Pendeln har svängt i STNL-transaktioner under första kvartalet 2023 från den skummande säljarnas marknad under första halvåret 2022 – som drog många familjekontorsspelare och andra investerande “turister” in i sektorn – till ett överflöd av tillgångar som jagade ett minskande antal köpare.
Affärshastigheten har avtagit avsevärt och konkurrensen har minskat, som ett bord i ett pokerrum i Vegas klockan 02.00. Det är tiden då de seriösa spelarna använder sina reserver för att ösa på möjligheterna.
På GlobenSt. Net Lease Spring-konferens i NYC den här veckan, Jimmy Goodman, partner på Boulder Group, undersökte en panel av REIT-spelare med nettoleasingavtal om läget på en marknad där köpare av alla slag, inklusive institutionella investerare, familjekontor och 1031 spelare har dragit sig tillbaka — och det minskande antalet affärer är mindre och långsammare.
“Vad jag skulle kalla turisterna i vår bransch har alla i stort sett tvättats ur systemet,” sa Goodman.
“Det har skett en minskning med 20% i volym”, säger Steve Wolff, VP, förvärv på Spirit Realty Capital. “Efterfrågan finns inte.”
Wolff, en kontantköpare som fokuserar på industrifastigheter, sa att konkurrensen om affärer har minskat.
”Förra året kom det en tillströmning av spelare som verkligen inte kunde industri men [bid on deals] för det var det gyllene barnet”, sa han. “Vi ser mindre konkurrens över hela linjen, vi ser färre bud på affärer som vi lägger.”
“Avtalerna fortsätter att göras, men storleken på affärerna har blivit mindre och de tar längre tid att genomföra”, säger Asher Wenig, senior VP på Northmarq. “Folk väntar på att skuldmarknaden ska komma tillbaka.”
“Det har skett en allmän tillbakagång i efterfrågan. Vi ser många möjligheter, men det är inte den typen av affärer vi vill jaga just nu”, säger Maxwell Elliot, partner på LCN Partners.
För Josh Zhang, investeringsdirektör, Four Corners, kom kanariefågeln i kolgruvan på en marknad på väg söderut i form av att mäklare ringde tillbaka.
“Förra året såg vi en affär och vi ställde fem frågor och de skulle inte ringa oss med svaren. Vi skulle ringa tillbaka mäklaren och de skulle berätta att den redan var såld, säger Zhang.
“Nu för tiden får vi en möjlighet och vi ställer frågor, de svarar direkt. Om vi inte svarar inom en dag eller så ringer de tillbaka oss, sa han.
Enligt Zhang kan förändringarna i STNL-marknadsdynamiken också mätas i brist på vad han kallade “stänkiga ingångar.”
“Förra året, varannan vecka, såg du ett stort tillkännagivande på LinkedIn eller Business Wire om ett nytt familjekontor, ett nytt private equity-företag eller en ny REIT,” sa han. “Vi ser inga stora plaskande entréer i år.”
Kontantköpare som Spirit Realty och Four Corners är bollarna i en miljö när likviditeten styr.
“Det är inte bara för att vi är kontantköpare, det är för att vi är pålitliga köpare. De vet att om vi tecknar ett avtal med dem kommer vi att stänga. De vet att vi inte tecknar erbjudanden för skojs skull”, sa Zhang.
På säljarens sida finns det en mängd NNN-lager som finns på marknaden, det mesta utan någonstans att ta vägen. Goodman sa att det finns mer än 500 tillgångar på marknaden från kedjor inklusive McDonald’s, Starbucks, Walgreens, Dollar General och Chipotle’s.
“De har vardera 50 till 100 tillgångar på marknaden och kräver 5 tak. De finns där ute, men de gör inga transaktioner, säger Goodman. “Alla ber om samma takpris.”
“Vad kommer det att krävas för att flytta dem?” frågade Goodman. “Vad kommer det att krävas för att rensa upp en del av denna volym av detaljhandelstillgångar som ligger kvar där med takpriser från 2022?”
“Jag tror att räntorna kommer att behöva sjunka,” sa Wolff.
“Den stora frågan är vad handlarutvecklarna kommer att göra för att trycka tillbaka på hyresgästerna för att få en större övergripande utvecklingsspridning?” sa Goodman.
Goodman förutspådde att handelsutvecklare kommer att välja direktförsäljning med kontantköpare som ett snabbt sätt att överföra sin risk till en ny ägare.
“De kommer att ringa [cash buyers] sekunden får de affärstillståndet och stänger försäljningen innan de tillåter så att de kan säkra sina satsningar på taket eller räntorna som går upp, säger Goodman. “Vi kommer att se fler direkta affärer.”
“Men för de här killarna som säljer cap rate, de kommer bara att sitta där medan de försöker få lite mer eget kapital på plats för affären eftersom det bygglånet kommer att förfalla,” sa han.
Det minskande antalet köpare som köper snabbmatsbutiker dras till dem för deras likviditet – Goodman sa att tillgångar som McDonald’s och Starbucks förvärvas som “bara ett annat bankkonto” för deras kassaflöde – eller för att vissa platser erbjuder utvecklingsmöjligheter.
“Jag såg precis en Rite Aid-handel med 10 cap eftersom det fanns en stor potential för flygrättigheter,” sa han.
REIT-spelarna hoppas på ett starkare andra halvår 2023, men Elliot sa att han håller ett öga på två viktiga riktmärken: tålamod och inflation.
“Mellan nu och 2025 finns det en halv biljon dollar av hävstångsobligationer som kommer att förfalla, lån som låg på 3% eller 4% ser till 12% till 14% för skuldtjänst. Vi börjar se framkanten av det komma igenom, sa Elliot.
“Detta kommer att underblåsa sale-leasebacks eftersom säljare försöker undvika det hävstångs-berget,” sa han. “Det kommer att bli konkurser.”
Elliott uttryckte också en viss pessimism på inflationssidan av huvudboken.
“Vi kan hamna i ett scenario som många pratat om, där vi i slutet av året är på baksidan och du går tillbaka till en situation där Fed försöker bygga upp ekonomin – och du får inflation det är 5% och klibbigt, säger Elliott.
“Det är en verklig möjlighet”, sa han.
