Datacenterutvecklare ser i allt högre grad på lediga kontorsbyggnader i Silicon Valley som utvecklingsmöjligheter för brownfield på världens trångaste datacentermarknad.
I centrum av det tekniska universum är Silicon Valley fortfarande en av världens viktigaste nav för digital infrastruktur och den näst största datacentermarknaden bakom Northern Virginia. Men även om efterfrågan på datacenterutrymme vida överstiger utbudet är det fortfarande en av de svåraste marknaderna att bygga nya anläggningar. Utvecklare hindras av höga kostnader, lite tillgänglig mark och kraft och notoriskt långa väntetider för tillstånd och strömanslutningar.
Nu ser datacenterbyggare möjligheter i nedgången på Bay Areas kontorsmarknad. När teknikföretag och andra företag i området lägger ner huvudkontoret och minskar kontorsfotspår, tittar utvecklare på några av dessa egenskaper för att bygga datacenter eller till och med konverteringar.
Branschinsiders talar kl Bisnows DICE West-event, som hölls den 30 november på San Jose Marriott, sa att några av dessa fastigheter erbjuder unika möjligheter att göra datacenterprojekt till en penna på vad som kan vara branschens mest utmanande marknad.
“Jag tror att brownfields framöver kommer att bli en allt större del av hur datacenterleverantörer, i synnerhet tredjepartsleverantörer, utvecklar och distribuerar kapacitet”, säger Peter Hopper, VD för digital infrastrukturfonden DigitalBridge.
Datacenterutvecklare hoppas kunna dra fördel av en kontorsmarknad i Silicon Valley som har varit bland de hårdast drabbade av den pandemi-föranledda trenden mot distansarbete. Bay Area som helhet har varit bland de långsammaste amerikanska marknaderna att studsa tillbaka sedan fallen av Covid-19 började minska och företag nationellt började ringa tillbaka arbetare på plats.
Vakansgraden i Silicon Valley fortsatte att stiga under tredje kvartalet och klättrade från 22,5% till 23,1%, medan både uthyrningsaktiviteten och hyrorna fortsatte att minska, enligt Avison Young. Data från Kastle Systems visar att San Jose och San Francisco har två av de lägsta avkastningen till kontor av de 10 marknaderna som de täcker.
Resultatet, menar experter, är att företag försöker ta bort sina stora och underutnyttjade kontorsfotavtryck, vilket ger en möjlighet att förvärva fastigheter till värderingar som är en bråkdel av vad de skulle ha varit för bara några år sedan.
“På den här specifika marknaden är det du ser äldre huvudkontor som håller på att avstås,” sa Layer 9 Datacenters VD Michael Ortiz. “De flyttar och distribuerar nu dessa kontor, där istället för att sätta 100K SF på ett fotavtryck, det är kanske tre 25K SF fotspår spridda över San Jose, Milpitas och San Francisco.”
Medan kontoren står tomma är efterfrågan på datacenter i Silicon Valley betydligt större än utbudet. Faktum är att Silicon Valleys vakansgrad för datacenter är den lägsta i USA, och nådde den lägsta någonsin på 1,3 % under första halvåret, enligt CBRE.
Denna obalans mellan utbud och efterfrågan kvarstår eftersom det är enormt svårt att bygga datacenter i storteknologins huvudstad. Utvecklingsbar mark och kraft är inte bara dyra, de blir alltmer sällsynta, med gröna tomter som är lämpliga för datacenter nästan obefintliga. Kanske ännu viktigare, i en bransch där hastighet till marknaden och förmågan att leverera ett projekt snabbt är allt, är Bay Area ökänd för de ovanligt långsamma processerna för anslutningar till kraft och tillstånd.
“Att hitta egendom är en utmaning eftersom nästan all lågt hängande frukt har använts vid det här laget, men det största hindret som vi ser är att få tillstånden,” sa Microsofts partner Anuraj Jhajj. “Om du måste bygga ett datacenter, ett greenfield, som kräver en egen transformatorstation, kan du glömma att börja bygga under de kommande fem åren – bara tillståndet kommer att ta fem till sex år på den delen av transformatorstationen.”
Bisnow
Layer 9 Datacenters VD Michael Ortiz talar på Bisnows DICE West. Han får sällskap av Greenberg Traurigs Kemal Hawa, Digital Bridges Peter Hopper, Evocatives Arman Khalili och T5:s Aaron Wangenheim.
Det här problemet med långsam hastighet till marknaden gör kontorsbyggnader som håller på att lämnas till en särskilt spännande lek för datacentersektorn, sa experter på DICE West.
Det är inte så att byggnaden på dessa platser kommer att göra processen snabbare. Snarare säger experter att eftersom dessa byggnader fortfarande genererar intäkter, tillåter de utvecklare att göra en mer tilltalande pitch för investerare som annars skulle skrämmas av ett datacenterprojekt som inte kommer att se någon avkastning under större delen av ett decennium.
Brownfield-utvecklingen på kontorssajter hjälper till att hantera vad som har varit en av de unika utmaningarna med att finansiera datacenterprojekt i Silicon Valley, säger Layer 9:s Ortiz. Investerare vill helt enkelt inte vänta mer än fem år för att få någon form av avkastning, särskilt när projekt på andra marknader skulle vara fullt uthyrda och upptagna på en bråkdel av den tiden.
Men en kontorsplats som fortfarande till stor del ockuperas av ett företag som håller på att gå över till ett mindre kontorsfotavtryck genererar intäkter som kan betalas tillbaka till investerare som utdelning medan utvecklarna går igenom den långa tillstånds- och strömanslutningsprocessen. Ortiz sa att det är en strategi som hjälper till att dra investeringar.
“De där private equity-pengarna kommer inte att sitta där och gå: “Vet du vad, oroa dig inte för det, ge oss ingen utdelning.” Nej, de vill att pengarna ska gå till jobbet omedelbart”, sa Ortiz. “Du måste börja titta på tillgångar som du kan generera intäkter medan du driver ditt projekt, och sedan när dessa människor flyttar ut har du ett projekt där du kan förvandla det till en anläggning som genererar högre avkastning.”
Experter pekade på en rad rivningsrenoveringar och till och med konverteringar av kontorsfastigheter över hela Silicon Valley under de senaste månaderna. Hongkong-baserade RiCloud i oktober slutförde en konvertering på 100 miljoner USD av en kontorsbyggnad på 80 000 SF San Jose till ett samlokaliseringsdatacenter, medan CoreSites nyligen utvidgade sitt Santa Clara-campus ändrade platsen för en låg kommersiell byggnad kallad Stender Business Center . Vantage Data Centers har också dramatiskt utökat sin närvaro i Santa Clara genom brownfield-utveckling på kontor och forskningssajter.
Men dessa projekt medför risker, sa paneldeltagarna i DICE West. Det är ovanligt att hitta kontorsfastigheter som redan är anslutna till den typ av ström som datacenter behöver, och det kan vara svårt att samarbeta med företagen i regionen för att bygga den förbindelsen.
I vissa fall har Silicon Valley-företag dragit tillbaka befintliga kraftåtaganden på brownfield-anläggningar eftersom de gick oanvända under några månader. Det finns också en risk som kommer av att bank på att den befintliga hyresgästen faktiskt lämnar en kontorsfastighet när den säger att den kommer att göra det. Men experter sa att på en marknad som är trångt som Silicon Valley är den här typen av risker och kreativa strategier vad som krävs för att driva projekt framåt.
”När du köper en äldre tillgång kanske du har hyresgäster som säger att de kommer att flytta ut i slutet av året, men flyttar de verkligen ut? Det kan bli ett problem, tillsammans med det okända som du alltid hanterar vid konverteringar, säger Aaron Wangenheim, operativ chef för T5 Data Centers. “Men på den här typen av marknad måste vi tänka utanför boxen och vi måste ta vissa risker.”
