Krisen av höga räntor slår ner på Tides Equities, en Los Angeles-baserad flerfamiljsinvesterare som sa att de sannolikt skulle behöva börja ringa vissa partners för att leta efter pengar för att hjälpa till att hantera sin skuldbelastning.
Real Estate Alert rapporterade förra veckan att Tides Equities skickade ett brev till investerare och berättade för dem att företaget sannolikt skulle utnyttja kommanditbolag för pengar så fort företaget känner räntepressen och kämpar för att betala sin skuld.
“Från och med idag har vi en 100% perfekt meritlista för betalningar av bolån i tid,” stod det i brevet. “Att vara aktuella med våra bolån ger oss många fler vägar till förhandlingar med långivare och håller möjligheterna öppna. Som sagt, eftersom bristen på kontanter kvarstår kan detta bli mer av en utmaning under de kommande månaderna.”
Ryan Andrade, en av företagets medgrundare, sa till Real Estate Alert att så mycket som 20 % av Tides portfölj kan kräva kapitalanrop. Andrade betonade också att detta inte var ett problem som var unikt för hans företag utan ett problem som drabbade många i flerfamiljsindustrin som köpte med rörlig ränta och ser att räntorna flyter uppåt.
“Vi är inte ensamma om det här,” sa Andrade till REA.
Det finns potentiellt mer problem vid horisonten. Tides Equities har 47 lån som står för cirka 1,5 miljarder dollar med betalning i slutet av 2025, avslöjade en analys av data från DBRS Morningstar gjord av The Real Deal.
För att fylla i finansieringsluckor för tillfället använder Tides sina egna medel för att hjälpa till att betala bolån. Företaget berättade för investerare att att lämna tillbaka nycklarna till långivare i vissa fall var “en möjlighet”, rapporterade TRD.
Flerfamiljsägare som säkrat finansiering med rörlig ränta känner redan smärtan och står inför en svår väg framåt, sa experter till The Wall Street Journal förra månaden. Bara i oktober i år kommer mer än 4 miljarder dollar i kommersiella inteckningssäkrade värdepapperslån associerade med flerfamiljsfastigheter att förfalla, berättade Gray Capital Bisnow Denna vecka. November kommer totalt att vara nästan 4 miljarder dollar. Ingen av dessa siffror inkluderar icke-CMBS-lån, vilket innebär att den faktiska summan är mycket högre.
Detta problem exemplifieras kanske i Tides, som aggressivt köpte i Sun Belt under de senaste två åren och spenderade mer än 6,5 miljarder dollar på lägenheter 2021 och 2022, rapporterade TRD. Från och med april inkluderade Tides Equities portfölj mer än 31 500 enheter på marknader inklusive Phoenix, Dallas, Austin och Las Vegas, vilket gav den plats nr 37 på National Multifamily Housing Councils topp 50 lägenhetsägare lista.
Men den tillväxten är nu en smärtpunkt. “Fastigheter som tidigare hade varit positivt kassaflöden” under renoveringsperioder “blev plötsligt fastspända för kontanter, eftersom rörelseintäkterna alltmer gick mot de snabbt stigande bolånebetalningarna”, löd brevet till investerare, enligt TRD. Vissa fastigheter är kassaflödesnegativa, noterades i brevet.
