Enligt Miami Association of Realtors sålde Miami-Dade Countys fastighetsmarknad totalt 31 627 bostäder (eller 86 transaktioner per dag) 2022. Det är den andra försäljningstakten någonsin i Miami-Dade Countys historia, efter endast de 39 394 sålda bostäderna år 2021.
Miami lägenhetsmarknaden spelade en betydande roll i den årliga totala försäljningssiffran eftersom Miami hade sitt näst största lägenhetsförsäljningsår någonsin 2022. Miami sålde 19 377 lägenheter 2022, näst efter den historiska kampanjen 2021 (23 689 lägenhetstransaktioner). Miami registrerade 12 250 småhusförsäljningar 2022.
När man tittar på månadsförsäljningen, minskade försäljningen i Miami december 2022 med 48,2 % jämfört med föregående år, från 3 433 till 1 779. Transaktioner minskade eftersom det är i jämförelse med ett rekordstort december 2021, dagens bolåneräntor har fördubblats jämfört med 12 månader sedan och marknaden har lågt lager i specifika prispunkter.
Medan det totala lagret ökar, är det mesta av ökningen av listor i topp- eller lyxsegmentet på marknaden. Miami enfamiljsinventering i prisintervallet $400K till $600K, till exempel, ligger på 2,6 månaders utbud, långt under en balanserad marknad (6 månader).
Faktum är att Miami-Dades aktiva listor fortfarande minskar med 49 % jämfört med antalet pre-pandemi (slutet av 2022 jämfört med slutet av 2019).
Försäljningen av småhus minskade med 45,1 % jämfört med föregående år, från 1 356 i rekordstora december 2021 till 744 i december 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor. Försäljningen av befintliga lägenheter i Miami minskade med 50,2 % jämfört med föregående år, från 2 077 rekordstora december 2021 till 1 035 i december 2022, på grund av bristande lager och stigande bolåneräntor.
Försäljningen i december 2021 steg så högt på grund av historiskt låga bolåneräntor och pandemidrivna bostadsköp. Bolåneräntorna var i genomsnitt nära 3 % i december 2021.
Medianpriserna för småhus i Miami-Dade County ökade med 1,1 % jämfört med föregående år i december 2022, och ökade från 525 000 USD till 530 900 USD. Medianpriserna för enfamiljshus i Miami har stigit under 133 månader i rad (11+ år), den längsta pågående serien någonsin. Medianpriserna för befintliga lägenheter ökade med 5,5 % jämfört med föregående år, från 355 000 USD till 374 500 USD. Medianpriserna för lägenheter har ökat under 134 av de senaste 139 månaderna.
Medan medianpriserna har ökat nationellt så har husköpkraften ökat på grund av en långsiktig nedgång i priserna före mars 2022 och den långsamma men stadiga tillväxten av hushållens inkomster. West Palm Beach (nr 5) och Miami (nr 6) rankades bland de topp-10 amerikanska tunnelbanorna där bostadsköparnas inkomster ökade mest under pandemin via en Redfin-rapport.
Bostadspriserna bestäms av utbud och efterfrågan. Lägre utbud och högre efterfrågan skapar högre priser. Inventeringen för enfamiljshus i Miami (4 månader) och lägenheter (4,1 månader) är låga. Ett av stöden för bostadspriserna är också hyrorna och hyrorna stiger.
Lokalt är den större andelen lyxförsäljning i Miami också en del av orsaken till den stora ökningen av medianpriserna jämfört med föregående år.
Det totala antalet aktiva listor i slutet av december 2022 ökade med 18,9 % jämfört med föregående år, från 8 997 till 10 706.
Inventeringen av småhus ökade med 57,7 % jämfört med föregående år i december 2022 från 2 563 aktiva listor förra året till 4 043 förra månaden. Bostadsrättslagret ökade med 3,6 % jämfört med föregående år till 6 663 från 6 434 listor under samma period 2021.
Nylistningar av småhus i Miami minskade med 20,1 % till 914 från 1 144. Nynotering av bostadsrätter minskade med 22,2 %, från 1 809 till 1 407.
Månaders utbud av inventarier för småhus ökade med 100 % till 4 månader jämfört med föregående år, vilket indikerar en säljares marknad. Varulagret för befintliga bostadsrätter ökade med 24,2 % till 4,1 månader, vilket också indikerar en säljares marknad. En balanserad marknad mellan köpare och säljare erbjuder mellan sex och nio månaders leverans.
Endast 1,2 % av alla stängda bostadsförsäljningar i Miami var nödställda förra månaden, inklusive REO (bankägda fastigheter) och blankning, jämfört med 1 % i december 2021. Under 2009 utgjorde nödställda försäljningar 70 % av Miamis försäljning.
Börsförsäljning och REO stod för 0,2 % respektive 1 % jämfört med föregående år av den totala försäljningen i Miami i december 2022.
Miamis andel av nödställda försäljningar är i nivå med den nationella siffran. Nationellt stod den nödställda försäljningen för cirka 1 % av försäljningen i december, nästan oförändrad från ett år sedan.
Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för småhus var 95,2 % i december 2022, en minskning med 3,5 % från 98,7 % förra året. Medianprocenten av det ursprungliga listpriset som erhölls för befintliga bostadsrätter var 96 %, en minskning med 1,3 % från 97,3 % förra året.
Medianantalet dagar mellan noterings- och kontraktsdatum för försäljning av småhus i Miami var 35 dagar, upp från 19 dagar förra året. Mediantiden till försäljning för småhus var 77 dagar, en ökning med 16,7 % från 66 dagar förra året.
Medianantalet dagar mellan noteringsdatum och kontraktsdatum för lägenheter var 34 dagar, en minskning med 5,6 % från 36 dagar. Medianantal dagar till försäljning för lägenheter var 73 dagar, en minskning med 8,8 % från 80 dagar.
Kontantförsäljningen representerade 42,4 % av Miamis stängda försäljning i december 2022, jämfört med 40,3 % i december 2021. Ungefär 28 % av husförsäljningen i USA sker kontant, enligt den senaste NAR-statistiken.
Kontantköpare avskräcks inte av stigande räntor. Den höga andelen kontantköpare speglar Miamis topposition som den framstående amerikanska fastighetsmarknaden för utländska köpare, som tenderar att köpa med alla kontanter såväl som några som flyttar från dyrare amerikanska marknader som kan köpa mer med sina vinster från fastighetsförsäljningar.
Kontantförsäljning stod för 54,6% av all befintlig lägenhetsförsäljning i Miami och 25,5% av enfamiljstransaktioner.
