Med en fortsatt hög hyrestillväxt i mitten av 2022 och en fortsatt snäv marknadstillgänglighet är flerfamiljssektorn väl positionerad för andra halvan av 2022, enligt en ny rapport från Freddie Mac. Det finns dock motvind.
“Under 2022 förväntar vi oss att alla marknader vi täcker kommer att uppleva bruttoinkomstvinster”, heter det i rapporten. “Florida och sydvästra marknaderna förväntas generellt överträffa landet medan de mindre marknaderna i Mellanvästern, tillsammans med några få stora marknader, generellt förväntas vara bland de jämförelsevis svagare presterande.”
En anledning är effekten av inflation och ökade bolåneräntor som möter en stark efterfrågan från Millennials. “[T]medianpriset för ett hem har ökat med 110 000 USD, eller mer än 38 %, sedan första kvartalet 2020, säger Freddie Mac. “Under tiden har bolåneräntorna stigit med 160 bps från början av 2020 och upp med nästan 250 bps från den låga nivån under fjärde kvartalet 2020. Kombinationen av extrem uppgång i bostadspriserna och högre räntor har fått den månatliga kapital- och räntekostnaden att öka med 842 USD, en ökning med 67,3 % från första kvartalet 2020.” Höga priser tvingar många att stanna kvar på hyresmarknaden eftersom de prissätts från köp.
Freddie Mac förväntar sig att vakansgraden kommer att förbli oförändrad på 4,8 % och att fundamentet kommer att fortsätta starkt med en total inkomsttillväxt på 6,8 % för hela året.
“Dessa prognoser är baserade på att den nuvarande ekonomiska banan håller sig stabil under resten av året”, säger organisationen. “I vår nuvarande prognos är arbetsmarknaden fortsatt stabil och flerfamiljsmarknaden fortsätter att utvecklas väl, med både vakans- och inkomsttillväxt gynnsammare än långsiktiga genomsnitt.”
Flytten av hyresgäster till söder och väster – där marknaderna har varit mindre, hyrorna lägre och ökad affärsverksamhet attraktiv för arbetssökande – kommer att fortsätta. Men även portstäder som mötte tuffa förhållanden under pandemin ser “stark hyrestillväxt” hittills i år, och det kommer sannolikt att fortsätta.
Under andra halvåret bedömer Freddie Mac också att vakansgraden kommer att minska jämfört med 2021 på 60 % av de marknader den följer.
Men det finns motvind i form av press på cap rates och värderingar. Stigande räntor ökar finansieringskostnaderna. “Den 10-åriga statsskuldsräntan var i genomsnitt 1,94% under första kvartalet 2022”, säger rapporten. “Under andra kvartalet är den upp cirka 100 bps. Det är då rimligt att förvänta sig ett tryck uppåt på takräntorna.”
Men takräntorna hade fortsatt att komprimeras i år och de liknar vissa tidigare historiska miljöer. “Om man använder den här historiska perioden som en vägledning, kan takräntorna förväntas öka måttligt under resten av 2022, men svårighetsgraden förväntas inte vara lika volatil som rörelserna i statskassan givet historiska sammanhang”, säger Freddie Mac.
Sedan finns det priser. “Med tanke på den robusta hyrestillväxten redan i år och den fortsatt sunda tillväxten som förväntas under resten av året, räknar vi med att prisuppgången kommer att fortsätta under resten av 2022, om än i en mycket mer blygsam takt”, säger rapporten.
