Få saker inom fastigheter kommer någonsin att gå tillbaka till sin pre-pandemi normala, men efter tre år av andlös expansion och rekordtillväxt, är det dit industriell egendom är på väg.
Landets största industriella REIT visade starka resultat i sina Q4-resultat och leasingmäklare har fyllt hundratals miljoner kvadratmeter i princip så fort bygget är klart. Ingen av dessa dynamik förväntas förändras dramatiskt, men när 2023 fortskrider förutspår branschledare en marknad som mer liknar 2019.
“Vi kommer efter de bästa back-to-back åren av ny industriell leasingverksamhet som vi någonsin har spårat över hela USA, inklusive en blixtsnabb absorptionstakt, bara inte hållbar på lång sikt,” Cushman & Wakefield Senior Research Director för US Industrial & Logistics berättade Jason Price Bisnow.
“Under 2023 förväntar vi oss att leasingaktiviteten ska återgå till mer “normaliserade” nivåer som vi såg tidigare i expansionscykeln – pre-pandemin – innan industrimarknaden började slå rekord över hela linjen de senaste åren,” sa Price.
Även när resten av CRE spänner sig för ett tufft år av stillastående marknader och avstannade affärer, är industriutvecklare knappt förvirrade och förväntar sig, i värsta fall, att återgå till de imponerande vinst- och beläggningsnivåer de hade under decenniet som ledde fram till pandemin .
Hyresvärden First Industrial demonstrerade styrkan hos marknaden efter de bästa åren i historien under sin vinstsamtal för det fjärde kvartalet den 9 februari. Företagets 68,9 miljoner SF-portfölj är rekordstora 98,8 % ockuperade, upp från 98,1 % året innan.
Och First Industrial höjer hyrespriserna med cirka 33 % på hyresavtal som börjar 2023, vilket återspeglar ungefär hälften av de hyresavtal som kommer att rulla över i år.
“Antalet utsikter för nya utrymmen har minskat lite, och jag skulle säga att vi tittar på en normalisering av efterfrågan, förmodligen tillbaka till 2019 dagar,” sa Johannson Yap, förste industrichef för investeringar. “Vi hör från mäklarkåren att efterfrågan kommer att finnas där. Det kommer att bli en ganska aktiv marknad.”
Likaså rapporterade Rexford Industrial en beläggning på 98 % för sina fastigheter, med en ökning av nettorörelseintäkterna för samma anläggning under fjärde kvartalet på 7,3 % jämfört med ett år tidigare. Jämförbara hyrespriser på 5,1 miljoner SF av nya och förnyade hyresavtal ökade med 58,8% på kontantbasis, rapporterade företaget.
REIT är uteslutande verksamt i södra Kalifornien, som Rexfords co-VD Michael Frankel sa hade den högsta hyrestillväxten jämfört med föregående år på någon amerikansk industrimarknad. Industriutrymmen där har fördelen av närhet till landets två största hamnar i Los Angeles och Long Beach.
“Infill Southern California fortsätter att uppleva en praktiskt taget obotlig obalans mellan utbud och efterfrågan på grund av den extrema bristen på mark och utvecklingsbegränsningar,” sa Frankel under företagets resultatsamtal.
Rexford förväntar sig ungefär 15 % i hyrestillväxt under 2023, sa finanschef Laura Clark på vinstsamtal.
“Vi har sett aktiviteten öka sedan början av året och har sett aktivitet på cirka 90% av våra lediga utrymmen,” sa hon. “Och även om en månad inte är någon trend, har vi sett en hyrsökning på ungefär en och en halv procent under månaden.”
Den största industriella REIT i spelet, Prologis, uttryckte liknande sentiment på sitt resultatupprop förra månaden och sa att även om absorptionen upphörde skulle dess beläggning falla till 95%.
Sådana siffror är vanliga över hela landet. Den amerikanska industrimarknaden hade sin näst högsta totala totala nettoabsorption 2022 på 477,3 miljoner SF, en minskning från 561,4 miljoner SF 2021, enligt en Cushman & Wakefield-rapport.
Den amerikanska vakansgraden för industrier tickade till 3,3 % under fjärde kvartalet, rapporterade Cushman & Wakefield, en ökning med 20 punkter kvartalsvis. Ändå är vakansen 1,4 % lägre än den var före pandemin och 3 % lägre än dess 10-åriga genomsnitt på 6,5 %.
Under det fjärde kvartalet nådde den genomsnittliga industriella begärda hyran $8,81 per SF, en ökning med ungefär $1,40 per SF från ett år tidigare.
Men allt går inte smidigt för den industriella marknaden.
Ökad efterfrågan för naturligtvis med sig en snabbare utvecklingstakt, med 632,3 miljoner SF industri under uppbyggnad i slutet av 2022, men projekt i vissa områden med stora volymer drar tillbakatryck från grannar.
I Inland Empire, landets största lagermarknad, har invånarna fått nog av industriell utveckling. I augusti röstade städerna Norco och Pomona, Kalifornien, för att stoppa utvecklingen av dessa projekt under 45 dagar respektive 10,5 månader. Och i januari skickade en sammankomst av 60 grupper ett brev till guvernör Gavin Newsom och bad honom att vidta åtgärder mot industriell utveckling.
Hittills har de flesta av dessa ansträngningar i allmänhet haft liten effekt, sa Boyd Co.s rektor John Boyd till The Wall Street Journal i april förra året, men de kan komplicera planeringen och göra utvecklingen dyrare.
I North Carolina väckte en föreslagen 1,7 miljoner SF-lageranläggning i västra Mecklenburg County irritation hos invånarna, som i oktober uppmanade tjänstemän att blockera utvecklingen, med hänvisning till livskvalitetsproblem. I januari godkände dock Charlotte City Council en begäran om omzonering från Beacon Partners och Crescent Communities för platsen.
I tunnelbanan Boston, har invånare pushback varit tillräckligt för att försena vissa projekt, enligt paneldeltagare på Bisnows Innovating & Developing Bostons Industrial Market-evenemang tidigare i februari.
“Omgivningarna du bor i kan vara mycket anti-lagerutveckling,” sa GLPs VD Oscar Wong under evenemanget, även om han tillade att det kan vara bra för ägare av befintliga fastigheter. “Det finns många utbudshinder, vilket på ett sätt skapar en mycket hälsosam miljö för ökning av hyrespriserna.”
