Resor och bemötande har återhämtat sig på ett stort sätt från den långa glesa sommaren 2020, men hotellutvecklingen över hela landet är fångad i ett skruvstäd, klämt mellan höga räntor och de höga kostnaderna för allt annat, särskilt byggarbete.
Det är inte en punkt för hotellutveckling, särskilt för att affärsresorna börjar vakna till liv, men utvecklare och investerare i rymden möter motvind även när turismen kommer på fötter igen.
Bisnow/Dees Stribling
Las Vegas Review-Journal Real Estate Reporter Eli Segall, Peachtree Hotel Group Senior Vice President of Investments Michael Ritz, JLL Managing Director Charlotte Kang, Noble Investment Group Chief Investment Officer Ben Brunt och Cooper Carry Principal T. Jack Bagby.
Räntorna är en stor hämmare för utvecklingen i dessa dagar, sa Peachtree Hotel Group Senior Vice President of Investments Michael Ritz under en panel kallad Hotels: The Great Awakening på National Association of Real Estate Editors årliga konferens, som hölls i Atlanta denna vecka.
“Vi kommer till en punkt där kostnaden för skulder närmar sig kostnaden för eget kapital, och det är där affärer inte kommer att bli penna,” sa Ritz. “Du får en tapp som stängs av.”
Ritz tillade att hans företag, som långivare, har över 200 lån på böckerna och är en av de få skuldkällorna som finns kvar för finansiering av hotellbyggande med begränsad service. Sådana projekt, sa han, måste vara rätt projekt för rätt tillgångar och vara bra varumärken.
Investeringar i hotell har inte torkat ut helt, enligt JLLs vd Charlotte Kang, som är företagets nationella praxisledare för Hotels & Hospitality Group. Men när det gäller utvecklingsaffärer måste tillgångarna vara översta hyllan.
“Om du har en tillgång som är välplacerad, med starka utsikter i en stark ekonomisk miljö, är de mycket motståndskraftiga än så länge,” sa Kang. “På marknader som är på toppnivåer tittar investerare på.”
Ändå vill köpare ha visshet om att kapitalstapeln fungerar, och säljarna njuter av de starka fundamenta och kassaflödena, vilket gör dem mer tveksamma till att sälja, sa Kang.
Att komplicera bilden för hotell, som det har för flerfamiljshus och andra typer av fastigheter, är byggkostnaden, sa Cooper Carrys rektor T. Jack Bagby.
“Det är en kombination av räntor, men också inflation,” sade Bagby, som är i företagets Hospitality Studio. “Försörjningskedjan är en del av den. Men när det kommer till byggkostnader finns det en betydande brist på kvalificerade hantverkare, vilket gör det svårare att schemalägga underleverantörer.”
Med den bristen på utbud, är arbetspriserna långt upp, noterade han. Det sätter käppar i hjulet för aktiviteten.
“Varumärken har godkänt nya konstruktionsaffärer, men faktiska byggstarter har minskat med cirka 40% jämfört med 2019,” sa Noble Investment Groups investeringschef Ben Brunt.
För hotellägare och operatörer av befintliga fastigheter finns det också tryckpunkter, sa Brunt, varav en är ett arv från pandemisk stängning, nämligen bristen på kapitalinvesteringar i fastigheter under den perioden.
“Det mesta kapitalet på den tiden gick till skuldtjänst,” sa Brunt och lämnade “mycket arbete” kvar på många fastigheter, ett perspektiv som kan utgöra en utmaning i nivå med nybyggnation i vissa fall.
Ändå var alla i panelen glada över att ha gått vidare från djupet av pandemin, när praktiskt taget hela branschen lades ner och stod inför en mycket osäker framtid.
“Det är lite suddigt att se tillbaka på den perioden,” sa Brunt, med egenskaper som drivs av fem- eller sex-personers skelettbesättningar.
“Vi ägnade mycket tid åt att gräva för att hitta vilken efterfrågan som faktiskt fanns där, till exempel resande sjuksköterskor eller regeringsrelaterad efterfrågan — egentligen skulle vad som helst generera intäkter”, sa Brunt.
Försäljningen i förhandlingarna vid den tiden var försenad, men många av dem gick så småningom igenom, sa Kang, eftersom så mycket ansträngning redan hade lagts ner.
“Jag kommer också ihåg ett par oskrivna försäljningar baserade på alternativa användningsområden som inte hade något med hotell att göra,” sa Kang.
“Vi såg en möjlighet att köpa nödställda skulder och potentiellt få tillgångar till lägre värderingar,” sa Ritz om avstängningsperioden 2020. “Medan marknaden var avstängd försökte vi höja [investment] kapital i den dislocerade miljön.”
