I mer än ett år har kommersiella fastighetsutvecklare och ägare kämpat för att hantera de stigande kostnaderna för utvecklingsprojekt. Faktum är att en del kämpar för att skaffa kapital för att slutföra projekt eftersom räntorna och byggkostnaderna fortsätter att öka.
Trey Korhn och Vince Chillura från Valley Bank ser denna verklighet i första hand varje dag. Korhn och Chillura, baserade i Tampa, samarbetar med utlåningsdivisionen för kommersiella fastigheter för Valley Banks verksamhet i sydost, och hjälper utvecklare och ägare att navigera i ett ständigt föränderligt finansiellt landskap.
Valley Bank har varit involverad i finansieringen av ett antal högprofilerade utvecklingsprojekt i västra centrala Florida, såsom Epicurean Hotel i Tampa, Ace Hardware distributionscenter i Lakeland, Midtown Lofts kontorsprojekt, Armature Works blandad användning anläggningen och Gasworx-projektet i Tampa.
GlobeSt.com pratade med Korhn och Chillura för att få deras insikt om vad utvecklare och ägare behöver veta för att fortsätta sina projekt lönsamt framåt.
F: Utvecklare och ägare står inför det sammansatta problemet med stigande kostnader och högre räntor. Vad är det bästa sättet för dem att navigera i detta?
Korhn: De flesta långivare garanterar och storleksanpassar projekt baserat på nivån på seniora skulder som projektets kassaflöde kan stödja. Men stigande räntor pressar ner denna skuldnivå och när de kombineras med stigande byggkostnader ökar den totala kostnaden för projektet. Detta kan leda till att ett projekt kräver ytterligare eget kapital.
När man kapitaliserar ett projekt bör utvecklare tänka i förväg om hur de ska överbrygga det lånegapet. Alternativ kan inkludera att tillhandahålla ytterligare stamkapital, identifiera en pålitlig föredragen aktiekälla eller samarbeta med en ansedd mezzaninlångivare.
F: Hur mycket skiljer sig räntorna från långivare till långivare?
Korhn: Marknaden är relativt effektiv och priserna är något av en handelsvara. Precis som bränslepriserna kan du se skillnaden mellan leverantörer som motsvarar en eller två öre, men inte en dollar. Dessa ränteskillnader kan ofta bero på faktorer som lånestorlek, tillgångsklass, kreditriskprofil och övergripande bankrelation med kunden.
F: Hur ska då en utvecklare välja en långivare?
Chillura: Även om specifika villkor är viktiga, är det lika viktigt att kunna lita på din långivare och deras meritlista. En dålig kapitalkälla kan skapa utmaningar för låntagare och investerare.
Först och främst är det avgörande att du känner din bank eller senior långivare på djupet för att förstå deras process och se till att de är både erfarna och rimliga, särskilt inom utvecklingsfinansiering.
Effekterna av en långivares erfarenhet av att slutföra bygglån är nyckelfaktorer för om ett projekt blir klart i tid. En långivare som förstår och kan utföra varje fas på ett praktiskt och i tid kan göra en dramatisk skillnad i projektets resultat.
F: Ser du att utvecklare kan minska kostnaderna för att få affärer att fungera?
Korhn: Vi har sett några utvecklare framgångsrikt förhandla fram sänkningar av priset på marken, främst när det sker väsentliga förändringar i byggkostnaderna från initial budgetering till mottagande av formella anbud. Många markförsäljare tycker att det kan vara mer fördelaktigt att förhandla om ett lägre pris än att börja om med en ny köpare.
Andra alternativ för att kontrollera eller minska kostnaderna inkluderar användningen av värdeteknik under hela designfasen, eller till och med att minska omfattningen eller slutförandet av projekt. För förhyrda projekt har vi också sett utvecklare försöka föra över kostnadsökningar över en viss tröskel till hyresgästerna.
F: Att räkna med refinansiering i framtiden verkar riskabelt, men finns det några fall där den här strategin kan hjälpa?
Chillura: Att räkna med refinansiering är verkligen en riskabel strategi. Vi har dock sett några utvecklare låna kortsiktiga pengar till de nuvarande högre räntorna med förväntningen att de kommer att få bättre räntor i framtiden när räntorna sjunker. Nyckeln är att låntagaren måste vara bekväm med att äga och sköta skulden medan de väntar på att kapitalkostnaderna ska lätta.
Trender tyder på att räntorna i slutändan bör sjunka, och kunniga investerare kan följa olika säkringsstrategier som kan hjälpa till att mildra en del av volatiliteten. Det är viktigt att bli utbildad och se till att dina kapitalpartners kan komma med mildrande lösningar när saker och ting förändras.
F: Hur kan utvecklare på bästa sätt förbättra projekteffektiviteten för att motverka stigande kostnader?
Korhn: Att utföra bra i planeringsstadiet kan bidra till att minska kostnaderna. Det är idag mer fokus på värdeteknik och design genom hela processen. Något så enkelt som att kommunicera behovet av billigare ytbehandlingar med en designer på framsidan kan ha en materiell inverkan. Att involvera huvudentreprenören i projekteringsfasen för att arbeta direkt med arkitekten och ingenjören kan också hjälpa till att hålla nere kostnaderna.
Att köpa ut underleverantörer tidigt och planera i förväg för köp av större biljettobjekt som betong, stål och utrustning kan också skydda en utvecklare från marknadsprisvolatilitet och ökade kostnader.
F: Finns det andra strategier för ägare och utvecklare för att klara av stigande kostnader?
Chillura: Trots förväntningarna att kostnaderna ska lösa sig har vi inte sett någon stor påverkan än och det är fortfarande en lite utmanande miljö. Med nettohyreskontrakt har vi sett några större utvecklare föra över de högre utvecklingskostnaderna till hyresgästerna genom beredskapsplaner i avtal. Till exempel kan en detaljhandelshyresgäst skriva på sig för att betala ett visst belopp per kvadratfot för en plats; de vet dock att om kostnaderna för projektet eskalerar kommer de att vara ansvariga för eller ta del av en del av överskotten. I vissa fall kan hyresgäster acceptera detta, så det kommer sannolikt att fortsätta att vara en tyngdpunkt för utvecklare.
