Industriella utvecklare går den extra milen för att befästa anläggningar eftersom en sammanslagning av befolkningstillväxt över Mellanamerika och ökningen av svåra väderhändelser utanför regionen känd som Tornado Alley lägger fler lager i vägen för förstörelse.
Tjugosju av Nordamerikas 100 främsta logistikföretag har sitt huvudkontor i Mellanvästern, hem till flera delstater som faller in i Tornado Alley, enligt en rapport från Transport Topics från 2023. Men allt svårare väder som river genom andra delar av landet utökar definitionen av vilka stater som faller under det paraplyet, medan befolkningsförändringar innebär att fler anläggningar flyttar in i riskzoner.
“Folk inom tillverkning, lager och logistik kommer att gå dit befolkningen går”, säger Kathy Fulton, verkställande direktör för American Logistics Aid Network. “Om vi bygger på platser som vi aldrig har byggt förut eftersom människor flyttar till platser de aldrig har bott förut, då finns det faror som vi kommer att behöva hantera som vi aldrig har hanterat tidigare.”
Mycket av tillströmningen av industriell verksamhet i regionen kan kopplas till pandemi-inducerade migrationsmönster, som såg att många amerikaner flyttade från stora städer och till mindre folkrika områden. Industriell efterfrågan ökade i Mellanvästern under hälsokrisen, med en JLL-rapport från 2021 som beräknade att regionen skulle behöva 275 miljoner SF av nytt lagerutrymme till 2026 för att möta efterfrågan.
Kansas, för en, landade 21 distributionslager eller logistikanläggningar 2022, enligt delstatens handelsdepartement, inklusive allt från en investering på 1 miljon dollar från Fridgetek till en investering på 326 miljoner dollar från Heartland Coca-Cola Bottling Co.
“Vi ser mer [severe weather] evenemang, och vi ser dem i områden vi aldrig haft lager förut, säger Fulton. “Denna spridning av lagerutrymme under det senaste decenniet har placerat dessa byggnader i områden där tornados kan ha inträffat tidigare, men de har aldrig påverkat någon eftersom det bara var land.”
Samtidigt har affärsvänliga policyer såväl som tillgången på mark, arbetskraft och makt i städer som Atlanta, Charlotte, North Carolina och Nashville, Tennessee, genererat mer tillverkningsaktivitet i sydöstra delen av landet, som är hem för 28 av de 100 bästa logistikföretagen, per transportämnen.
Och medan tornadorisken historiskt sett har varit låg i regionen, tyder en växande mängd forskning på att det inte längre är fallet.
Stater som Arkansas, Louisiana och Mississippi har upplevt en ökning av tornado landningsögonblick varje år, fann en rapport från Insider i april, och forskare varnar för att stormarna kan bli allvarligare och börja ödelägga en större del av USA
– Det verkar vara en förändring [in tornadoes] mot sydost”, säger Jessica Waters, vice vd och chef för klimat- och strukturell motståndskraft för kommersiella fastighetsförsäkringsbolag FM Global. “Det är något som vetenskapsgemenskapen håller ett öga på, och det är något som FM Global verkligen håller ett öga på så att vi kan vara i en bättre position för att skydda våra kunder.”
En serie dödliga tornados svepte genom sydöstra Missouri, södra Kentucky, Tennessee och centrala Alabama i mars 2020. De värsta stormarna inträffade i mellersta Tennessee, vilket resulterade i omfattande skador, hundratals skador och mer än två dussin dödsfall, enligt National Väderservice.
Mer än 400 kommersiella strukturer skadades eller förstördes i Nashville, enligt CNBC. Effekten var särskilt akut med tanke på den exponentiella befolkningstillväxt och företagstillväxt som hade skett där under det föregående decenniet, driven av att företag som Alphabet och Amazon öppnade nav och skapade tusentals jobb.
Tornado inträffar med liten varsel, vilket gör förberedelser svåra, säger Richard Thompson, internationell direktör och ledare för supply chain och logistiklösningar för JLL. Många företag kommer att dra sig för Tornado Alley, sa han, men de som väljer att åka dit brukar spendera extra pengar på att förstärka anläggningar.
“Den heliga gralen i försörjningskedjan försöker förutsäga det oförutsägbara, och tornados är det ultimata i naturkatastrofer som är extremt svåra att förutsäga och förstå”, sa han. “Om du inte kan hålla dig borta, så finns det några byggnadsdesigner som är fördelaktiga.”
Att välja rätt byggmaterial är avgörande för att skydda anläggningar mot tornados, sa Waters. Att välja ett betongtak över metall, eller undvika material som kan bli projektiler i hård vind, är några av de saker som utvecklare i Tornado Alley måste tänka på.
Dessa val, sa hon, översätter ofta till en kraftigare slutresultat.
“Det skulle bli en kostnadsökning eftersom du designar byggnaden för att vara mer robust, du använder tyngre byggmaterial,” sa hon. “Det handlar om att balansera företagets risktolerans, och är det värt den investeringen?”
Klimattålighet är en högsta prioritet för Prologis, världens största industriella hyresvärd, säger Carter Andrus, vd och global verksamhetschef. Företaget genomför katastrofinsatsersplanering och återinvesterar regelbundet i sina byggnader för att skydda mot svåra stormar, inklusive tornados.
“Prologis omvärderar regelbundet sina konstruktionsspecifikationer för att motstå svåra väderhändelser i bästa möjliga utsträckning”, sa Andrus i ett mejl. “Vi har till exempel ökat tjockleken på takmaterial som används och lagt till skydd kring HVAC-enheter för att förbättra vår portföljs motståndskraft.”
Decimeringen av transportinfrastruktur kan orsaka stora störningar i leveranskedjan i händelse av en tornado. Sista milen logistikföretag som Senpex använder teknik som aggregerar vägdata i realtid från olika källor, inklusive Google Maps och OpenStreetMap, för att optimera rutter så att verksamheten kan fortsätta att fungera.
“Detta är vårt kärnproblem för logistiker,” sa Senpex ägare och VD Anar Mammadov. “Ruttarnas effektivitet och hur man ser till att förare levererar mer saker på kort tid.”
Men de flesta tillverkare och leverantörer av logistiktjänster har inte resurserna att göra den här typen av strukturella eller tekniska investeringar, sa Fulton, vilket är där den offentliga sektorn och ideella organisationer som ALAN måste gå in.
“Så många organisationer har helt enkelt inte pengarna eller tiden eller personalen att ens bygga en enkel affärskontinuitetsplan eller göra en enkel riskbedömning”, sa hon. “Det är ingen skam för de organisationerna; det måste finnas ett sätt att göra det enklare för dem… Det är ett branschproblem som vi alla måste arbeta mot tillsammans.”
FM Global investerade 300 miljoner dollar i lanseringen 2022 av ett program som hjälper försäkringstagare att skydda sig mot översvämningar, vind och skogsbränder, sa Waters. Krediten har potential att minska de totala förlusterna med 120 miljarder USD, enligt FM Globals webbplats.
Federal Emergency Management Agency hjälper också samhällen att skydda sig mot naturliga faror genom programmet Building Resilient Infrastructure and Communities. Årets program tilldelade $136M till 325 sökande i 55 stater och territorier, enligt FEMA:s webbplats.
Dessa typer av partnerskap hjälper till att härda infrastrukturen och driva affärer till områden som annars skulle undvikas på grund av klimatrisk, sa Fulton.
“Det kommer att hålla våra leveranskedjor igång efter en katastrof om vi inte tappar ström, om vi inte tappar vatten, om vi inte förlorar den resurs som byggnaden behöver,” sa hon.
Hotet om tornados är osannolikt att driva företag bort från vissa områden, sa Thompson. Det finns alldeles för många andra fördelar som uppväger riskerna.
I slutändan, oavsett om ett företag lägger rötter i Tornado Alley eller någon annan marknad som är utsatt för naturkatastrofer kommer att bero på deras tolerans för risk, sa Waters.
“Det finns saker som kan göras för att mildra förluster, men alla förluster är inte förebyggbara,” sa hon. “Som organisation måste företaget vända blicken inåt och verkligen förstå var deras sårbarheter finns och var deras företags hjärtslag är – vilket kommer att hjälpa till att informera deras beslut om var de ska bygga och var deras logistik finns.”
