Kostnaderna ökar snabbare än intäkterna för flerfamiljsbostäder till rimliga priser, en trend som sannolikt kommer att fortsätta att accelerera, enligt en ny rapport från S&P Global Ratings.
Fastighetsägare såg dock att nettoinkomsten per enhet ökade, eftersom hyrestillväxten var så hög som 37 % från 2020 till 2022.
Tillväxten har dock avtagit avsevärt under 2023. GlobeSt.com denna vecka rapporterade att median USA frågar Hyran sjönk med 0,6 % jämfört med föregående år till 1 995 USD i maj. Den rikstäckande nedgången är den största sedan mars 2020, tillskriven en byggboom som ökade utbudet och ekonomiska utmaningar som minskade efterfrågan.
Marknaderna fortsätter att återspegla regionala och lokala variationer i sina begärda priser med nordöstra/mellanvästern med en ökning på 5 %, även när siffrorna i landet sjönk från ett år tidigare i maj, enligt Redfin.
På utgiftssidan är under tiden fastighetsförsäkringspremier en ökande andel av de totala kostnaderna med de genomsnittliga fastighetsförsäkringskostnaderna som stiger från 387 USD 2020 till 590 USD 2022 och flera försäkringsbolag har tillkännagett planer på att avsevärt höja premierna i Kalifornien 2023 och 2024 eller begränsa deras exponering i stater med förhöjda miljörisker.
Reparations- och underhållskostnaderna steg från 816 USD till 1 045 USD och verktygen steg från 1 487 USD till 1 693 USD.
Paula Munger, Vice President, Research, National Apartment Association, säger till GlobeSt.com att baserat på några mycket informella undersökningar som hon har gjort av ägare/operatörer i år till början av juni, har resultaten varit ganska konsekventa eftersom färre än en av 10 förväntar sig att NOI kommer att minska eller bli negativ i år.
“Det händer inte, men det är absolut topp i sinnet för dem att tro att det kan hända inom en snar framtid,” sa Munger. “Om Federal Reserve verkligen är klar med att höja räntorna, inflationen fortsätter att trenda nedåt, branschen anpassar sig till högre under längre tid, arbetsmarknaden förblir stark och vi lyckas kringgå en lågkonjunktur, kan jag se hyrstillväxten bli starkare nästa år.”
Karlin Conklin, rektor, Co-President & COO på Investors Management Group, säger till GlobeSt.com, “Byd farväl till dagarna med tvåsiffrig hyrestillväxt när stigande utgifter var en eftertanke.
”Att gå in i en ny era av kostnadshantering kräver en omkalibrering. Kostnader är en av de viktigaste spakarna vi kan arbeta med under en marknadskorrigering, eftersom vi ökar NOI genom att minimera kostnaderna.
“Istället för att söka nya intäktsströmmar, fortsätter vi fokusera på insamlingar. Vår prioritet är att erbjuda våra invånare en kvalitetslivsupplevelse av stort värde. Vi siktar på en win-win, särskilt under utmanande tider, genom att upprätthålla rimliga hyror som inte belastar invånarna med alltför höga avgifter.”
Conklin sa att försäkring har varit den största okontrollerbara kostnaden över hennes nationella portfölj under de senaste tre till fyra åren.
“Försäkringsvärden har stigit dramatiskt under de senaste åren”, sa hon. “I takt med att byggkostnaden stiger, ökar även återanskaffningskostnaden för en byggnad.”
Geografi spelar en stor roll i utgifts- och intäktshanteringen.
Kai Pan, verkställande direktör i JLL:s Value and Risk Advisory Group, säger till GlobeSt.com, “Vi har hört att försäkringsökningar utnämnts som en primär orsak till återköp av köpare på många kustmarknader, och det har i många fall sänkt transaktioner. ”
I sina bedömningar har han sett försäkringen öka från 1 042 USD till 3 484 USD per enhet (234 % i Gulf Coast) och från 434 USD till 1 206 USD per enhet (177 % i Florida).
Detta händer även på REITS i stora offentliga lägenheter, sa han.
“Camden rapporterade i sitt resultatsamtal för första kvartalet 23 att de förväntar sig att de totala försäkringskostnaderna kommer att öka med cirka 35% 2023 på grund av exponering mot kustmarknader,” sa Pan.
“Till och med Equity Residential (EQR), som inte har någon exponering i Florida, rapporterade en ökning på cirka 20% på försäkringsportföljen över hela världen.
“En del av anledningen till den extraordinära försäkringsökningen beror på inflationsdrivna byggkostnadsökningar, vilket leder till att ett större belopp ska försäkras.”
Doug Faron, medgrundare och managing partner på Shoreham Capital, ett privatägt fastighetsbolag i West Palm Beach, Florida, säger till GlobeSt.com att Florida nyligen har upplevt en ökad frekvens av naturkatastrofer som har tvingat försäkringsbolag att lämna staten .
“Det, i kombination med en mängd nya utvecklare som kommer in på marknaden, höga räntor och en ökning av rättstvister om byggfel, har fått försäkringspremierna att skjuta i höjden,” sa Faron
Faron sa att det har skett en “massiv ökning” i försäkringskostnaderna under bara de senaste 90 till 120 dagarna, med premier för en flerfamiljsfastighet för närvarande i genomsnitt från 1 400 till 2 500 USD per enhet, upp från 600 till 800 USD per enhet i början av året. .
“Det är inte längre bara en kustfråga heller, med inlandsstäder, som Orlando, som också upplever höga försäkringspriser,” sa han. “Dessa ballongkostnader har potential att påverka val av plats, försena byggtidslinjer eller till och med döda en affär i dess spår.”
