Som en färsk Trepp-rapport påminner om, har REITs haft några utmanande tider på senare tid eftersom rädsla för inflation och lågkonjunktur fick investerare att ta svagare syn på kommersiella fastighetsvärden.
“Hittills under 2023 har REIT-aktiekurserna återhämtat sig, men de är fortfarande nere med 12% jämfört med priserna för ett år sedan. Dessutom har privata REITs stått inför betydande investeraruttag, så mycket att de har varit tvungna att införa gränser för hur mycket som kan tas ut.”
Och så beslutade företaget att profilera REIT-sektorn genom att titta på hur utlåningsinstitutioner har behandlat enheterna. Trepp undersökte och olika faktorer för kommersiella och industriella (C&I) lån till fastighetsuthyrare. Även om den kategorin är större än REIT bör den ha en nära relation till den mer specifika klassen och därför fungera som en proxy.
Räntehöjningar har begränsat mängden lån som sådana organisationer skulle vara villiga att ta, vilket förklarar en del av en minskning av den totala fastighetsuthyrningarnas användning av lån. Före pandemin verkar låneutnyttjandet ha legat mellan 51 % och 53 %. Den ökade till nästan 63 % i mars 2020, sjönk till de övre 40-talet 2021 och återhämtade sig sedan till cirka 51 % i mars 2022, för att sedan falla under 50 % i slutet av det året. Anledningen, antyder Trepp, är oro över ekonomin och potentialen för en lågkonjunktur, vilket gör att REIT:er är ovilliga att helt utvidga sig inför osäkerhet.
Standardmässiga finansiella nyckeltal för dessa C&I-lån har också förbättrats. Med avkastning på både tillgångar och eget kapital upp från högre räntor, och inflation som hjälper avkastningen på tillgångar, har räntetäckningsgraden vuxit från cirka 2,3 % eller 2,4 % upp till nästan 3,1 % i slutet av tredje kvartalet 2022.
Och skuld-till-equity har sjunkit från cirka 0,820 till 0,840 till de senast sammanställda på cirka 0,73.
Sedan kommer något lite mer nyfiket. Riskklassificeringsinformationen för alla C&I-lån till fastighetsuthyrare, i ett (bästa möjliga betyg) till nio (standard) intervall, har sett en betydande minskning av andelen sämre lån – de som har betyget 6 och högre – från 12,14 % i fjärde kvartalet 2020 till 4,24 % under tredje kvartalet 2022. Men den genomsnittliga riskklassificeringen nådde den högsta siffran sedan första kvartalet 2021.
“Solid inkomst, konservativ räntetäckning och stabil låneprestanda förstärker att förhållandena fortfarande är sunda inom denna sektor”, skrev Trepp. ”Låntagarna utövar mer disciplin när det gäller att låna, bland annat för att inkomsterna ökar snabbare än deras räntebetalningar. Men långivare har skiftat till en defensiv fot, vilket visar sig i minskningen från några av de minst riskfyllda klassificeringskategorierna.”
