Ser fram emot trenderna som kommer att definiera det nya året, och förutsägelser för 2023, förutspådde en grupp ledande biovetenskapliga industrianalytiker ett mycket mer försiktigt förhållningssätt till investeringar, en återspegling av större makroekonomiska utmaningar, men ändå fortsatta långsiktiga investeringar i en tillgång klass som fortsätter att växa i betydelse.
“Vi har gått in i en väldigt långsam, typ av försiktig period,” sade JLL Head of Americas Work Dynamics and Industry Research Amber Schiada. “Vi har också sett värderingar komma tillbaka till jorden också.”
Konturerna av 2023 sattes till stor del av det senaste förflutna. Under den nioåriga bull run från 2014 till 2021, som Alexandria Real Estate Equities styrelseordförande Joel Marcus kallade “oöverträffad”, såg bioteknikindustrin ungefär 500 börsintroduktioner och 300 miljarder dollar i riskkapital samlade in. Marcus sa att det är uppenbart att marknaden är frisk, men investerare är mer försiktiga med att använda kapital idag, vilket kommer att ha en betydande inverkan på de kommande 12 månaderna av finansiering, konkurrens och fastighetsutveckling.
“Det är bra och dåliga nyheter,” sa Marcus. “Det är goda nyheter för de företag som lyckas, med positiva data och dåliga nyheter för de företag som inte kommer att kunna samla in pengar och behöver titta på att lägga ner eller slå samman eller något liknande.”
Här är några av de trender och förutsägelser som nio branschanalytiker och experter tror kommer att forma den kommande marknaden.
Med tillstånd av Alexandria Real Estate Equities
Alexandria Real Estate Equities styrelseordförande Joel Marcus
En köpares marknad för utrymme
Med finansieringsmarknaden som blir mer försiktig och utvecklingspipelines redo att leverera nya produkter, särskilt på större marknader, kan detta år bli mer av en köpares, eller hyresgästers, marknad. Unispace Head of Life Sciences dekan Poillucci ser att lager överträffar efterfrågan under denna period, vilket leder till billigare hyra för de startups som trivs i den här miljön. Det har redan funnits tecken på ökande hyresutrymmen.
Det betyder inte att utvecklare inte står inför utmaningar; Även om kostnadsöverskridanden har dämpats från pandemihöjder, kommer detta fortfarande att vara en svår tid att betala för arbete, material och maskiner. Colliers forskningschef Aaron Jodka förväntar sig att vissa projekt kommer att skjutas upp på grund av finansieringsproblem.
“Utvecklargemenskapen måste bli ännu smartare om hur du planerar denna utveckling, eftersom bristerna är verkliga och de ökande kostnaderna är verkliga”, säger Suzet McKinney, Sterling Bay-rektor och chef för biovetenskap.
Automation och AI Impact Lab Design
De senaste tekniska nyhetscyklerna har fokuserat på en ny skörd av AI-chatbotar och teknikens inverkan inom ett brett spektrum av branscher. Livsvetenskap kommer inte att lämnas utanför det skiftet, sa JLLs Schiada. Hon förutser AI, robotik och automation, särskilt inom anläggningshantering, testning och labbdrift, effektivisering av hur startups fungerar och så småningom minska mängden utrymme de behöver, särskilt i tidiga skeden. Fler utvecklingar kommer att börja ompröva fördelningen av labb- och kontorsutrymmen i nya projekt, och fokusera mer på forskning och utveckling när distansarbete och teknik fortsätter att förändra hur forskare arbetar.
Matt Gardner, ledare för CBRE:s Advisory Life Sciences-praktik, sa att det talas om att använda automation och AI för att skapa kontinuerliga tillverkningsanläggningar, vilket gör att biotillverkning kan radikalt öka produktionen och stärka tillväxten av nya botemedel.
Utvecklingen av tillväxtmarknader
Marcus på ARE noterade att både Maryland och Research Triangle i North Carolina har varit fokus på hans företag. Speciellt Forskningstriangeln har lockat till utveckling eftersom “du faktiskt kan bygga och skapa skala där nere”, särskilt med sin “enorma” talangpool. Men han noterade också löftet om Texas, som har en “embryonisk” life science-marknad och många långsiktiga löften. Schiada håller med om Houston i synnerhet, eftersom det har alla element som kommer samman, när det gäller nya och snart färdiga labbutvecklingar, och “bevispunkten kommer.” Poillucci förutspår också surret kring Chicago och farten i Philadelphia kommer att hjälpa till att lyfta dessa marknader också. Sterling Bays McKinney lyfte också fram Minneapolis som en potentiell växande marknad, med hjälp av medicinteknisk talang som kan hjälpa till att skapa en större biotekniksektor.
En annan trend att titta på, även om den inte är på en framväxande marknad, är konverteringar i centrala San Francisco. Northmarq Senior Vice President och verkställande direktör BJ Feller förutspår att den tekniska nedgången och uppsägningar på stora företag kommer att öppna upp mycket fler möjligheter för ombyggnad och omvandlingar i bästa lägen i Bay Area.
“The Bay Area skulle älska att se, säg, 5% av sysselsättningsbasen byta från teknik till biovetenskap,” sa han.
Med tillstånd av Sterling Bay
Suzet McKinney, Sterling Bays chef för biovetenskap
Uptick In förvärv
“Om jag skulle titta på 2023 och säga ett ord för att beskriva året, skulle det vara ‘partnering'”, sa Gardner från CBRE.
Det massiva Amgen-förvärvet i slutet av 2022 kan vara ett tecken på saker som kommer 2023. Gardner tror att möjligheten för större spelare och läkemedel att förvärva nystartade företag kommer att bli en enorm boj för bioteknik. När VC-marknaderna är mer skrämmande, kommer fusioner och förvärv att hjälpa till att fylla vakuumet och finansiera expansioner och forskning som kommer att hålla hyresgästerna kvar i byggnader.
AREs Marcus tror att de stora spelarna i Big Pharma, som har 300 miljarder dollar eller så i kontanter i spel på sina balansräkningar, kommer att lansera en våg av bolt-on förvärv, eller sammanslagningar med mindre företag i liknande branscher som har stort strategiskt värde, i detta fall, befintliga läkemedelsledningar. Andra har föreslagit att med finansiering som är något svårare att få tag på, kommer varje startup som kan bevisa sig att uppvaktas av etablerade företag.
Den helt elektriska labbbyggnaden blir en större affär
Utvidgningen av utsläppsbestämmelser över stora städer kommer att göra en större inverkan på labbdesign framöver, förutspådde PMA Executive Vice President Bernie Baker. Han noterade att södra San Francisco uppdaterar sina byggregler, och med förväntningen att fler kommuner kommer att anta utsläppskoder i lokal lag 97-stil, kommer energitunga labbbyggnader att i allt högre grad behöva uppfylla strängare mål för koldioxidutsläpp.
“Det är genomförbart just nu,” sa Baker. “Frågan är när kommer det att krävas?”
Kapitalflöden förblir stabila
Avmattningen av riskdollar 2022, en reaktion på den makroekonomiska nedgången, stigande kurser och osäkerhet kring byggkostnaden, har fått många att förutse fler nedskärningar och omkalibrering. Men det finns tecken på en sund, om än mer mätt, investeringsmiljö, särskilt under kommande kvartal. JLLs Schiada har fått många samtal från utländskt kapital som vill investera på marknaden och tror att den relativt lilla investerarpoolen blir mer “sofistikerad”. Hon ser en omkalibrering av investeringsdollar från segment som kontor till life sciences och labb.
“Life science är fortfarande den första alternativa tillgångsklassen över hela världen,” sa Jodka. “Och det är verkligen fortfarande fallet här i USA och Amerika. Så det är mycket en tillgångsklass i fokus. Ett antal grupper tittar på life science som ett sätt att fylla upp en del av sin kontorshink eller ersätta en del av sina kontorsinvesteringstilldelningar.”
Biotillverkningsanläggningar blir mindre och mer personliga
En av de mer framträdande förändringarna inom bioteknik har varit framväxten av ny teknik, särskilt cell- och genterapi och mRNA-teknologi. När nystartade företag fortsätter att utveckla egenutvecklad, personlig medicin och biologiska läkemedel, som kräver tidigare och mer robust tillgång till biotillverkningsanläggningar, kommer det att finnas en ökad efterfrågan på att skydda deras immateriella rättigheter.
Unispaces Poillucci tror att det kommer att finnas en växande efterfrågan på små biotillverkningsanläggningar, runt 60 000 till 80 000 SF, för mindre företag att kontrollera och skydda sitt arbete. Han har redan sett ett antal spekulativa anläggningar utformade för att följa efterlevnad av “god tillverkningspraxis” i Boston-området för att möta denna typ av efterfrågan.
Denna boom kommer samtidigt som tidiga exempel på cell- och genterapi och mRNA-teknologi börjar komma ut på marknaden, vilket kommer att leda till ökad efterfrågan på tillverkningskapacitet.
Bob Dougherty från Luminous Capital Management förutser en “dramatisk expansion” av biotillverkningskapaciteten framöver, inklusive kontraktstillverkning, som startar under nästa år. Förvänta dig nya erbjudanden på de tre stora marknaderna San Francisco, San Diego och Boston, såväl som framväxande områden som Orange County, Kalifornien.
