USA behöver 4,3 miljoner nya lägenheter under de kommande 13 åren bara för att möta den förväntade efterfrågan, en total som inkluderar den nuvarande bristen på 600 000 enheter, enligt en ny rapport publicerad av National Multifamily Housing Council och National Apartment Association.
Underskottet är till stor del ett arv från det sena 2000-talets finanskris och djupa lågkonjunktur, då USA:s utveckling nästan stannade av, sa rapporten.
Landet måste bygga 266 000 lägenheter varje år för att möta efterfrågan, enligt rapporten, eftersom hushåll bildas bland unga arbetare som lämnar college eller hem, kommer invandrare till USA och äldre människor minskar från husägande, bland andra efterfrågan.
Dallas-Fort Worth, Houston, New York, Phoenix, Austin och Atlanta kommer att behöva flest nya lägenheter, som kräver mer än 100 000 ytterligare hyresrätter, eller nästan en miljon nya enheter totalt, år 2035. Mindre marknader kommer att se en god efterfrågan på lägenheter inklusive Boise, Idaho; Las Vegas; Raleigh, North Carolina; och Orlando, Florida.
Befolkningstillväxten har varit en mindre faktor för efterfrågan på lägenheter de senaste åren. USA:s befolkning växte med cirka 1 % per år från 1991 till 2011, men bara 0,6 % årligen under det senaste decenniet, och enligt rapportens prognoser kommer den att avta ytterligare, till 0,4 % per år, fram till 2035. Utan immigration skulle befolkningstillväxten långsam till endast 0,2 % tillväxt per år det året.
Immigration är ett wild card i lägenhetsefterfrågan. Antalet invandrare till USA förväntas nu förbli relativt lågt fram till 2035, i genomsnitt endast 562 000 per år, ungefär hälften av historiska normer, säger rapporten. Pandemin satte ett stort hack i invandringen till USA, men antalet minskade redan före 2020.
Andra jokertecken inkluderar bostadsägande priser – en funktion av sådana variabler som överkomliga bostäder och räntor – och inflation.
Ett annat scenario från NMNC och NAA inkluderar mycket låg immigration, höga ägarandelar och kvardröjande inflation, vilket skulle bromsa efterfrågan på lägenheter under åren fram till 2035. I det scenariot skulle behovet av nya hyresrätter bara vara 2,4 miljoner enheter till 2035, plus det nuvarande underskottet.
Rapporten fann att USA har ett åldrande lägenhetsbestånd, med 46 % av alla lägenheter byggda före 1980. Nitton procent byggdes före 1959 och 24 % härstammar från någon tidpunkt på 2000-talet.
Dessutom har nya lägenheter snedställts mot högre hyror under de senaste fem åren, enligt rapporten, på grund av eskalerande byggkostnader och andra kostnader förknippade med bostadsutveckling, inklusive den ökande sannolikheten för designers och utvecklare att inkludera high-end finish i nya lägenheter.
Resultatet är att mellan 2015 och 2020 försvann cirka 4,7 miljoner hyresrätter med hyror under 1 000 USD per månad från hyresbostadsbeståndet, vilket kommer att lägga ytterligare stress på underbetjänade hushåll.
I rapportens syften ingår endast hyresstrukturer med fem eller fler lägenheter, vilket speglar folkräkningsbyråns praxis när det gäller att samla in uppgifter om lägenheter. Hoyt Advisory Services och Eigen10 Advisors genomförde forskningen för rapporten.
