för att ta hand om stigande löner, grundläggande behov och försäkringskostnader.
“Operatörer trodde att invånarna skulle tveka fram till 2021 om hyresökningarna fortsatte att öka – men samhällen som vänder sig till en mer välbärgad demografi har kunnat stå emot stigande kostnader och upprätthålla verksamheten.”
Florida Gulf Coast välkomnar lyxgemenskaper i resortstil
Ben Wilson, COO,, Florida Gulf Coast för Suffolk, säger till GlobeSt.com att sydvästra Florida fortsätter att njuta av en robust byggmarknad för seniorer, som följer den övergripande befolkningstillväxten i Florida.
“Under de senaste åren har Suffolk sett förväntningarna öka bland projektutvecklare för seniorboende, vilket stöds av en stark efterfrågan på nya, lyxiga seniorlivsprodukter.
“Senior bostadsprojekt i området ser nu ytbehandlingar som liknar exklusiva bostadsrätter vid havet; Byggnader inkluderar ofta skräddarsydda interiörer, trä- och stenfinisher kompletterade med pooler, spa och bekvämligheter på resortnivå.”
Gensler-kunder som överväger produkter för aktiva vuxna
Jeremy Southerland, ledare för seniorboende på Gensler, säger till GlobeSt.com att BBG:s rapport bekräftar de branschtrender han observerar på Gensler, särskilt med aktiva vuxna som leder beläggningsstabiliseringen.
“Många av våra kunder överväger aktiva produkter för vuxna som svar på stigande driftskostnader och personalutmaningar i samband med mer intensiva servicemodeller. Dessutom visar våra studier av boendeupplevelse att dagens äldre vuxna värdesätter samhällsintegrering, vill styra sin vård själv och prioriterar utbildnings- och kulturupplevelser.
“Som svar har vi arbetat nära våra kunder för att designa omfattande samhällen för våra invånare att leva i som är både åldersvänliga och hållbara.”
